Рынок недвижимости Канады: интерес инвесторов на фоне слабой экономики

Канадский рынок сохраняет репутацию надёжного направления для долгосрочного капитала, даже несмотря на опасения по поводу слабости экономики. По оценкам Colliers, инвесторов привлекает сочетание ограниченного предложения и выгодных оценок в ключевых сегментах — от арендного жилья и ритейла до индустриальных объектов. Эти факторы создают основу для расширения девелоперской активности и роста вложений в 2026 году.

Рыночные условия

Рыночная ситуация в Канаде постепенно улучшается, хотя опасения, связанные с тарифами, сохраняются. Неопределённость в отношениях с США, крупнейшим торговым партнёром страны, по-прежнему влияет на настроения участников рынка, но новые пошлины пока не оказали значимого давления на спрос. Большая часть торговли продолжает осуществляться в рамках существующих соглашений, а деловая активность поддерживается внутренним спросом. На фоне нормализации процентных ставок стоимость капитала снижается, ценовые ожидания становятся более реалистичными, и разрыв между запросами продавцов и покупателей сокращается. По оценкам Colliers, это создаёт условия для роста числа сделок в 2026 году.

Рид Тейлор, руководитель Capital Markets Canada, подчёркивает, что кредиторы сохраняют готовность финансировать качественные проекты. Активность по привлечению капитала постепенно восстанавливается: после спада транзакций в 2025 году значительный объём средств остаётся нереализованным, но давление на размещение усиливается, что должно поддержать рынок в следующем году.

Демография и застройка

Демографические и регуляторные факторы становятся одним из ключевых преимуществ канадского рынка. Страна сохраняет высокие темпы прироста населения, а ужесточение миграционной политики пока не меняет общей динамики: Канада растёт быстрее большинства развитых стран. Это обеспечивает устойчивый спрос на жильё и связанные с ним сегменты.

При этом объёмы строительства остаются ограниченными: рынок заметно недооценён по сравнению с США, что поддерживает дисбаланс между спросом и предложением как в арендном фонде, так и в ритейле. По прогнозам Colliers, девелоперская активность может начать восстанавливаться уже к концу 2026 года на фоне более доступного капитала, повышенной гибкости кредиторов и ускорения согласования проектов. Эксперты считают, что сложность реализации проектов фактически играет на руку инвесторам: рынок не переполнён новыми объектами, а во многих сегментах сохраняется «чистое поле» без избыточной конкуренции.

Международный и внутренний капитал

Канада укрепляет позиции на глобальном инвестиционном рынке. На фоне активных игроков из США и стран АТР растёт интерес европейских фондов, расширяющих присутствие в крупнейших городах — Торонто, Ванкувере, Монреале и Калгари. Цены на объекты остаются конкурентоспособными в международном сравнении.

Одновременно на рынок возвращаются крупные канадские институты, которые почти три года были менее активны. Пенсионные фонды сигнализируют о планах увеличить вложения в местные активы — от прямых инвестиций до платформенных сделок. После длительного фокуса на долгосрочных инициативах арендодатели пересматривают портфели, отдавая предпочтение инструментам с более коротким горизонтом получения дохода.

На рынке растёт определённость в оценке активов: расхождение между ценами спроса и предложения сокращается, а стоимость объектов приближается к реалистичным уровням. Это создаёт условия для возвращения внутренних игроков в 2026 году и повышает рыночную ликвидность. В Colliers также ожидают увеличения числа приватизаций, совместных проектов и рекапитализаций. Фонды недвижимости продолжают торговаться ниже чистой стоимости активов, что открывает пространство для стратегических сделок. Набирают популярность партнёрства формата JV и более гибкие инструменты финансирования, необходимые для сложных структур сделок.

Секторы недвижимости

Рынок ритейла остаётся одним из ключевых направлений для институциональных инвесторов. Наибольшим спросом пользуются объекты, связанные с продуктовым ритейлом и товарами повседневного спроса. Рост арендных ставок и устойчивые ожидания по доходности поддерживают интерес покупателей. Ограниченное предложение в крупнейших агломерациях делает вторичные рынки всё более привлекательными. Наиболее востребованы супермаркеты, районные торговые центры и крупные форматы типа power centre.

Индустриально-логистический сектор адаптируется после периода значительного ввода новых площадей. Сохраняются опасения относительно трансграничной торговли, однако фундаментальные показатели остаются устойчивыми. В 2025 году темпы поглощения снизились, но по-прежнему соответствуют высоким североамериканским стандартам. Инвесторы проявляют растущий интерес к объектам малой и средней складской категории, а также к городским площадкам последней мили.

Крупные распределительные комплексы пережили наибольшую корректировку, однако резкое сокращение спекулятивного строительства создаёт предпосылки для ужесточения рынка к 2027–2028 годам. Свободные площади выросли с исторически низкого уровня — 2–3%, но в ключевых подрынках остаются ниже 1%, что редкость даже среди развитых рынков. Colliers ожидает, что в 2026 году сектор будет развиваться стабильно, без резких колебаний.

Арендное жильё продолжает демонстрировать рост. Объём инвестиций увеличился более чем на 20% в 2025 году, и эта тенденция, по оценкам Colliers, сохранится. Дефицит предложения особенно заметен в Торонто, Калгари и Оттаве. Несмотря на ужесточение миграционных правил, приток иммигрантов остаётся близким к историческим максимумам и поддерживает спрос на аренду.



Офисы восстанавливаются. Расширение return-to-office практик и стремление компаний вернуть площади после сокращений периода пандемии стимулируют спрос. В Торонто наблюдается рост крупных запросов на качественные офисные пространства в деловом центре, а активизация в Ванкувере и Монреале укрепляет доверие инвесторов. Ограниченное предложение в центральных районах усиливает интерес к высококлассным объектам, а затем и к пригородному офисному фонду.

Альтернативные активы активно развиваются. Инвесторы уделяют внимание сегментам, связанным с демографией: студенческое жильё, дома престарелых, склады индивидуального хранения. Спрос на студенческое жильё поддерживается высокой международной мобильностью и нехваткой кампусных площадей.Повышенный интерес фиксируется и к дата-центрам, хотя ограничения по мощности энергетической инфраструктуры сдерживают быстрый рост. Крупные сделки становятся всё более частыми: на рынок выходят институты, которые ещё 5–10 лет назад не приобретали подобные портфели.

Факторы для наблюдения в 2026 году

Colliers выделяет несколько направлений, которые будут ключевыми в следующем году. Высокая доходность и потенциал роста сохраняются в ритейле и индустриальных сегментах вне крупнейших рынков. Усиление институционального спроса на студенческое жильё и гостиничные проекты открывает новые возможности для партнёрств. Масштабные инфраструктурные инициативы формируют благоприятные условия для внутреннего развития.

Среди рисков — неопределённость в сфере тарифов и торговли, способная ослабить деловые настроения и снизить аппетит кредиторов. Слабая динамика рынка труда и более медленный рост иммиграции могут охладить рынок арендного жилья. Перегруженность транспортной инфраструктуры остаётся препятствием для восстановления офисов в центральных районах.