Венгрия запускает льготные кредиты на жилье: возможен резкий рост цен

Фото: Daily News Hungary

В Венгрии прогнозируют рост цен на жилье после запуска программы Otthon Start, которая вводит льготные кредиты под 3% годовых. Это может привлечь десятки тысяч покупателей и усилит давление на рынках недвижимости Будапешта, Дебрецена и других крупных городов, пишет Daily News Hungary.

Условия программы Otthon Start

Новый механизм господдержки стартует 1 сентября 2025 года и предусматривает доступ к льготным займам на покупку жилья. Максимальная сумма кредита составляет 50 млн форинтов (около 125 тыс. евро) при сроке до 25 лет. Процентная ставка фиксирована на уровне 3% годовых на весь период. Стоимость приобретаемой недвижимости ограничена: до 100 млн форинтов для квартир и до 150 млн форинтов для домов. Дополнительно введен ценовой потолок в 1,5 млн форинтов (около 3,7 тыс. евро) за квадратный метр.

Минимальный первоначальный взнос составляет 10%. Подать заявку могут все совершеннолетние граждане – с 18 лет и без верхнего возрастного порога. Обязательные условия: наличие как минимум двух лет социальных отчислений, чистая кредитная история, отсутствие долгов и судимостей. При этом семейное положение и наличие детей значения не имеют.

Программа ориентирована на тех, кто ранее не владел жильем в городе в течение последних десяти лет. Однако предусмотрены послабления для тех, кто имел недвижимость стоимостью до 15 млн форинтов, а также собственников долей менее 50% в объектах дороже этого порога. В число возможных приобретений входят дома под снос, а также некоторые объекты с ограниченными правами пользования. Для пар или супругов достаточно, чтобы условия выполнял один из партнеров. Кроме того, «Otthon Start» можно совмещать с другими видами господдержки, включая программу CSOK Plusz.

Влияние на рынок

После объявления о старте программы число телефонных запросов достигло 330 000, а интерес к небольшим квартирам в Будапеште вырос на 60%, по данным ingatlan.com и MTI. Повышенный интерес наблюдается в других крупных городах, а также в домах с участками в регионах.

На фоне хронического дефицита строительства цены на жилье росли и без господдержки. Национальный банк Венгрии сообщил о росте стоимости на 15% по стране и на 22% в Будапеште за первый квартал 2025 года. Спрос смещается к пригородам и провинции, где активнее покупают квартиры в панельных домах и небольшие коттеджи, что также разогревает цены.

Исследовательский центр GKI предупреждает, что из-за нехватки новых объектов жилье может оказаться недоступным именно для тех, кого программа должна поддержать. Более того, затягивание покупки в условиях растущих цен может обойтись дороже, чем оформление обычного кредита под 6,5%.

Главный экономист Gránit Fund Management Габор Регеш подчеркивает, что программа должна стимулировать строительство, а не ограничиваться кредитной поддержкой. Виктор Зидай отмечает, что нынешняя схема скорее выгодна состоятельным покупателям, и предлагает реформы: ускорение выдачи разрешений, более плотную застройку, расширение госарендного фонда и подготовку квалифицированных рабочих кадров.

Бывший глава Национального банка Венгрии Дьердь Сурани предупреждает, что без масштабного строительства рост цен приведет к инфляции или повышению налогов. Он считает, что девелоперы должны рассчитывать на доходность около 6% годовых, а муниципалитетам следует предоставить больше прав при отборе арендаторов.

Прогнозы экспертов

Главный экономист ingatlan Ласло Балог считает, что программа способна вывести на рынок до 60–70 тысяч новых покупателей. Среди них окажутся те, кто ранее не мог позволить себе покупку из-за высоких цен. Такой внезапный рост спроса в условиях ограниченного предложения способен привести к резкому подорожанию жилья уже осенью – на 12-18%, в том числе затронув регионы, которые пока считаются доступными – вроде Мишкольца и Капошвара.

Наибольшая нагрузка придется на Будапешт и Дебрецен, где рынок и так перегрет. Балог подчеркивает, что пределы устойчивости цен здесь уже достигнуты, и дальнейшее подорожание может оказаться неподъемным для значительной части населения. Теоретически ситуацию могли бы смягчить активные переговоры покупателей с продавцами, но в реальности многие рассматривают программу как единственный шанс приобрести жилье и готовы соглашаться на условия без торга.

Петер Сеге из Duna House прогнозирует рост цен в 10-20%, Балаш Шандорфи из Bankmonitor ожидает повышения на 15-20% в следующем году. Некоторые аналитики полагают, что возможно увеличение и до 40%, но парламентский госсекретарь Миклош Паньи назвал подобные ожидания нереальными. Он напомнил, что в Венгрии уже выставлено на продажу более 100 000 объектов, подходящих под программу – как в сельской местности, так и в крупных городах и Будапеште. Также осенью стартуют более 10 000 проектов строительства для первой покупки жилья, что поможет разбавить спрос и удержать цены под контролем.

Министр в канцелярии премьер-министра Венгрии Гергей Гуляш тоже заявил, что власти не ожидают роста цен выше размера субсидии. Он добавил, что в Будапеште количество выданных разрешений на строительство утроилось, несмотря на общий спад в отрасли на 15% в первом полугодии. При этом многие аналитики считают, что эффект от программы будет краткосрочным: после первоначального всплеска покупательская активность снизится, когда финансовые ресурсы новых заемщиков будут исчерпаны. Аналогичный сценарий Венгрия уже переживала в конце 2010-х годов, когда демографический рост стимулировали государственные меры поддержки.

Читайте также:

Жилье в Венгрии: рост перешел в стагнацию

Стоимость жизни в Венгрии в 2025 году: цены, зарплаты и условия проживания

Недвижимость Венгрии в 2025: рост цен и снижение доходности

Кто покупает недвижимость в Венгрии: тренды, ограничения и перспективы

Венгрия ограничивает иностранных покупателей: новые правила на рынке недвижимости