Недвижимость Дании: где растут ставки и как меняется доходность

Рынок недвижимости Дании подходит к завершению 2025 года с устойчивыми ставками аренды и умеренной доходностью во всех ключевых сегментах — от жилой недвижимости и офисов до индустриальных объектов и логистики, отмечено в отчете Colliers Property Market Indicators. Эксперты отмечают разрыв показателей в крупнейших городах страны и регионами, а также различия между премиальными и вторичными объектами.

Жилой сектор: максимум в центре Копенгагена

Жилой рынок Копенгагена сохраняет самые высокие ставки в стране. В районах Копенгаген К и Фредериксберг С аренда премиального жилья достигает 2 575 DKK (€345) за кв. м в год, первоначальная доходность — 3,75%. Во вторичном сегменте — 2 175 DKK (€291) и 3,88% соответственно. Схожий уровень фиксируется в прибрежных кварталах Нордхавн, Сюдхавн и Айлендз-Брюгге.

По мере удаления от центра ставки постепенно снижаются. В Эстербро, Нёрребро, Вестербро и части Фредериксберга ставка у отметки 2 475 DKK (€332), рентабельность составляет 3,75–4%. В более удалённых районах — Валбю, Ванлёсе и Бреннсхёй — плата опускается до 2 325 DKK (€312), а доходность поднимается до 4–4,25%. В северных и западных пригородах аренда варьируется в пределах 2 025–2 275 DKK (€272–€305), доходность по премиальным объектам составляет 4,25–4,5%, по вторичным — 4,5–5%.

В крупных городах Зеландии — Роскилле, Нэстведе, Кёге, Хиллереде и других — аренда находится на уровне 1 675–1 925 DKK (€225–€258), доходность по премиальному жилью — 4,5–5,13%. В Центральной и Северной Ютландии ставки составляют 1 300–1 800 DKK (€174–€241), доходность — 4,13–5,63% по премиальным и до 6–6,25% по вторичным объектам.

Эксперты указывают валовую доходность, без учета затрат на обслуживание, налоги, коммунальные расходы. Реальная прибыль, как правило, на пару процентов ниже — от уровня около 2% до 4% при максимальных показателях.

Офисы

Разрыв между столичным рынком и регионами остаётся значительным. В центральном деловом районе Копенгагена — вокруг Ратушной площади, Центрального вокзала, Хольменс-канал и Конгенс-Нюторв — премиальные офисы стоят около 2 350 DKK (€315) за кв. м при доходности 4%. В «новом» деловом кластере — Нордхавн, Постбюэн, Кальвебю-Брюгге и Карлсберг-Бюэн — ставка близка к 2 300 DKK (€308), доходность — 4,13%. В остальных частях столицы около 2 000 DKK (€268) и 4,25%.

В пригородах плата ниже — от 1 250 до 1 800 DKK (€168–€241), а рентабельность оценивается в 5–5,75%. В регионах разрыв ещё сильнее: в центре Орхуса аренда составляет около 1 750 DKK (€235) при доходности 5%, в других городах Центральной Ютландии — 1 275 DKK (€171) и 6%-8,5%.

С учетом расходов уровень рентабельности офисов Дании колеблется от 2% до 6%.

Стрит-ритейл и крупные торговые форматы

Главная торговая улица страны — Стрёгет — сохраняет статус абсолютного ценового пика. Премиальные помещения на её верхнем участке достигают 22 000 DKK (€2 948) за кв. м при доходности около 4%. Более доступные зоны оцениваются примерно в 11 500 DKK (€1 541), рентабельность — 5%. В остальной части центрального Копенгагена — от 5 000 до 8 000 DKK (€670–€1 072) до 5–5,75%.

В региональных центрах показатели значительно ниже: в Орхусе — 4 500–5 500 DKK (€603–€740), в Оденсе — около 4 650 DKK (€624), в Олборге — 3 700 DKK (€498). Доходность здесь выше: 6–7% по премиальным объектам и 8–9% по вторичным.

Для крупных торговых комплексов и форматов у крупных транспортных узлов ставки обычно составляют 1 100–2 000 DKK (€148–€268) за кв. м. В пригородах Копенгагена показатель прибыльности находится на уровне 6–6,5%, а в регионах достигает 7–8%. Реальная доходность сектора колеблется от 2% до 6%.

Индустриальная недвижимость и логистика

В сегменте лёгкой промышленности в Большом Копенгагене внутри кольца Ring 4 премиальные ставки составляют около 800 DKK (€107), доходность — 5,5%. В южном направлении — вдоль автомагистрали Кёге-Бугт — аренда снижается до 700 DKK (€94), а рентабельность повышается до 7,5%. В других частях Ютландии премиальные ставки находятся в диапазоне 350–475 DDK (€47–€64), прибыль — от 7 до 8,5%. Реальные показатели – от 3,5% до 6,5%.

Современные логистические комплексы демонстрируют устойчивый спрос. В пределах Ring 4 850 DKK (€114) и 5%. В пригородных зонах — 675–700 DKK (€91–€94) и 5–5,25%. В региональных центрах — 400–525 DKK (€54–€70) и 6–7% по премиальным объектам и до 8,5% по вторичным. Чистая доходность этого сектора оценивается в 3-6,5%.

Прогнозы

Рынок сохраняет устойчивость, по большинству сегментов в пригородах и региональных городах серьёзных изменений в арендных ставках не ожидается. Доходность в ключевых локациях, по прогнозу Colliers, будет оставаться на текущем уровне или снижаться. Для жилого сегмента и офисов в столице аналитики допускают дальнейший рост платы — как по новым проектам, так и по объектам среднего уровня. В торговой недвижимости в центре Копенгагена возможно повышение аренды для значительной части премиальных площадей. В сегменте лёгкой промышленности прогнозируется рост спроса на качественные объекты в зоне Ring 4. Похожие тенденции обозначены и в логистике.

Аналитики International Investment отмечают, что прогноз демонстрирует устойчивость датского рынка, но при этом подчёркивает структурную проблему: высокая ликвидность столичных объектов приводит к постепенному снижению доходности и уменьшает возможности для новых инвесторов. Регионы же выглядят привлекательными по ставкам доходности, но сталкиваются с ограниченным спросом и низкой ликвидностью. Разрыв между столицей и остальной частью страны увеличивается, что указывает на долгосрочный дисбаланс.