Тенденции развития сектора офисной недвижимости Европы в 2024 году

Во втором квартале 2024 года количество офисов в Европе достигло 1,6 млн кв. м, что на 9% больше, чем за аналогичный период 2023-го. Показатель шести месяцев – 3,7 млн кв. м (+5%). Арендаторы европейских офисов возобновляют деятельность по мере того, как экономическая ситуация начинает стабилизироваться, но объем ввода офисов по всей Европе снизился на 7%, отмечено в исследовании Savills.

Вакантные площади

Корпоративный контроль затрат в сочетании с адаптацией к гибридной работе привели к тому, что одни компании временно, а другие и постоянно сокращают площадь своих офисов, чтобы соответствовать новым требованиям. С точки зрения аренды лучшие показатели остаются на юге Европы. Лиссабон, Барселона и Мадрид сообщили о положительном росте в первом полугодии 2024 года по сравнению со средним показателем за предыдущие пять лет – 40%, 11% и 9% соответственно.

На основных офисных рынках Европы зафиксирован самый низкий уровень вакантных площадей и наиболее высокий рост арендной платы. Дола свободных офисов во втором квартале 2024 года увеличилась незначительно – с 8,6% до 8,8%. При этом в центральных районах Парижа и крупных городах Германии этот показатель ниже 6%.

Южная Европа продолжает демонстрировать лучшие показатели с точки зрения аренды. Лиссабон, Барселона и Мадрид сообщили о положительном росте в первом полугодии 2024 года по сравнению со средним показателем за предыдущие пять лет – 40%, 11% и 9% соответственно. В Праге новая штаб-квартира чешской компании площадью 75 000 кв. м в первом полугодии 2024 года увеличилась на 45% по сравнению со средним показателем за предыдущие пять лет, в то время как в Лиссабоне рост на 40% обусловлен более слабой базой.

Количество офисов в лондонском сити выросло на 24% по сравнению со средним показателем за предыдущее пятилетнее Первое полугодие, в то время как в Лондоне МЫ зафиксировали рост на -24%. В Вест-Энде наблюдается снижение спроса со стороны технологического сектора и увеличение числа арендаторов, проживающих в своих помещениях, из-за ограниченной доступности больших офисных площадей.

Арендная плата

Средняя арендная плата за первоклассные офисы в Европе выросла на 2,4% за последние двенадцать месяцев. На рынках, где предложение офисных площадей премиум-класса ограничено, таких как Лондон, отрицательный рост ставок может быть объяснен отсутствием соответствующего офисного фонда, что не позволяет арендаторам сдавать помещения. Снижение темпов роста арендной платы в Ла Дефанс отражает желание арендаторов переехать поближе к центральному деловому центру, что привело к значительному росту ставок в центральном деловом районе Парижа. В немецких городах Дюссельдорф, Мюнхен и Гамбург зафиксирован значительный рост арендной платы, отчасти потому, что арендодатели пытаются компенсировать более высокие затраты на строительство за счет повышения арендной платы.

Анализ ситуации за последние 18 месяцев показывает, что стимулы к покупке элитных офисных помещений выросли в среднем с 11% до 13% от стоимости аренды. В немецких городах Мюнхен и Берлин зафиксирован наибольший пропорциональный рост, отмечено увеличение также в Амстердаме и Дефансе. Средняя продолжительность аренды в Европе также увеличилась с 71 до 74 месяцев за тот же период. Наиболее значительно сроки выросли в Амстердаме. В первом полугодии 2024 года наибольшая доля лизинговой деятельности пришлась на банковский, страховой и финансовый секторы – 25%, по сравнению с 17% такого же периода 2023-го. Отличились при этом Лондон и Франкфурт.

Лидирующие секторы и новая офисная культура

Аналитик Джорджия Феррис отмечает, что в секторе профессиональных и деловых услуг зафиксировано снижение с 28% до 22%, что связано в основном с удовлетворением потребностей в 2023 году, а не изменением настроений арендаторов и снижением спроса на офисные помещения. Крупнейшие сделки в этом секторе совершены в Амстердаме, Лондоне и Варшаве.

Технологический сектор занял третье место по доле лизинговой деятельности в первом полугодии, тоже снизившись с 16% до 13%. Доля участия в технологическом секторе снижается с 2022 года, когда фиксировалась 20%-ная доля. Более высокие процентные ставки повлияли на привлечение корпоративных средств, что привело к некоторым сокращениям персонала и снижению спроса на подобные офисы. Наибольшее снижение спроса отмечается на рынках с высокой зависимостью от технологического сектора. В Дублине доля технических специалистов сократилась с 30% до 14% в 2024 году, а в Лиссабоне с 32% до 16%. В следующем году ожидается улучшение экономической ситуации, и мы можем ожидать, что сектор станет более активным в будущем.

Спрос на офисные помещения растет в секторе передового производства и фармацевтической промышленности, при этом доля лизинга выросла до 9% в 2024 году с 7% в 2023-м. Рост был в значительной степени обусловлен арендаторами в сфере естественных наук, поскольку сектор расширяет свое присутствие в сфере коммерческой недвижимости.

Многие компании пытаются побудить сотрудников вернуться в офис, инвестируя в улучшение имеющихся у них помещений. При этом в Европе и Северной Америке распространены более гибкие методы работы, чем, например, в Азиатско-Тихоокеанском регионе, где неизменно сохранялась сильная офисная культура. Более востребованными стали первоклассные помещения. Арендная плата за подобные офисы в крупнейших городах мира выросла на 1,1% с с первого квартала 2023 года по январь-март 2024-го.

Александра Португал Гомеш, руководитель отдела исследований Savills, подчеркивает, что все более популярными становится офисы, рядом с которыми есть зеленые насаждения, рестораны, тренажерные залы и спа-центры. Джереми Бейтс, руководитель отдела профессиональных рынков Savills в регионе EMEA, отмечает, что спрос арендаторов на лучшие помещения остается высоким даже на рынках, где уровень использования подобных помещений может оставаться ниже допандемического уровня.

Объемы инвестиций и доходность

Объем инвестиционных сделок в европейские офисы в первом полугодии 2024 года достиг 14,1 млрд евро, снизившись на 21% по сравнению с таким же периодом 2023-го. Продолжает доминировать Великобритания – на ее долю приходится 29% объемов инвестиций в европейские офисы, что выше среднего показателя за пять лет в 24%. Эксперты объясняют это более быстрой корректировкой начальной цены и привлекательной доходностью для покупателей за наличные.

Средняя доходность офисов в элитном сегменте по Европе оставалась стабильной – на уровне 4,9% во втором квартале 2024 года относительно октября-декабря 2023-го. Доходность офисов в Вене снизилась на 25 б.п., а в Ла Дефансе – на 50 б.п., что стало единственным значительным изменением доходности за квартал. С января-марта 2022 года доходность офисов премиум-класса снизилась в среднем на 157 базисных пунктов.

Объемы инвестиций в офисы в Испании и Норвегии оказались ближе всего к среднему показателю за пять лет в первом полугодии после более значительных корректировок цен, в то время как в Ирландии и Румынии изменения цен были относительно более низкими, а объемы инвестиционных операций остаются более сдержанными. На основные рынки Франции и Германии повлиял рост стоимости долга из-за нарушений LTV, и по мере снижения процентных ставок ожидается восстановление инвестиционных операций.

Разрыв в ценовых ожиданиях сокращается по мере того, как темпы снижения процентных ставок набирают обороты. Покупатели и продавцы корректируют свои ценовые амбиции. Доходность основных предприятий, вероятно, останется стабильной в 3 квартале, а в 4-м 2024 года и в первом 2025-го ожидается снижение доходности. Офисный сектор сталкивается с желанием институциональных инвесторов снизить риски для своих портфелей, поэтому пока эксперты не ожидают, что объемы сделок с европейскими офисами вернуться к доковидному уровню в ближайшем будущем.

Читайте также:

Объем сделок с европейскими отелями вырос до пятилетнего максимума

В Евросоюзе возник риск нового энергетического кризиса

Индекс недвижимости Savills Prime: аренда и доходность элитного жилья