Коммерческая недвижимость Венгрии: инвестиции без роста доходности

В первой половине 2025 года объем инвестиций в недвижимость Венгрии увеличился, а доходность по основным сегментам перестала расти, следует из отчета Cushman & Wakefield. В офисах сократилась вакантность при минимальном объеме нового строительства. В индустриально-логистической сфере расширился общий фонд площадей, но увеличилась доля пустующих объектов. В розничной недвижимости сохранялась слабая динамика. Гостиницы улучшили показатели за счет туризма, однако уровень загрузки оставался ниже докризисного.

Объем вложений в венгерскую недвижимость в первом полугодии 2025 года превысил 280 млн евро, что на 55% выше результата прошлого года. Рост обеспечили три крупные сделки, тогда как большинство транзакций не превышали 25 млн евро. Наибольшая доля капитала пришлась на офисные активы – 49%. Индустриальный сегмент удерживал позиции благодаря продаже портфеля HelloParks, тогда как торговые объекты демонстрировали меньшую активность.

Офисы: минимальный ввод и сокращение вакантности

В первом полугодии 2025 года на рынке офисов Будапешта наблюдался ограниченный ввод новых помещений. В эксплуатацию поступило лишь 5 060 кв. м – на 94% меньше, чем годом ранее. В стадии строительства находилось 306 тыс. кв. м, из которых 88% приходилось на проекты под конкретного арендатора (Build-to-Suit).

Уровень свободных помещений снизился до 12,8%, что на 1,2 п. п. меньше, чем годом ранее. Сокращение вакантности объясняется активным спросом со стороны конечных пользователей. Новое спекулятивное строительство замедлилось, а девелоперы сосредоточились на обновлении и перепрофилировании объектов в центральных районах.

На чистое поглощение (net take-up) пришлось 47% от общего спроса. Доля сделок, когда компании приобретали площади для собственного использования, выросла до 11%. Новых предварительных договоров аренды не заключалось – аналитики полагают, что такая ситуация сохранится и в ближайшей перспективе.



Ставка аренды на прайм-площади в центральном деловом районе оставалась стабильной – 25 евро за кв. м в месяц. При этом фиксировался рост цен в Южной и Центральной Буде, а также вдоль коридора Ваци. Дальнейшее повышение, по прогнозам, возможно для офисов, соответствующих экологическим и устойчивым стандартам (ESG).

Долгосрочная динамика показывает, что после пиковых вводов в 2020-2021 годах объемы строительства начали снижаться и к 2025-му достигли минимальных значений. Вакантность росла в течение нескольких лет и достигла максимума в 2023-2024, после чего начала сокращаться.

Индустрия: расширение фонда и рост пустующих площадей

Складской и логистический фонд Венгрии увеличился на 192 тыс. кв. м и достиг 5,8 млн кв. м. Новый ввод увеличился за год на 172% – до 191,6 тыс. кв. м. Уровень вакантности поднялся до 12,5%, что на 4 п. п. выше показателя 2024 года. В Большом Будапеште он достиг 13,4%, в регионах – 10,8%, что эксперты объясняют избытком вторичных помещений, вышедших на рынок в январе-июне. Пик пришелся на второй квартал, и дальнейшего увеличения пустующих площадей не ожидается.



Спрос оставался высоким: объем аренды достиг 439,8 тыс. кв. м, что на 35% больше в годовом выражении. Доля предварительных контрактов (pre-lease) составила 20%, еще 36% сделок пришлось на продления договоров. В стадии строительства находилось 506 тыс. кв. м, из которых 47% уже закреплены за будущими арендаторами.

В Большом Будапеште плата за съемные площади снизилась на 5,2% – до 5,50 евро за кв. м в месяц. Средний показатель по стране удержался на уровне 5,70 евро, что на 1,7% ниже, чем в 2024 году. В регионах изменений не зафиксировано. При этом расширение пакета льготных условий увеличило разрыв между новыми и устаревшими объектами. Венгрия также укрепила позиции в производстве электромобилей и аккумуляторов: развитие этого сектора обеспечило устойчивый спрос на современные складские площади и поддержало интерес девелоперов к новым проектам.

Ритейл: слабая динамика и рост аренд на центральных улицах

Общий объем торговых площадей в стране достиг 3,1 млн кв. м, увеличившись на 4% относительно первой половины 2024 года. Розничные продажи за январь–май выросли на 3% по сравнению с прошлым годом и, по оценке аналитиков, сохранятся на этом уровне во второй половине 2025-го.

Развитие новых объектов шло медленно, но на июль-декабрь запланирован ввод около 55 тыс. кв. м, включая проект Zenit Corso в Будапеште и 12 новых торговых парков. Основная активность приходилась на реконструкцию и расширение действующих комплексов. Среди примеров – обновленный Time Out Market, ставший дополнительным фактором посещаемости центра столицы.



Инфляция снизилась до 4,4%, но оставалась выше целевых значений, что сдерживало рост потребительских расходов. Онлайн-продажи удерживали 8,1% рынка без заметных изменений. В сфере аренды прослеживалась дифференциация. В сегменте центральных торговых улиц (high street) ставки выросли на 7,7% год к году и достигли 140 евро за кв. м в месяц. Это свидетельствует о восстановлении спроса на ключевых локациях. В торговых центрах ситуация оказалась стабильной, а в сегменте ритейл-парков в последние годы фиксировался постепенный рост, который, по прогнозу, должен продолжиться.

Гостиницы: увеличение RevPAR при низкой загрузке

Гостиничный сегмент Будапешта продолжил восстановление в январе-июне 2025 года. Доходность номера (RevPAR) выросла на 8,2% по сравнению с 2024-м благодаря увеличению загрузки, а в сравнении с 2019-м оказалась выше на 23,3%. Средняя дневная ставка (ADR) выросла на 1,8% – до 116 евро. Загрузка номеров достигла 68%, прибавив 6,2 п. п., но это ниже докризисного уровня в 74%.



За полугодие появилось 238 новых номеров (+0,7%). Это было связано с открытием трех гостиниц: Kimpton BEM, Radisson Collection Basilica и Tribe Budapest Airport. Сегмент среднего ценового уровня (midscale) занял свыше 38% гостиничного фонда города. Предполагается, что до конца года предложение вырастет лишь на 1,3%, пока расширение будет ограниченным. Спрос на платное размещение в 2025 году, по оценке Cushman & Wakefield, превысит уровень 2024-го на 14,5%. Основными факторами названы рост международного туризма на 15,5% и расширение сети авиарейсов.

Доходность и риски: фиксированные ставки и ограниченный потенциал

По итогам первого полугодия 2025 года ставки доходности по основным сегментам коммерческой недвижимости Венгрии остались на уровне 2024-го. Рентабельность офисных объектов оценивается в 6,25%, индустриальных площадок и центральных торговых улиц (high street) – в 6,75%, гостиниц – 7,25%. В промышленно-логистическом сегменте зафиксировано снижение на 25 б. п.



Ситуация отражает стабилизацию после периода роста доходности. Для инвесторов это означает, что уменьшается вероятность резких колебаний, а показатели становятся более предсказуемыми по сравнению с 2022-2023 годами. Однако потенциал для увеличения прибыли ограничен: ставки закрепились на достигнутых уровнях, и новых премий за риск рынок не дает.

При этом сохранились риски. В промышленности рост новых площадей увеличил уровень вакантности и может оказывать давление на арендные ставки. В офисах сдерживающим фактором выглядит крайне низкий объем нового строительства: он ограничил выбор для арендаторов, но одновременно предотвратил избыток предложения. В розничной сфере спрос был слабым из-за инфляционного давления. Гостиницы улучшили показатели за счет туризма, но зависимы от международных перевозок и геополитики.

Долгосрочная статистика свидетельствует, что после пика 2019 года (€1,5 млрд) и стабильных результатов 2020-2022 годов (€1,1-1,2 млрд) объем инвестиций резко снизился: в 2023-м – до 600 млн евро, а в 2024-м – до 400 млн евро. Полугодовой результат 2025 года в 300 млн евро отражает частичное восстановление, но показатель все еще далек от докризисных уровней.