Рост зарплат повышает доступность жилья в Австрии

Номинальный рост цен и реальное снижение стоимости

Австрийский рынок недвижимости в начале 2026 года демонстрирует парадоксальную динамику: при формальном росте цен покупка жилья становится более доступной. Согласно данным Австрийского национального банка (OeNB), в 2025 году цены на жилую недвижимость выросли на 2,1% в номинальном выражении.

Однако при инфляции 3,8%, зафиксированной Statistik Austria, в реальном выражении стоимость жилья снизилась. Если рассматривать период с осени 2022 года, когда Европейский центральный банк начал цикл повышения ставок, номинальное снижение цен составило 3,3%, тогда как в реальном выражении падение достигло 16%.

Одновременно доходы домохозяйств за этот период выросли примерно на 19%. Глава OeNB Мартин Кохер характеризует ситуацию как постепенную стабилизацию и отмечает улучшение показателей доступности жилья для покупателей.

Региональная динамика: Вена опережает остальную страну

В 2025 году средний рост цен по стране составил 2,1%. В Вене динамика оказалась выше — 2,9%, тогда как в остальных регионах Австрии рост ограничился 1,6%.

Несмотря на общую стабилизацию, различия между столицей и регионами усиливаются, отражая структурные особенности спроса и предложения.

Новостройки и вторичный рынок: разрыв усиливается

Особенно заметен контраст между новым строительством и вторичным рынком. Сегмент существующих квартир оказался более чувствительным к ужесточению денежно-кредитной политики ЕЦБ. В Вене с конца 2022 года до середины 2024 года цены на вторичное жилье снизились почти на 10%.

Новостройки оказались более устойчивыми к снижению цен из-за высоких затрат на землю и строительные материалы. Однако ценовая жесткость привела к резкому сокращению числа сделок: продажи новых квартир в отдельные периоды падали более чем на 60%. Лишь после начала снижения ключевых ставок ЕЦБ в июне 2024 года транзакционная активность постепенно начала восстанавливаться.

Ставки ЕЦБ и кредитные ограничения в 2026 году

В течение 2025 года ЕЦБ несколько раз снижал депозитную ставку, что способствовало стабилизации ипотечных ставок для конечных заемщиков. На рубеже 2026 года это вновь поддержало спрос.

Тем не менее строительная отрасль продолжает сталкиваться с высокими регуляторными барьерами, включая требования KIM-регулирования, которое жестко ограничивает условия кредитования. При стагнации нового строительства часть потенциальных покупателей продолжает ориентироваться на арендный рынок, что поддерживает давление на арендные ставки даже на фоне реального снижения цен покупки.

Доступность жилья улучшается, но риски сохраняются

Сокращение разрыва между доходами населения и стоимостью недвижимости стало ключевой тенденцией 2025 года. Для домохозяйств со стабильным доходом условия приобретения жилья сегодня выглядят более благоприятными, чем три года назад.

Однако сохраняющиеся жесткие банковские критерии кредитования остаются главным фильтром для потенциальных покупателей.

Как сообщают эксперты International Investment, австрийский рынок недвижимости вступает в фазу структурной корректировки, где рост доходов и снижение реальных цен повышают доступность, но дальнейшая динамика будет зависеть от политики ЕЦБ, регулирования ипотечного кредитования и темпов восстановления строительного сектора.