Отели, офисы, магазины, склады – итоги рынка доходной недвижимости Венгрии в 2024 году, полный рыночный анализ на 2025 год

Внутренние факторы стимулируют экономический рост, инвестиции снизились в 2024 году, но доходность недвижимости в Венгрии остается стабильной. Об этом и многом другом вы узнаете из углубленного исследования Hungary Real Estate Market Outlook 2025 от аналитической компании CBRE.



А теперь подробнее.

Отели и туристическая недвижимость

Туризм в Будапеште продолжал расти в 2024 году, коммерческие объекты размещения зарегистрировали 10,7 млн ночевок, что на 8% больше в годовом исчислении и почти достигает показателей до пандемии (-3% по сравнению с 2019 годом). Кроме того, в частных и других категориях размещения было зарегистрировано 5,3 млн ночевок, таким образом, более 16 миллионов ночей гостей было проведено в венгерской столице.

Количество ночевок, зарегистрированных в отелях Будапешта, превысило 9 миллионов в 2024 году, включая 1,3 млн внутренних и 7,8 млн международных гостей. Это представляет собой общий рост на 10,4% по сравнению с 2023 годом, при этом внутренние ночи выросли на 6,6%, а международные ночи - на 11,1%.

Основными рынками-источниками для отелей Будапешта по количеству ночевок являются Великобритания, США и Германия. При этом спрос из этих стран еще не достиг уровня 2019 года. Однако спрос из соседних с Венгрией стран значительно вырос. Количество ночевок туристов из Румынии выросло более чем на 50% по сравнению с 2019 годом, что сделало румынских туристов седьмой по величине группой по количеству ночевок в отелях Будапешта. Значительный рост по сравнению с 2019 годом также наблюдается среди туристов из Польши (+23%), Чехии (+25%) и Австрии (+17%). Китайские туристы также возвращаются в Будапешт очень быстрыми темпами, во многом благодаря 7 прямым авиасообщениям. В 2024 году китайские туристы провели почти 250 000 ночей в отелях Будапешта, что почти вдвое больше показателя 2023 года.

По количеству открытия новых отелей в Будапеште 2024 год не дотянул до рекордного 2023 года, когда на рынок вышло около 1500 новых гостиничных номеров. Однако этот год был исключительным, поскольку несколько проектов были отложены из-за COVID.

В 2024 году в Будапеште открылось три новых отеля с общим номерным фондом 237 номеров. К ним относится 5-звездочный Kimpton BEM Budapest на 127 номеров, построенный на месте бывших казарм Радецкого, что еще больше увеличило количество пятизвездочных отелей в Будапеште. В настоящее время в Будапеште насчитывается 21 отель с рейтингом 5 звезд, что в общей сложности составляет около 4000 номеров. Благодаря этому Будапешт начинает догонять Вену, где 25 пятизвездочных отелей предлагают гостям более 4500 номеров.

За пределами столицы открылось пять новых отелей на 424 номера. Самым большим пополнением стал Kenese Bay Garden Resort & Conference Hotel на озере Балатон. После масштабной реконструкции и расширения отель вновь открылся со 159 номерами. Теперь им управляет Accent Hotels.

Первый отель под брендом Hilton за пределами Будапешта, Hilton Garden Inn Debrecen City Center, открылся со 101 номером. Это расширение направлено на извлечение выгоды из растущих деловых возможностей в Дебрецене - новом центре производства автомобилей и аккумуляторов.

2025 год может снова продемонстрировать значительное увеличение номерного фонда - до 1900 номеров. В Будапеште ожидается открытие 9 новых отелей, что добавит на рынок 800 новых номеров. За пределами столицы запланировано открытия 10 новых отелей, что добавит в общей сложности более 1000 номеров.

Сюда входит первый отель под брендом Marriott на озере Балатон, Le Meridien на 102 номера в Балатонфюреде и первый брендовый отель в аэропорту Дебрецена - Ibis Styles на 73 номера.

После реконструкции исторический отель Lycium присоединится к бренду Handwritten Collection гостиничной сети Accor.

Между 2026 и 2028 годами в Венгрии ожидается открытие еще 11 отелей с общим количеством номеров 1880, которые в настоящее время находятся в стадии строительства. Кроме того, еще 11 отелей с общим количеством номеров 1829 находятся на стадии планирования. Если все эти проекты будут реализованы, гостиничный рынок в Будапеште может расшириться на 3700 номеров в период с 2026 по 2028 год. Однако в сельской местности поток развития, по-видимому, сокращается, около 1000 номеров в настоящее время находятся на стадии планирования и, как ожидается, откроются к 2028 году.

Все ключевые показатели эффективности отелей в Будапеште улучшились. Годовой уровень заполняемости номеров в столичных отелях составил 67,9%, при средней суточной стоимости номера (ADR) около 111 евро. Валовой доход на доступный номер (REVPAR) составил около 75 евро. По сравнению с предыдущим годом заполняемость увеличилась на 4,1 п. п., ADR на 9,4%, а REVPAR на 16,6%.

Рост пассажиропотока и туризма, а также переход к более высоким категориям указывают на то, что ADR и заполняемость продолжат расти в ближайшем будущем. Пассажиропоток аэропорта Будапешта достиг пика с более чем 17,5 млн пассажиров, что на 8,7% превышает уровень 2019 года и на 19% выше 2023 года. После его приобретения венгерским правительством в 2024 году было объявлено о строительстве третьего терминала с целью увеличения годового пассажиропотока до 20 млн к 2030 году.

Туристическая привлекательность Венгрии и популярность путешествий сильно отразились на количестве пассажиров: ежемесячно регистрируется более миллиона пассажиров, а в октябре аэропорт Будапешта достиг самого высокого роста трафика среди 50 самых загруженных аэропортов Европы.

В 2025 году откроется второй отель в аэропорту, разработанный Wing, под брендом TRIBE со 167 номерами.

Экономический рост зависит от внутренних факторов

Для венгерской экономики 2024 год был трудным. Годовой рост ВВП на 0,6% оказался значительно ниже ожиданий. Экономический рост также не оправдал прогнозов, сделанных в начале прошлого года. Основная причина - ухудшение экспортных рынков из-за слабой экономики Германии и Европы.

После спада, наблюдавшегося в третьем квартале, к концу года Венгрии едва удалось избежать технической рецессии, и экономика вернулась к росту в четвертом квартале. Прогноз на этот год лучше, но эксперты не ожидают полного оздоровления рынков.

Согласно опросу Portfolio, аналитики ожидают, что экономический рост Венгрии в 2025 году составит 1,8-2,5%.

Oxford Economics предполагает рост ВВП на 1,7% в 2025 году, прежде чем он, наконец, вернется до 3,5% в 2026/27 году.

Правительство Венгрии более оптимистично настроено в отношении текущего года и заложило в основу бюджета 2025 года экономический рост на уровне 3,4%. Однако тот же неоправданный оптимизм наблюдался годом ранее.

Движущей силой экономики стал, например, запуск производства на заводе BMW в Дебрецене в конце 2024 года), однако достижение оптимистичных показателей правительства уже в этом году потребует чрезвычайного ускорения во второй половине 2025 года.

А это в значительной степени не зависит от внутренних процессов (например, нуждается в улучшении немецкой экономики) и маловероятно по политически обусловленным причинам (например, сохраняющиеся ограничения на доступ к европейским инвестиционным фондам).

Экономические эксперты и правительство сходятся во мнении, что потребление может поддержать экономический рост в этом году, в то время как перспективы инвестиций и чистого экспорта значительно мрачнее.



Экономика

Внутреннее потребление может стать движущей силой, но его усложняет снижение реальной заработной платы в последние годы.

Дополнительным стимулирующим потребление эффектом может стать выплата процентов домохозяйствам за счет государственных облигаций. В 2025 году около это 4,1 млрд евро. Этот доход не облагается налогом. Ожидается, что около 63% этой суммы будет выплачено в первом квартале года. Подавляющее большинство этих денег будет направлено в сектор недвижимости – в частности в виде субсидий по ипотечным кредитам.

Расходы домохозяйств восстановилось в 2024 году, и в 2025 году динамика розничной торговли также может усилиться. Хотя более слабые данные по розничным продажам в декабре 2024 года ослабили оптимизм, а усиление инфляции в январе 2025 года также стало неприятным сюрпризом.

Годовая инфляция в 2024 году в среднем составила 3,7%, что явно ниже, чем ожидалось в начале года. Однако более высокая, чем ожидалось, инфляция в январе (5,5%) предполагает ее ускорение, которое может достичь 4-5% по итогам 2025 года.

В настоящее время банковская ставка составляет 6,5%, которая может упасть лишь ниже 6% к концу года, а значительного смягчения денежно-кредитных условий придется ждать до 2026/27 года.

По данным Центрального статистического управления Венгрии (KSH), средний валовой ежемесячный доход достиг 1690 евро к концу 2024 года. Заработная плата в Венгрии росла темпами, явно превышающими экономический рост за последний период. Текущие зарплаты по итогам 2024 года выросли на 12% и примерно на 50% выше уровня 2021 года. Однако это повышение заработной платы в форинтах означает несколько более низкий рост заработной платы в евро, поскольку форинт обесценился на 2% с 2023 и 10% с 2021 года.

Высокий рост заработной платы в 2024 году был оправдан высокой инфляцией в 2023 году и ожиданием того, что инфляция останется устойчиво высокой в течение более длительного времени - поэтому номинальный рост заработной платы был относительно высоким в 2024 году. Поскольку инфляция начала снижаться намного быстрее, чем предполагалось, это оказалось гораздо боольшим ростом в реальном выражении, чем первоначально ожидалось. В дальнейшем рост заработной платы должен быть более умеренным – около 7% в 2025/26 году, поскольку инфляция остается ниже 5%.

Сильный приток прямых иностранных инвестиций, но слабые экспортные рынки

Хотя инвестиции в целом сокращаются, Венгрия продолжает выделяться в плане перехода к зеленой экономике и привлечения новых прямых иностранных инвестиций. После рекордного уровня 2023 года (более 13 млрд евро) новые проекты прямых иностранных инвестиций, объявленные в прошлом году, составили в общей сложности 10,3 млрд евро. По объему инвестиций лидирует Китай с 5,2 млрд евро, чему способствовало объявление о строительстве завода BYD в Сегеде, Южная Венгрия. Южная Корея заняла второе место с 2,6 млрд евро. Однако Германия по-прежнему лидирует по количеству проектов.

В отраслевой разбивке автомобильная промышленность продолжает лидировать, за ней следуют электроника и пищевая промышленность. Подавляющее большинство новых прямых иностранных инвестиций вызовет рост ВВП в региональных локациях. В секторе услуг ВВП удвоился за год, что свидетельствует о более сильном акценте на инвестиции, ориентированные в первую очередь на инновации. Будапешт продолжает выделяться как высококонкурентная локация с высокой добавленной стоимостью в мировом масштабе.

Инвестиции снизились на 25% с момента пика во втором квартале 2022 года, и, как предполагается, останутся на прежнем уровне в 2025 году, прежде чем вновь вырастут в 2026-2027 годах по мере улучшения прогнозов спроса. Несколько обнадеживает то, что причиной отсрочки инвестиций частными субъектами является слабый спрос, а не нехватка средств. Это не относится к государственным инвесторам, здесь явно заметна нехватка средств из Брюсселя, что может привести к дополнительному росту на 1-1,5% в других странах Центральной и Восточной Европы в этом году.

Правительство Венгрии перенесло несколько крупных инвестиций в инфраструктуру, а в других местах оно пытается помочь с помощью целевых программ: поддержка инвестиций в энергоэффективность, целевые программы развития недвижимости или субсидированные кредиты. Новые меры экономической политики правительства сосредоточены на трех ключевых областях, включая доступное жилье как одну из них.

В то время как оборот в сегменте "классических инвестиций" установил 11-летний отрицательный рекорд, в 2024 году наблюдался рост инвестиционной активности в возможности развития, пустующие активы или объекты с возможностями конверсии в Венгрии. Годовой объем инвестиций в недвижимость в стране в прошлом году достиг всего 315 млн евро, показав снижение на 21% по сравнению с 2023 годом. В 2024 году сектор розничной торговли занимал наибольшую долю в 33%, за ним следовали офисы с 20% и отели с 16%. Популярный в последнее время промышленный сектор составил 14%.

Средний размер транзакции снизился до 12,6 млн евро (-32% г/г), что указывает на то, что активность сместилась в сторону небольших активов. Крупнейшей сделкой по стоимости стала продажа Exchange Palace, бывшей штаб-квартиры MTV, но эта сделка не достигла 50 млн евро. Большинство покупателей были компаниями по недвижимости (36%) и частными инвесторами (27%), в то время как с точки зрения происхождения покупателей доминировали внутренние венгерские инвесторы.

Эксперты не ожидают значительного капитала с традиционных рынков Западной Европы. Китай играет решающую роль в общем объеме прямых иностранных инвестиций в Венгрию в последние годы, и это вызывает растущий интерес китайской стороны к инвестированию в активы, генерирующие наличный денежный поток (в частности, в торговую недвижимость). В то время как более не склонный к риску капитал продолжает оставаться в тени, китайский капитал может стать новым драйвером в 2025-2026 годах. Учитывая более высокую активность в начале 2025 года и доступный портфель для продажи, объем инвестиций может вырасти до 700-800 млн евро в этом году.

Офисы составляют наибольшую часть текущего инвестиционного предложения на рынке. С другой стороны, предложение в сегменте премиум-класса ограничено, поскольку владельцы таких активов все еще ждут роста. В то время как офисы могут предложить лучшую перспективную доходность на многих основных рынках (после сильного роста цен), это в меньшей степени относится к Будапешту с его скромным спросом.

Промышленная недвижимость является наиболее востребованным классом активов в Венгрии (как и во всей Восточной и Центральной Европе). Здесь спред спроса и предложения более управляем. Аналитики ожидают, что предложение вырастет и в 2025 году будет заключено больше инвестиционных сделок. Это мнение недавно подтвердилось, когда в начале 2025 года состоялась продажа крупного логистического парка в Большом Будапеште, что вселило уверенность в ликвидность сегмента и предоставило столь необходимые рекомендации относительно ценообразования активов.

Стабильная доходность в Венгрии выглядит более привлекательной

Премиальная доходность недавно переместилась на несколько локальных рынков в регионе ЦВЕ. Поскольку доходность не сократилась в Венгрии, образовался больший разрыв в доходности, что сделало цены в стране более привлекательными по сравнению с другими рынками в регионе.

Тем не менее, доходность по-прежнему трудно определить, поскольку ликвидность даже в премиум-сегменте остается низкой. Доходность премиальных офисов составляет 7,00%, торговых центров - 6,75%, торговых парков (рынков) - 7,35%, а отелей (с договором аренды) - 7,50% по состоянию на конец февраля 2025 года.

Однако старые здания и участки под застройку могут выиграть. Международные гостиничные бренды стремятся расшириться, используя преимущества активного туризма, увеличения численности иностранных студентов и меняющегося законодательства в отношении арендной жилой недвижимости. Правительство недавно запустило программу вливания капитала (300 млрд форинтов на следующие 5 лет) для поддержки доступности жилья, в рамках которой средства могут использоваться для невозвращаемых субсидий (в случае с арендного жильем) в размере до 70% от стоимости проекта. Это, вероятно, ускорит строительство новых жилых комплексов.

Офисная недвижимость – локомотив венгерского рынка, который едет медленнее ожиданий

Офисный фонд Будапешта расширяется более медленными темпами, чем прогнозировалось, из-за задержек и переноса новых проектов. Показатели 2024 года оказались ниже прогнозов на 40%. Значительный объем нового предложения был отложен на 2025 год. Годовой объем завершенных строительных проектов достиг 103 600 кв. м (почти тот же уровень, что и в 2023 году), что увеличило офисный фонд до 4 455 600 кв. м к концу 2024 году. Крупнейшими завершенными проектами стали Liberty North Wing (19 800 кв. м в Пеште) в третьем квартале, штаб-квартира Richter Gedeon (17 400 кв. м в Пешта) во втором квартале и Millennium Gardens South (16 900 кв. м в Пеште) в первом квартале.

Застройщиков оставались слабо активными в 2024 году из-за рыночной неопределенности, однако в конце года на рынке офисов было начато два новых проекта. Skanska начала вторую фазу H20offices, а также строительство центра Modiano. Значительный объем (около 529 000 кв. м) в настоящее время находится в стадии строительства, включая 18 100 кв. м проектов по реконструкции. Значительная часть площадей уже предварительно сдана в аренду. BudaPart, Durer Park и Zuglo City Center - крупнейшие проекты, которые забрали две трети рынка офисов-новостроек. А это новые площади на 165 600 кв. м (68% предварительно сдано в аренду) на 2025 год, 270 600 кв. м (88% предварительная аренда) на 2026 год и 92 600 кв. м (65% предварительная аренда) на 2027 год. Исключительно высокий коэффициент предварительной сдачи в аренду обусловлен договорами, подписанными с государственными органами в 2023 году. Самый высокий объем офисных новостроек приходится на субрынки нецентрального Пешта (33% от общего объема) и Южной Буды (27% от общего объема). Кроме того, около 225 000 кв. м запланированных проектов еще не начали строить, что приводит к очень ограниченному количеству новых площадей, доступных для компаний, желающих переехать в 2025 и 2026 годах.

Подавляющее большинство договоров аренды - это продления.

Спрос на офисы в 2024 году увеличился в основном за счет продлений, что невыгодно для арендодателей со значительным объемом площадей, поскольку законодательство ограничивает повышения арендных ставок при продлении. Годовой объем аренды (без учета продлений) достиг 214 800 кв. м (-11% г/г), в то время как общая активность аренды достигла (с учетом продлений) 502 200 кв. м (+8 г/г) - с ростом в четвертом квартале.

Исключая крупные сделки по аренде в государственном секторе с 2023 года, доля продлений постоянно растет. Если в 2022 году доля продлений составляла 37%, то в 2023 году она выросла до 48%, а в 2024 году достигла 57%. Напротив, доля предварительных договоров аренды снижается и к концу 2024 года составила +2% (в 2022 году она составляла +11%). Однако на этот показатель также влияет сокращение доступных возможностей для развития.

Размеры сделок увеличились относительно общей лизинговой активности на 6% г/г, в то время как если рассматривать только сделки по приобретению, они сократились на 17% г/г, что показывает, что доля продлений увеличила средний размер сделки.

Анализируя субрынки с точки зрения чистого спроса (поглощения), наибольший объем сделок в течение года был в Ваци, где было зарегистрировано поглощение 51 100 кв. м. В годовом исчислении наибольший прирост наблюдался на периферии (в провинции) и Нецентральном Пеште. Годовое чистое поглощение снова стало положительным и достигло 47 700 кв. м в 2024 году, а географически было самым высоким в локациях Центральная Буда (17 300 кв. м) и Южная Буда (16 400 кв. м).



Тенденции роста вакантных площадей на рынке аренды

Общий уровень вакантных площадей продолжал расти, увеличившись до 14,1%. Самые низкие уровни вакантных площадей были зафиксированы на локальных рынках Центральная Буда (8,0%) и Северная Буда (8,7%). Напротив, провинциальные рынки имели самый высокий уровень вакантных площадей - 28,6%.

Эксперты ожидают, что вакантность продолжит расти в течение 2025 года и превысит 15% к его концу. В целом, требуется гораздо более сильный рост спроса, чтобы компенсировать предстоящее сильное предложение - даже если большая часть строящихся проектов уже сдана в аренду заранее.

По состоянию на январь 2025 года средняя запрашиваемая арендная плата за вакантные площади немного выросла, составив 14,85 евро за кв. м в месяц, что всего на 2% больше, чем в предыдущем году. Географически наибольший рост был зафиксирован на субрынке Центральная Буда и на периферии, где цены выросли на 8% и 6% в годовом исчислении. Для текущих разработок типичный диапазон составляет 20-25 евро/кв. м. В премиум-сегменте арендная плата составляет 25,0 евро/кв. м в центральных районах и 19,0 евро в нецентральных районах.

Розничные продажи скромно улучшились в 2024 году

Ценовая инфляция снизилась намного быстрее, чем ожидалось ранее, и достигла умеренного уровня. Индекс потребительских цен в среднем вырос на 3,7% в 2024 году, что соответствует уровням до ценового шока, вызванного энергетическим кризисом. Наиболее примечательными были снижение цен на энергоносители (-4,6%) и очень умеренный рост цен на продукты питания (2,8%).

Однако стоимость услуг выросла почти на 9% за год, что отражает более сильные потребительские настроения в этом сегменте. Несмотря на скромные цифры прошлого года, в целом за инфляцией необходимо внимательно следить в 2025 году, поскольку инфляционное давление снова начинает нарастать, что представляет потенциальную опасность для восстановления покупательной способности домохозяйств.

По данным KSH, объем розничных продаж вырос примерно на 2,6% в 2024 году. Продажи продуктов питания выросли на 3,7% в годовом исчислении, в то время как непродовольственная категория выросла на 2,4%. Категория косметики показала самый высокий рост - 9,6%, за ней следуют продажи аптек - 4,9%. Объем продаж бензина стабилизировался после многих лет волатильности и остался практически неизменным.

Согласно мониторингу рынка CBRE, в четвертом квартале 2024 года большинство новых торговых точек приходится на рестораны и кафе - 20%. Сектор здравоохранения и красоты также пользовался популярностью, около 10% новых точек открылось в этом секторе.

В 2024 году было зарегистрировано восемь новых брендов, что больше, чем в 2023 году и соответствует показателям 2021 и 2022 годов. Среди них пять - модные бренды, один - мебельный магазин, а два относятся к другим категориям. ирландский ритейлер Primark открыл свой первый магазин в Arena Mall во втором квартале, получив теплый прием от венгерских покупателей. Koton также открыл свой первый магазин в KOKI и планирует дальнейшее расширение по всей стране. Из США Banana Moon, специализирующаяся на нижнем белье, открыла магазин в торговом центре Allee, а Marciano by Guess открылся на Fashion Street. Orsay, бренд женской одежды среднего ценового диапазона, снова вышел на венгерский рынок после ухода в 2022 году. Изначально они открылись в столице, а теперь расширяются в региональные города, хотя и с меньшим количеством магазинов, чем раньше. Венгерские бренды также оставили свой след: Luxoya открылась в Westend, а Anybody - в торговом центре Allee. Кроме того, Vellea Home открыла свой первый магазин в Венгрии в торговой галерее Vaci ut Shopland.

В лучших торговых центрах Будапешта уровень вакантных площадей минимален и составляет всего 1-2%. В региональных лучших торговых центрах вакансии также почти везде были заполнены COVID. Эта тенденция подчеркивается масштабной реконструкцией и расширением Duna Plaza, добавившей 15 000 кв. м, и расширением Alba Plaza в Секешфехерваре, которое добавит около 20 000 кв. м к 2028 году. Кроме того, FORUM в Дебрецене планирует расширение на 15 000 кв. м из-за высокой заполняемости.

В региональных городах основные торговые центры имеют низкий уровень вакантных площадей, но основное внимание уделяется заполнению вакансий в торговых центрах более низкого класса, как правило, дискаунтерах, после реновации. В современных торговых парках Большого Будапешта уровень вакантных площадей незначителен и составляет 2-3%, а в региональных городах он немного выше и составляет 4-5%.

В Будапеште посещаемость торговых улиц Ваци и Fashion Street в основном обусловлена иностранными туристами, и позитивные прогнозы в отношении туризма предполагают, что эта тенденция сохранится. У улицы Ваци высокий спрос со стороны арендаторов: уровень вакантных площадей составляет всего 1%, в то время как Fashion Street также почти заполнена. Высокий спрос в этих районах стимулировал экспансию в близлежащие районы, такие как улица Петефи Шандора и площадь Шервита.

Немного новых завершенных проектов в 2024 году, более сильный прогноз на 2025 год

В 2024 году зарегистрировано 31 000 кв. м новых завершенных торговых площадей по всей стране, причем 96% из них расположены в региональных городах. Обычно это небольшие торговые парки и розничные склады, в среднем по 4000 кв. м каждый. В Будапеште Muller открыл новый магазин на улице Ваци. К началу 2025 года общий объем современных розничных складов достигнет 4,6 млн кв. м, включая 36% розничных складов, 32% торговых центров и 32% розничных парков (включая 12% гипермаркетов).

Рынок розничной торговой и складской недвижимости остается относительно холодным. В 2025 году ожидается около 59 000 кв. м проектов в стадии строительства, с упором на региональные города. Только один проект, торговый центр Zenit Corso, будет в Будапеште, предлагая 11 000 кв. м в рамках многофункциональной застройки Zuglo Varoskozpont, которая включает жилые и значительные офисные помещения. Другие проекты в региональных городах, как правило, будут представлять собой небольшие торговые парки и склады, со средним размером 4 800 кв. м.

Арендная плата и плата за обслуживание

В лучших торговых центрах Будапешта арендная плата может достигать 70-90 евро за кв. м в месяц. После энергетического кризиса произошла серьезная коррекция платы за обслуживание, которая существенно не изменилась по сравнению с предыдущим годом. Возросшая туристическая активность повысила спрос на главной улице, что потенциально может повысить будущие ставки аренды. По состоянию на январь 2025 года запрашиваемая арендная плата за среднюю единицу площадью 100 кв. м на улице Ваци и Fashion Street составляет 90-120 евро/кв. м, а на проспекте Андраши – 50-65 евро.

Промышленность и логистика

В 2024 году общая активность аренды промышленных и логистических площадей снизилась на 7% по сравнению с 2023 годом. Наблюдается замедление, напоминающее времена пандемии, а также возросшую гибкость со стороны арендодателей. Хотя предложение новых проектов начало сокращаться, оно остается достаточным, чтобы удовлетворить спрос и может воспроизвести прошлогодний объем. Зафиксировали 22 новых завершенных проекта в 2024 году с 84% заполняемости на момент ввода в эксплуатацию.

В Венгрии годовой общенациональный объем завершенных проектов в 2024 году составил 486 000 кв. м, что на 6% меньше, чем в предыдущем году. Сюда входят проекты в Большом Будапеште, которые вывели на рынок 237 000 кв. м, что на 34% меньше предыдущего года. Новые показатели были значительно увеличены в четвертом квартале, на который пришлось примерно 57% годового рынка строительства. Самый большой объем нового предложения был зафиксирован в Южном Будапеште, на который пришлось 48% завершений. Далее которым следует Западный Будапешт с 26%.

На 2025 год прогнозируется 314 000 кв. м (23% предварительно сдано в аренду) в Большом Будапеште и 144 000 кв. м в региональной Венгрии, где коэффициент предварительной аренды намного выше - 65%. Девелоперы в первую очередь сосредоточены на предварительной аренде в региональных городах и ориентируются на ключевые места прямых иностранных инвестиций в качестве участков застройки.

В регионах большая часть застройки ведется в Дебрецене, что неудивительно, поскольку там находится завод BMW и площадки нескольких компаний по производству аккумуляторов. В Сегеде строительство могло бы стимулировать строительство промышленного и логистического рынка, но очень сложно найти свободные земли под промышленную застройку. Печ остается потенциальным новым производственным центром в юго-западной части страны.

В 2024 году годовой объем роста арендных площадей в столичном округе достиг 833 000 кв. м, что на 7% меньше, чем в предыдущем году. На Большой Будапешт пришлась большая доля этого спада, спад составил 8%. Однако регионы увеличили свою долю с 20% в 2022 году до 26% в 2024 году. Этот сдвиг во многом обусловлен фокусом на региональные города с компаниями по производству электромобилей и связанных с ними аккумуляторов.

В Венгрии было подписано семь сделок, превышающих 20 000 кв. м, включая два продления, две новые сделки и три предварительных договора аренды. Самая крупная сделка, примерно на 57 000 кв. м, была подписана в Большом Будапеште в парке OTP, хотя подробности остаются конфиденциальными. Средний размер сделки составил 5300 кв. м в столичной агломерации и 7100 кв. м в региональных городах. Доля предварительной аренды снизилась с 30% до 21% на национальном уровне в 2024 году, с более сильным снижением в региональных городах. Чистое поглощение достигло 233 900 кв. м в Большом Будапеште и 212 400 кв. м в региональной Венгрии, причем везде наблюдался рост показателей.

Если говорить о поглощении (чистом спросе), то в 2023 году наиболее распространенными арендаторами на национальном уровне были компании-производители - 46%, а в 2024 году эта цифра снизилась до 21%. Вероятно, это связано с появлением ряда заводов по производству электромобилей в 2023 году. В 2024 году доминирующим сектором была логистика, на которую пришлось почти половина общего спроса (45%).

Уровень вакансий в сфере логистики будет расти

В Большом Будапеште уровень вакансий снижался в течение года из-за активного поглощения. Напротив, уровень вакансий в региональных районах вырос по сравнению с первым кварталом 2024 года. К концу 2024 года общенациональный уровень вакансий в сегменте промышленной недвижимости Венгрии составил 7,6%, при этом в Большом Будапеште он составил 7,9% (снижение на 1,7 п. п.), а в региональной Венгрии — 6,8% (рост на 0,2 п. п.).

Однако есть "скрытая вакансия". Все больше арендаторов, особенно логистических компаний, имеют значительное пустующее пространство на своих арендованных складах. Помимо этого, несколько крупных арендаторов в ближайшем будущем переедут из своих старых арендованных зданий в новые, более эффективные и современные, тем самым создавая значительное количество вакансий в старых (вторичных) помещениях, увеличивая общий уровень вакансий.

По состоянию на четвертый квартал 2024 года общий объем вакансий в Большом Будапеште достиг 298 000 кв. м, распределенных по 73 объектам. Больше всего сдаваемых в аренду площадей в существующих помещениях было доступно в Западном Будапеште (91 900 кв. м) и Южном Будапеште (80 400 кв. м). В регионах самая абсолютная доступность была в Секешфехерваре и Мишкольце.

Рост арендной платы может замедлиться

Основные арендные ставки остаются стабильными, но арендодатели все чаще используют стимулы, чтобы убедить или побудить арендаторов остаться. Вместо этого или в дополнение к скидкам на аренду они могут сократить срок действия договора аренды (с принятых на рынке 5 лет до 3 лет). Разница в основных арендных ставках между Большим Будапештом и Региональной Венгрией незначительна. К концу года основные запрашиваемые арендные ставки составляли 5,7 евро/кв. м в месяц для складов в регионах, что на 2% больше, чем в предыдущем году, и 6,9 евро/кв. м для городской логистики, что на 1% меньше, чем в предыдущем году.

Строительные проекты под заказ стоят дороже, а новые проекты предполагают дальнейшее повышение арендной платы для промышленных и логистических помещений, при этом некоторые новые проекты запрашивают арендную плату выше 6,0 евро/кв. м.