Рынок аренды жилья в Сеуле: доходность, спрос и новые ограничения

Фото: Unsplash

Рынок аренды Сеула на платформе Airbnb выделяется необычной структурой: треть объектов сдавалась с минимальным сроком от 30 ночей, отмечено в отчёте AirROI. Исследование охватывает период декабрь 2024-го – ноябрь 2025 года и 16 518 активных объявлений, медианный доход которых вырос на 15%, до $15 361. Высокий уровень регулирования и выраженная сезонность по-прежнему определяют условия работы в этом сегменте.

Структура рынка

Основу предложения составляли объекты, передававшиеся гостям целиком — 73,5% рынка. Размещение в формате отдельных комнат занимало около 25%. Гостиничные номера имели минимальное присутствие — 0,3%. По типам недвижимости лидировали дома (45,2%) и апартаменты/кондо (43%). Гостиницы и бутик-отели формировали 11,1% предложений. Доля уникальных и нестандартных вариантов была минимальной — 1,2%.

Половину объявлений (50,6%) составляли компактные объекты с одной спальней; вместе с двухспальными на них пришлось более 70%. Это соответствовало структуре спроса — преобладанию соло-путешественников, пар и деловых гостей. Около 19% объектов были рассчитаны на группы из шести и более человек, обеспечивая выбор для семей и компаний.

В большинстве случаев (34%) требовался минимальный срок проживания от 30 ночей, что отражает усилившееся регулирование и смещение части рынка в сторону длительных проживаний. Размещение на одну ночь предлагали 32,6% объектов. В промежуточных диапазонах выбор был заметно меньше: около 9,5% — в диапазоне 4–6 ночей, 9% жильё с минимальным сроком на двое суток.

Профиль гостей

Жиль в Сеуле чаще всего арендовали международные путешественники, их доля достигала 80,8%. Лидировали гости из США, Сингапура, Китая и Австралии. Внутренняя аудитория составляла 19,2%. Наиболее крупные города происхождения гостей включали Нью-Йорк, Тайбэй, Париж, Лондон и сам Сеул.

Преобладали молодые путешественники, которые родились после 2000 года (50%). Значимыми оставались и категории гостей немного старше (1980–1990-х г.). Наиболее востребованным языком был английский (42,7%), затем следовали корейский (14,5%), китайский, испанский и французский. Такой состав аудитории задавал требования к удобствам, качеству коммуникации и дизайну объявлений, ориентированных на молодого иностранного гостя.

Ключевые показатели

Средняя ставка за сутки в Сеуле составила 93 доллара, а загрузка — 52,7%. Медианный показатель оценивается в 1 256 долларов в месяц. Существенным элементом структуры рынка осталась разница между категориями объектов. Самые дорогие 10% сдавались по тарифу от $166 за ночь — это жильё в лучших локациях или с премиальными характеристиками. Ещё 25% держали цену от $108. В среднем сегменте арендодатели просили около $70. Наименее дорогие 25% квартир стоили около $44.

По итогам года на рынке краткосрочной аренды в Сеуле отчётливо проявлялись два пика. В апреле доход достиг $1 949 при загрузке 68%, а в декабре поднялся до $1 942 при ставке $97 за ночь. Минимальные значения зафиксированы в феврале: доход снизился до $1 235, а ставка опустилась до $87. Октябрь выделялся разрывом между ценой и спросом: при загрузке 49% аренда поднялась до $98 — максимального уровня за год.



По оценке Global Property Guide, валовая арендная доходность в Сеуле составляет 4,31%. С учётом расходов на обслуживание, коммунальные платежи, налоги, управление и продвижение чистая доходность опускается до примерно 2,3%, а периоды простоя способны понизить ее еще больше.

Ограничения и риски

Рынок в Сеуле относится к высокорегулируемым. Собственники обязаны соблюдать требования и ограничения, введенные властями. Причем список периодически расширяется. С 16 октября 2025 года всех хостов обязали пройти официальную регистрацию бизнеса, чтобы иметь право размещать объявления на платформах краткосрочной аренды. Без лицензии бронирования блокируются, а объект исключается из списка доступных. Правила распространются и на уже действующие объекты, а не только на новых участников рынка.

Дополнительно под запрет для краткосрочной аренды попали офистели и часть студий — помещения коммерческого статуса, которые не соответствуют требованиям к жилым объектам. Это уменьшило доступный объём компактного предложения и усилило риски для владельцев: часть объектов лишается возможности работать через Airbnb и вынуждена переходить на долгосрочную аренду или менять назначение.
Кроме того, Южная Корея ужесточила правила для иностранцев: с 26 августа покупка недвижимости в Сеуле и пригородах стала возможна только по разрешению властей.

Аналитики International Investment отмечают, что столь низкая чистая доходность в сочетании с высокой регулируемостью делает рынок Сеула привлекательным только при длительном горизонте инвестирования и при условии строгого соблюдения всех требований. Хостам и инвесторам необходимо учитывать юридические ограничения, сезонные колебания доходов, затраты на управление и риски исключения объектов из категории разрешённых.