Коммерческая недвижимость Нидерландов в 2025 году: логистика в лидерах, инвесторы на пороге возврата

После периода неопределенности в 2023-2024 годах рынок коммерческой недвижимости Нидерландов начал восстанавливаться. Активнее всего развивается логистика – по оценкам Cushman & Wakefield, именно этим сегментом сейчас интересуются арендаторы и инвесторы. Однако оживление сопровождается новыми рисками: от ужесточения фискальной политики до инфраструктурных ограничений, которые всё чаще становятся решающими при выборе локации.

Рекордный старт в индустриальном секторе

В первом квартале 2025 года в индустриальном сегменте арендовано в общей сложности 753 000 кв. м, из которых 57% (около 425 000 кв. м) пришлось на логистическую недвижимость. Для сравнения, доля промышленных объектов составила 43% (328 000 кв. м). Это подтверждает продолжающееся доминирование логистики в структуре спроса.

Крупные сделки укрепляют уверенность арендаторов в стабильности сегмента. В Роттердаме Karl Rapp арендовал 41 000 кв. м у Citylink, Brouwers Logistics занял 36 500 кв. м в Друнене, а Dorel Juvenile продлила аренду 20 000 кв. м и расширила ее еще на 10 000 кв. м.

Нидерланды сохраняют статус ключевого логистического хаба благодаря выгодному географическому положению, развитой инфраструктуре и высокой цифровизации. Согласно данным Cushman & Wakefield, регионы с наибольшей долей сделок в первом квартале — это Южная Голландия, Северный Брабант и Лимбург. В Утрехте и Фрисландии наблюдался относительно низкий уровень активности.

Разница между локациями усиливается

В 2025 году обостряется разрыв между премиальными площадками и вторичным рынком. В логистических кластерах — Роттердаме, Амстердаме и Бреде — сохраняются высокие арендные ставки и ограниченное предложение, что способствует дальнейшему росту цен, зачастую опережающему инфляцию.

На этом фоне менее востребованные районы начинают вызывать всё больший интерес. Владельцы предлагают арендные каникулы и скидки, а компании рассматривают такие направления как способ оптимизации затрат. По словам Сандера ван Тейла, главы отдела аренды Cushman & Wakefield Netherlands, инвестиции в устойчивость и энергоэффективность могут сделать подобные объекты конкурентоспособными: «Это путь к более сбалансированному рынку».

Офисный рынок отстает

Сегмент офисов остаётся под давлением. Основные проблемы — избыток устаревших объектов и нехватка помещений, адаптированных под гибридные модели работы. Компании всё чаще запрашивают пространства с гибкой планировкой и высокой энергоэффективностью. Без модернизации владельцы вынуждены предлагать уступки, чтобы сохранить арендаторов.

По мнению Cushman & Wakefield, этот сегмент пока не демонстрирует признаков выхода из стагнации. До появления качественного предложения и изменения структуры спроса оживление маловероятно. При этом аналитики отмечают, что наиболее устойчивыми остаются современные здания в центральных деловых районах крупных городов. Спрос на такие объекты стабилен благодаря высоким стандартам качества, транспортной доступности и соответствию ESG-критериям. Напротив, на периферии усиливается вакансия, особенно в объектах, не прошедших реконструкцию.

Инвестиционный климат: возвращение с оглядкой

В 2025 году на фоне снижения ставок и расширения доступа к капиталу рынок начинает новый цикл. Однако оптимизм сдержан. Инвесторы разрабатывают стратегии, но не спешат активно заходить в сделки.

Ситуацию осложняют новые налоговые меры и рост государственного регулирования. Cushman & Wakefield отмечает, что инвестиционный климат стал менее конкурентоспособным, особенно для иностранных фондов. Несмотря на это, логистический, торговый и индустриальный сегменты уже преодолели точку разворота и демонстрируют признаки восстановления.

В частности, в розничной торговле наблюдается постепенное оживление: например, в первом квартале 2025 года были зафиксированы сделки по ритейл-паркам в регионах Северного Брабанта и Гелдерланда, а также растущий интерес к супермаркетам с арендаторами в продовольственном сегменте. Инвесторы всё чаще делают ставку на устойчивые форматы — ритейл-парки и супермаркеты с долгосрочными арендаторами. Согласно отчёту, именно эти объекты будут пользоваться наибольшим спросом в ближайшие кварталы.

Новые инфраструктурные и экологические ограничения

Дополнительным вызовом для участников рынка становится инфраструктурная и экологическая совместимость объектов. Всё чаще при выборе площадки учитываются такие факторы, как доступ к электросетям, водоснабжению и соответствие нормам по выбросам азота. Эти критерии важны не только для арендаторов, но и для инвесторов, закладывающих в расчёты регуляторные риски.

Наряду с этим возрастает значение ESG-стандартов: сертифицированные здания привлекают больший спрос, поскольку позволяют сократить эксплуатационные расходы и повысить репутационную устойчивость. Несоответствие же современным требованиям может привести к дисконтированию стоимости и длительному простою объекта.

Выводы: рынок с потенциалом и новыми вызовами

2025 год — переходный этап для коммерческой недвижимости Нидерландов. После периода корректировок рынок выходит на новый уровень, где логистика, индустриальные объекты и устойчивые форматы ритейла формируют точки роста. В то же время сохраняется давление на сегмент офисов, который требует структурных изменений и переосмысления функций.

Будущее рынка во многом будет определяться способностью участников учитывать более широкий спектр факторов: от экологических стандартов и ограничений на подключение к электросетям до фискальных рисков и доступности капитала. По мнению Cushman & Wakefield, компании, которые смогут гибко адаптироваться, принимать стратегические решения и вкладываться в качество, смогут не просто выжить, но и занять лидирующие позиции.

Эксперты добавляют, что в последние годы голландскую экономику можно охарактеризовать как двуликую по своей природе. С одной стороны, исторически низкий уровень безработицы, растущая заработная плата и значительный рост покупательной способности. С другой – ухудшение условий мировой торговли, высокие процентные ставки и сохраняющаяся геополитическая напряженность. Несмотря на то, что неопределенность остается высокой, перспективы развития бизнеса в 2025 году, как ожидается, улучшатся благодаря оживлению мировой торговли. Это, вероятно, приведет к увеличению вклада экспорта в экономический рост и повышению объема инвестиций в бизнес и жилищное строительство, чему будет способствовать смягчение условий кредитования, несмотря на снижение нормы прибыли. При этом пошлины США могут оказать негативное воздействие на экономику и этой европейской страны.

Подсказки: Нидерланды, Недвижимость, Коммерческая недвижимость