Риски пузыря на рынке недвижимости Франции: прогнозы 2026

Фото: Optimhome

Французский рынок недвижимости в 2025 году сочетает динамизм и осторожность, отмечает портал Optimhome. В дальнейшем возможны три сценария развития – оптимистичный, реалистичный и пессимистичный. Аналитики не исключают вариант с формированием пузыря при сочетании чрезмерно доступного кредита, спекулятивного спроса и ограниченного предложения.

Рынок 2025: неоднородное восстановление

В 2025 году рынок жилья Франции постепенно восстанавливается после периода снижения активности. Объем сделок растет благодаря устойчивому спросу и улучшению условий кредитования, однако банки по-прежнему ограничивают доступ к займам для наиболее рисковых категорий. Это сдерживает возможность стремительного роста цен, который мог бы сигнализировать о спекулятивных процессах. В большинстве регионов динамика остается умеренной: в крупных агломерациях наблюдается стабилизация, а в периферийных зонах – плавный подъем, отражающий реальные издержки строительства и дефицит земельных участков.

Рынок остается неоднородным: устойчивый спрос фиксируется в Париже, Лионе, Лилле и на побережье, где сохраняется острый дефицит предложения. В то же время в малых и средних городах активность ограничена платежеспособностью покупателей и нехваткой новых проектов. Дополнительным фактором давления выступает арендный сектор: часть городских квартир используется в краткосрочной аренде через туристические платформы, что сокращает объемы, доступные постоянным жителям, и повышает цены.

Для смягчения эффекта власти расширяют программу Loc’Avantages, по которой владельцы жилья получают налоговые льготы при долгосрочной аренде по цене ниже рыночной, и повышают сборы на второе жилье. Эти меры частично стабилизируют ситуацию, но структурная нехватка жилья и рост себестоимости продолжают влиять на рынок.

Сценарии развития

Оптимистичный – при сохранении устойчивого роста экономики и снижении процентных ставок повысится покупательная способность домохозяйств. Спрос на жилье останется высоким за счет реальных потребностей, а не спекуляции. Постепенное увеличение объемов нового строительства поможет снизить напряженность на локальных рынках. В этом случае цены будут расти умеренно или останутся стабильными, а вероятность образования пузыря минимальна.

Реалистичный – при базовом варианте развития ставки сохранятся на умеренном уровне, а спрос будет определяться структурными факторами: демографией, внутренней миграцией и ограниченным предложением. Часть покупателей столкнется с ограничением кредитоспособности, что приведет к стагнации или незначительному росту цен в зависимости от региона.

Пессимистичный – при ухудшении экономических условий и росте безработицы возможен спад активности. Повышение ставок снизит доступность кредитов, и в отдельных сегментах, особенно на перегретых рынках, возможны локальные коррекции цен. В этом сценарии риск образования пузыря наиболее вероятен, однако даже при его реализации Optimhome не ожидает масштабного обвала: сдерживающим фактором остаются осторожная политика банков и ограниченность спекулятивного спроса.

Сегменты: жилье и коммерческая недвижимость

На вторичном рынке жилья в 2026 году ожидается стабилизация цен в зонах с высоким спросом и частичное снижение там, где активность ограничена доходами и предложением кредитов. В новостройках давление сохранят рост себестоимости и дефицит участков, но налоговые стимулы и государственные программы способны смягчить издержки. Премиальная недвижимость останется наименее чувствительной к колебаниям благодаря международному спросу и присутствию обеспеченных покупателей, ориентированных на долгосрочные вложения.

Коммерческий сектор продолжит структурные изменения. Распространение гибридного формата занятости уменьшит спрос на традиционные офисы, но поддержит развитие гибких рабочих пространств и логистических объектов. Сегмент складов и распределительных центров останется устойчивым благодаря росту электронной торговли, тогда как часть торговых площадей будет адаптироваться под смешанные форматы – жилье, сервисы и коворкинги. Такая диверсификация должна снизить чувствительность инвестиций к краткосрочным колебаниям.

Париж и международный контекст

По данным UBS, Париж перешел в категорию низкого риска по индексу пузыря, который в 2025 году опустился ниже 0,5. Цены на жилье за пять лет сократились примерно на 20%. Спрос остается устойчивым благодаря структурному дефициту и стабильной занятости, но жилье считается одним из самых недоступных в Европе: для покупки квартиры площадью 60 кв. м требуется около девяти годовых доходов. Средний срок окупаемости через аренду достигает 25 лет, что указывает на умеренную переоцененность и невысокую привлекательность для инвесторов.

В этой же категории с Парижем находятся Лондон, Милан, Нью-Йорк, Сан-Франциско и Сан-Паулу. Самыми перегретыми рынками названы Майами, Токио и Цюрих. В зону повышенного риска вошли Лос-Анджелес, Дубай, Амстердам и Женева, а в категорию умеренных – Сингапур, Сидней, Ванкувер, Торонто, Мадрид, Франкфурт и Мюнхен, где рост замедлился, но сохраняются ценовые дисбалансы.

По оценке UBS, риски перегрева на мировом рынке жилья снижаются третий год подряд: цены стабилизировались, спекулятивный спрос ослаб, но доступность остается исторически низкой. Наиболее длительный срок окупаемости в Цюрихе – 43 года, в Женеве, Мюнхене и Франкфурте – около тридцати, в Милане и Париже – 27 и 25 лет; самый короткий в Сан-Паулу – 12–13 лет.