English   Русский  

На европейском рынке недвижимости ожидаются позитивные изменения

На европейском рынке недвижимости ожидаются позитивные изменения


Экономические показатели сентября 2024 года свидетельствовали о продолжающемся замедлении темпов роста в европейских странах. В ЕС этот показатель увеличился лишь до скромных 0,2%, что подчеркивает, по мнению аналитиков Savills, более широкие проблемы региона. Однако эксперты считают, что происходящее в еврозоне – это лишь затишье перед ростом.

Инфляция в еврозоне в сентябре снизилась до 1,8% по сравнению с более высоким уровнем в начале года. Это в значительной степени было обусловлено замедлением инфляции в сфере услуг, которая на протяжении большей части 2024 года стабильно держалась выше отметки в 4%. Что касается денежно-кредитной политики, то после снижения процентной ставки Федеральной резервной системой США на 50 базисных пунктов внимание переключилось на Европейский центральный банк (ЕЦБ).

Аналитики Capital Economics ожидают, что ЕЦБ будет проводить более мягкую политику, потенциально снижая процентные ставки на 25 базисных пунктов на каждом заседании до марта 2025 года. Это позволит снизить ставки с 3,50% до 2,50% к следующему году, что отражает обеспокоенность по поводу нестабильных перспектив роста.

Европейский инвестиционный рынок в третьем квартале года продемонстрировал неоднозначную картину. В то время как в июле и августе наблюдался разочаровывающе низкий уровень активности, что привело к снижению объёмов инвестиций, появляются всё больше признаков скорого восстановления.

Предварительные результаты показывают, что объём инвестиций в третьем квартале, скорее всего, достигнет 37,1 млрд евро, что на 6% меньше по сравнению с предыдущим кварталом, но на 15% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Таким образом, общий объём инвестиций за год составит 113,3 млрд евро, что на 5% больше, чем в прошлом году, но всё ещё на 41% ниже среднего показателя за пять кварталов.

Некоторые регионы восстанавливаются быстрее, чем другие. Южная Европа и Центральная и Восточная Европа (ЦВЕ) продемонстрировали особую устойчивость. Ожидается, что в Южной Европе объёмы инвестиций вырастут на 11% в годовом исчислении (г/г), хотя они всё ещё на 14% ниже среднего показателя за пять кварталов.

В ЦВЕ объёмы выросли на 16% в годовом исчислении, но остаются на 32% ниже среднего показателя за пять лет. Среди основных рынков Великобритания демонстрирует уверенный рост на 26% в годовом исчислении, хотя это всё ещё на 19% ниже среднего показателя за пять лет. В отличие от неё, Германия и Франция отстают: Германии мешает низкий рост ВВП, а Франции – неопределённость, связанная с выборами.

Несмотря на эти скромные показатели, на рынке наблюдается рост активности, особенно с начала сентября. Ключевым событием стало 12 сентября, когда решение ЕЦБ о снижении процентных ставок положительно повлияло на настроения на рынке в еврозоне. С тех пор интерес инвесторов растёт, чему способствуют улучшение условий ценообразования и увеличение количества активов, поступающих на рынок. Продавцы, особенно европейские фонды открытого типа, испытывающие давление из-за необходимости удовлетворять запросы на погашение, вынуждены избавляться от активов, чтобы обеспечить ликвидность. В результате активность в сфере сделок ускоряется, а более крупные сделки становятся всё более распространёнными из-за смягчения условий банковских кредитов. Кроме того, более широкий круг инвесторов, в частности институциональных, возвращается на рынок, поскольку на некоторых рынках начинает расти доходность долгового финансирования.

По прогнозам Capital Economics, в четвёртом квартале 2024 года рост экономики еврозоны составит 0,2%, что отражает снижение объёмов промышленного производства и потребительских расходов в ключевых европейских экономиках. Ожидается, что в 2025 году ВВП будет расти, хотя и медленными темпами. По прогнозам Savills, к концу года объём инвестиций в Европе достигнет примерно 170 миллиардов евро, что на 15% больше, чем в 2023-м. Эта тенденция, по прогнозам, сохранится и в 2025-м, при этом объём инвестиций потенциально достигнет 219 миллиардов евро, что на 29% больше, чем в прошлом году.

Эксперты полагают, что восстановление распространится на большинство европейских рынков по мере постепенного сближения ожиданий покупателей и продавцов. Однако Германия и Франция могут отставать ещё полгода. Прогнозируется рост трансграничных инвестиционных потоков за счёт возобновления внутриевропейских инвестиций и притока капитала из США.

Немецкие, израильские, французские и испанские инвесторы, скорее всего, сохранят активность, особенно в приобретении офисных активов в Западной Европе. Американские частные инвестиционные компании, которые сосредоточились на офисах в Лондоне и Дублине, могут начать изучать другие регионы, где ожидается рост арендной платы и доходности. Директор по европейским исследованиям Лидия Брисси отмечает, что в долгосрочной перспективе все классы активов выиграют от общего восстановления рынка.

Таким образом, в следующем году офисный рынок будет постепенно восстанавливаться, привлекая основных и дополнительных инвесторов, ориентированных на суперпремиальную и сертифицированную «зелёную» недвижимость. В то же время в 2024 и 2025 годах логистический сектор и сфера гостеприимства продолжат привлекать значительный капитал. Интерес к розничным активам, особенно к торговым центрам, также вырастет, поскольку они остаются одними из самых конкурентоспособных классов активов. Однако ожидается, что в секторах с низкой доходностью, таких как многоквартирная недвижимость, до конца этого года будут наблюдаться проблемы с торговлей, а восстановление, вероятно, произойдёт в 2025 году.

Ранее отмечалось, что объем инвестиционных сделок в европейские офисы в первом полугодии 2024 года достиг 14,1 млрд евро, снизившись на 21% по сравнению с таким же периодом 2023-го. Продолжала доминировать Великобритания – на ее долю приходилось 29% объемов инвестиций в европейские офисы, что выше среднего показателя за пять лет в 24%.

Средняя доходность офисов в элитном сегменте по Европе оставалась стабильной – на уровне 4,9% во втором квартале 2024 года относительно октября-декабря 2023-го. В Вене этот показатель снизился на 25 б.п., а в Ла Дефансе – на 50 б.п. Объемы инвестиций в офисы в Испании и Норвегии оказались ближе всего к среднему показателю за пять лет в первом полугодии после более значительных корректировок цен, в то время как в Ирландии и Румынии изменения цен были относительно более низкими, а объемы инвестиционных операций остались сдержанными. На основные рынки Франции и Германии повлиял рост стоимости долга из-за нарушений LTV, и по мере снижения процентных ставок ожидалось восстановление инвестиционных операций.

При этом объем сделок с европейскими отелями вырос до пятилетнего максимума, по оценке Cushman Wakefield. Он достиг во втором квартале 2024 года 5,8 млрд евро, что почти вдвое превышает уровень, достигнутый в то же время в 2023-м (3 млрд). За шесть месяцев 2024-го объем превысил 11,6 млрд евро, в сделках было задействовано 470 объектов недвижимости и более 53 тыс. номеров. Это на 49% больше, чем в первом полугодии 2023 года, и всего на 9% меньше показателей аналогичного периода 2019-го.

Наибольшая активность в январе-июне 2024-го зафиксирована на рынках Великобритании, Испании и Франции, на которые пришлось 7,8 млрд евро транзакций – более двух третей от общего европейского объема и на 62% больше, чем в первом полугодии 2023. Показатели Великобритании достигли 4,7 млрд, Испании – 1,6 млрд, Франции – 1,5 млрд. Также в ТОП-10 по объему транзакций Италия, Ирландия, Германия, Португалия, Греция, Швейцария и Норвегия.

Эксперты уверены в дальнейшей стабилизации рынка отельной недвижимости, с постепенным повышением доходности основных активов и увеличением стоимости вторичных. Предполагается, что доходность от недвижимости в целом в Европе останется стабильной, при этом более заметное снижение этого показателя возможно для логистических активов и, в меньшей степени, для торговых центров.

По мнению аналитиков, грядет усиление стратегий диверсификации, поскольку инвесторы стремятся избежать чрезмерной зависимости от конкретных секторов. В следующем году повысится интерес к вторичным активам, а также к стратегиям, направленным на переоценку, перепрофилирование и изменение положения в соответствии со стандартами ESG.



Читайте также:

Рынок коммерческой недвижимости Праги активизировался

В Северной Европе растет интерес к роскошным отелям

В Германии немного увеличилась доступность жилья