Иностранцы предпочитают покупать недвижимость на севере Италии

Эксперты Investropa подготовили обзор рынка недвижимости Италии, рассказав о ценах, арендной доходности и влиянии иностранных инвестиций на основе собственных данных и таких источников, как Il Sole 24 Ore, Idealista и некоторых других. Также в публикации сделан прогноз о развитии этого сектора экономики в 2025 году.

В 2024 году более 12% сделок по продаже жилой недвижимости в Италии были заключены с иностранными покупателями, и ожидается, что в 2025-м их число увеличится. Пока этот показатель значительно отстает от уровня прошлых лет. Например, в 2019 году на долю иностранцев приходилось 50% приобретений недвижимости, а к 2020-м он вырос до 56,2%. Большинство иностранцев стремятся в северные регионы Италии, на которые приходится 77% всех сделок с недвижимостью. Эти территории привлекательны благодаря своим широким экономическим возможностям и развитой инфраструктуре.



В целом на итальянском рынке недвижимости наблюдаются признаки восстановления. С апреля по июнь 2024 года продажи выросли на 1,2% по сравнению с аналогичным периодом 2023-го. Этот рост обусловлен экономической стабильностью и возобновлением интереса к итальянской недвижимости. В 2024 году средний коэффициент соотношения арендной ставки к доходу для арендаторов в Италии достиг 33%, что свидетельствует о проблемах с доступностью жилья. Например, во Флоренции плата за съемное жилье может составлять половину вашей зарплаты. В Риме и Венеции ещё сложнее: арендная плата составляет более 40% от заработка.

В 2024 году более 25% жилых объектов в Венеции были приобретены для краткосрочной аренды. Привлекательность этого города неоспорима: исторические каналы и культурные достопримечательности привлекают туристов со всех уголков земного шара. Это повышает спрос на съемное жилье. В центральных районах, таких как Сан-Марко и Риальто, цены на недвижимость растут значительнее всего, в Местре ситуация более спокойная.

Город столкнулся с резким ростом числа краткосрочных арендных сделок, особенно на таких платформах, как Airbnb. Для решения проблемы Венеция ввела ограничения, стремясь сохранить атмосферу жилого района и решить такие проблемы, как избыточный туризм и дефицит жилья. Ужесточение правил наблюдается и в других популярных городах. Вести бизнес по сдаче стало сложнее.

При этом стоимость жизни в оживленных городах Италии продолжает оставаться тяжелым бременем для населения. За последние несколько лет ситуация только ухудшилась. Доля дохода, расходуемого на аренду, выросла с 31,6% до 35,2% всего за пять лет. Этот стабильный рост свидетельствует о растущем финансовом давлении на арендаторов, из-за которого им становится всё труднее справляться с постоянно растущими расходами на жильё. Рекомендуемый порог составляет 30%, чтобы избежать финансовых трудностей, но с учётом текущих показателей очевидно, что многие с трудом держатся на плаву. Поскольку стоимость жилья продолжает расти, мечта о комфортной жизни в прекрасных городах Италии становится всё более недостижимой для многих. Финансовое напряжение очевидно, и эта тенденция не ослабевает.

По прогнозам, к 2025 году количество сделок с жилой недвижимостью в Италии вырастет на 8%, что свидетельствует о восстановлении рынка. Аналитики Scenari Immobiliari предполагают, что количество договоров купли-продажи увеличится с 720 000 в 2024 году до 760 000 в 2025-м. Это значительное восстановление, особенно если учесть, что показатель на 36% превышает уровень 2020 года.

Ожидается, что к 2025 году общая стоимость сделок с недвижимостью превысит 140 миллиардов евро. В жилищном сегменте прогнозируется рост на 4,3%, но наибольший расцвет будет в гостиничном бизнесе, который, как отмечается в публикации, процветает благодаря международному интересу к элитной недвижимости (+13,3%).

По оценкам аналитиков, в 2025 году итальянские домовладельцы будут тратить в среднем 3000 евро в год на содержание недвижимости, не считая налогов и коммунальных услуг. Также нужно учитывать, что ремонт недвижимости в Италии может быть довольно дорогостоящим. Например, на работы в здании площадью 250 м кв. м может потребоваться минимум 300 000 евро, причём большая часть этой суммы пойдёт на оплату труда. Это означает, что даже мелкий ремонт может быстро влететь в копеечку, увеличивая ежегодные расходы на обслуживание.

Налоги на недвижимость, такие как IMU, взимаются отдельно, они всё равно показывают, насколько дорого обходится владение домом в Италии. Эти налоги различаются в зависимости от муниципалитета, что добавляет ещё один уровень финансового планирования, который необходимо учитывать домовладельцам. Нотариальные и агентские сборы, хотя и не входят в стоимость ежегодного обслуживания, являются частью общей картины владения недвижимостью в Италии. Они могут составлять от 1% до 5% от стоимости сделки. Понимание этих расходов крайне важно для всех, кто рассматривает возможность покупки недвижимости в Италии, поскольку они отражают более широкие финансовые обязательства.

Добавим, что эксперты консалтинговой компании Cushman & Wakefield ожидают в 2025 году увеличения количества операций по передислокации офисов из-за роста арендных ставок. В секторе розничной торговли ожидается рост объемов инвестирования. В гостиничном бизнесе Италии прогнозируется постепенное снижение показателей высокодоходных активов и появление интересных возможностей для вторичных вложений. В 2025 году в этой сфере по-прежнему будут доминировать частный капитал, институциональные инвесторы и гостиничные сети.

Прогнозы для сферы логистики на 2025 год предполагают стабилизацию, со смещением спроса на всё больше качественные объекты в стратегически важных местах. Возможен временный избыток предложения, что замедлит повышение арендной платы. Высококачественные и «экологичные» объекты в престижных местах, скорее всего, будут приносить больше прибыли, чем в среднем.

В жилищном секторе во второй половины 2024 года наблюдается постепенное улучшение ситуации. В 2025-м ожидается дальнейший рост примерно на 5%. На двух основных рынках Италии, в Милане и Риме, цены на продажу и плата за съемное жилье продолжат расти на фоне дефицита предложения и замедления темпов строительства. Интерес инвесторов по-прежнему останется высоким к проектам возведения жилья с целью сдачи в аренду (BTR) и для продажи (BTS), а также к сегментам специализированных студенческих общежитий (PBSA) и апартаментов с обслуживанием.

Читайте также:

Как снять квартиру в Италии. Тонкости заключения и расторжения договоров

Как получить европейский ВНЖ на основании финансовой независимости

Как стать цифровым кочевником Италии