Южная Корея ограничила доступ иностранцев к рынку недвижимости

Фото: KED Global

Южная Корея ужесточает правила для иностранцев: с 26 августа покупка недвижимости в Сеуле и пригородах станет возможна только по разрешению властей. Нововведение связано с ростом спекулятивных сделок и предусматривает обязательное проживание в приобретённом доме. За нарушения грозят штрафы и аннулирование права собственности, пишет KED Global.

Новые правила

С 26 августа почти весь столичный регион – Сеул, 23 города и уезда Кёнгидо и семь районов Инчхона – получит статус «зоны разрешений на сделки с землёй для иностранцев». Правила вводятся на год и распространяются на объекты площадью свыше шести кв. м. Под действие попадают квартиры, многоквартирные и частные дома, а изъятия сделаны для дарения, наследства, судебных аукционов и «офиселей» – студий, популярных у инвесторов.

Министерство земель, инфраструктуры и транспорта пояснило, что иностранные покупатели обязаны заселиться в объект в течение четырёх месяцев после покупки и прожить там не менее двух лет. Нарушение этих условий повлечёт штрафы до 10% от стоимости жилья, которые могут начисляться неоднократно, а в крайнем случае – аннулирование сделки. В течение 30 дней после покупки требуется предоставить документы, подтверждающие соблюдение требований.

Также власти усиливают контроль за финансированием. Покупателей обяжут предоставлять детальные планы и документы о происхождении средств. При проверке будут учитываться тип визы и трансграничные переводы, а сомнительные сделки направят в Korea Financial Intelligence Unit (FIU), которая может делиться информацией с зарубежными налоговыми органами.

Причины изменений: спекуляции и нарушения

Чиновники отмечают, что иностранцы все активнее обходят ипотечные ограничения, введённые для корейцев. С 27 июня размер кредитов для домохозяйств ограничен 600 млн вон ($439 тыс.), однако зарубежные покупатели продолжают приобретать элитные квартиры, используя финансирование из-за рубежа. «Приток иностранного капитала в сочетании с ужесточением ипотечных правил увеличил риски спекулятивных сделок», – говорится в заявлении министерства.

По данным властей, иностранцы активно пользовались схемой с назначением местных управляющих: с августа 2023 года им разрешалось не заселяться самим, а передавать жильё представителям в Корее. Такой механизм, по оценке правительства, часто использовался для спекулятивных покупок. За год через него было приобретено 497 объектов в столичном регионе, более 60% – гражданами США и около 22% – гражданами Китая.

Отдельный сегмент составляют самые дорогие квартиры в Каннаме и Ёнсане, где заметна доля владельцев из числа корейской диаспоры. В августе Национальная налоговая служба сообщила, что 40% иностранцев, проверявшихся на предмет незаконных сделок с жильём, оказались этническими корейцами. Ведомство намерено расследовать дела 49 человек, подозреваемых в уклонении от налогов при покупке более 230 квартир. Общий объём предполагаемого ущерба оценивается в 200–300 млрд вон ($145–217 млн).

В ходе анализа налоговики выявили признаки незаконной деятельности, включая отмывание денег. В ряде случаев корпоративные кредиты, оформленные якобы для ведения бизнеса, направлялись на приобретение квартир иностранцами. «Мы тщательно проверим процесс приобретения недвижимости иностранцами так же, как это делаем в отношении граждан страны», – подчеркнул глава ведомства Мин Джу-вон.

Масштабы иностранного присутствия

В январе–июле 2025 года иностранцы заключили в столичном регионе 4 431 сделку, и по итогам года их количество может приблизиться к 7 600. Для сравнения: за весь 2022 год иностранными покупателями было оформлено 4 568 объектов, в 2023-м – 6 363, а в 2024-м – 7 296. После введения ограничений активность резко возросла: в июле в Каннаме, Сочхо, Сонпа и Ёнсане зарегистрировали 29 покупок против 10 месяцем ранее.

Некоторые сделки установили ценовые рекорды. В апреле гражданин США приобрёл 240-метровую квартиру в районе Ханнам за 12 млрд вон ($8,7 млн), что стало максимумом для этого комплекса. В марте инвестор с Мальты купил виллу в Каннаме за 7,4 млрд вон. К концу 2024 года среди иностранных покупателей лидировали граждане Китая, в собственности которых оказался 56 301 объект. За ними следовали представители США (22 031), Канады (6 315) и Тайваня (3 360).

По данным Korea Real Estate Board, в Сеуле первое место по этому показателю занимают американцы – у них 5 678 квартир, что составляет 45% из 12 516 объектов, которые принадлежат иностранцам. Большинство покупок пришлось на престижные районы Каннам, Сочхо и Сонпа. На втором месте – китайцы (2 536 квартир). Эксперты отмечают, что они чаще выбирают юго-западные районы Сеула с уже сложившимися китайскими общинами, предпочитая близость к существующим социальным связям. Среди других крупных групп собственников – канадцы (1 831), тайваньцы (790) и австралийцы (500).

Читайте также:

Работа в Южной Корее: иностранцам открыли доступ к должностям в общепите и логистике

Инвестиционные приоритеты 2025: куда движется глобальный капитал

Центры обработки данных в Азии: рост под давлением ИИ и дефицита ресурсов

Перспективы мировой недвижимости: инвесторы охотятся за топ-локациями

Глобальные тренды в недвижимости и изменяющееся поведение сверхбогатых: анализ Wealth Report 2025