Кризис рынка жилья в Торонто: долги застройщиков растут

Фото: Unsplash

Рынок новостроек в Торонто переживает худший спад за последние десятилетия. Девелоперы закладывают непроданные квартиры, чтобы получить краткосрочные займы и сохранить ликвидность. Массовое использование таких схем отражает острую нехватку ресурсов у компаний. Ситуация грозит волной банкротств именно в момент, когда власти требуют увеличить объемы строительства, пишет Bloomberg.

В Eastbrook Capital фиксируют стремительный рост запросов на так называемые инвентарные займы, которых год назад почти не было. Сейчас они составляют около 60% всего портфеля обращений. Руководитель компании Нав Део подчеркивает, что готов предоставлять такое финансирование в случае запуска новых проектов, однако большинство застройщиков используют его для покрытия старых обязательств, – эти заявки отклоняются. Он добавляет, что значительная часть девелоперов, ранее живших за счет перекредитования, уже обанкротилась. Остальные вынуждены держать на балансе объем непроданных квартир, который невозможно реализовать на текущем рынке.

Руководитель Reap Capital Corp. Ник Гулиция отмечает, что застройщики все чаще используют непроданные квартиры как залог, поскольку поступлений от предыдущих проектов уже не хватает. Он считает такую практику признаком дистресса: компании берут новые кредиты под нереализованные объекты, не получая при этом реального дохода. Это не решает финансовых проблем отрасли и лишь откладывает их на будущее.



Квартиры в завершенных новостройках продаются примерно на 19% дешевле пиковых уровней. По данным платформы WOWA, в августе 2025 года индексная стоимость жилья в Большом Торонто (Greater Toronto Area, включая сам город и пригороды) составила 969 700 канадских долларов ($708 000), что на 5,2% ниже показателя 2024-го. Средняя цена всех проданных объектов снизилась на 4,9% – до 1,02 млн ($746 000), медианная – на 4,1%, до 887 000 ($647 000).

Отдельные дома подешевели на 7,2%, до 1,3 млн CAD ($958 000), таунхаусы – на 4,5%, до 946 395 ($691 000), квартиры в кондоминиумах – на 4,8%, до 642 195 ($469 000). Объем сделок в регионе составил 5 211, что на 4,7% больше, чем в августе 2024 года, но на 15% меньше, чем месяцем ранее.

В пределах самого Торонто средняя цена снизилась до 992 085 канадских долларов ($724 000), что на 3,6% меньше в годовом выражении, а медианная опустилась до 800 000 ($584 000). Benchmark-показатель по городу снизился на 3% – до 953 800 CAD ($696 000). Продажи в августе достигли 1 779 сделок, что на 3,6% выше, чем год назад.



Для девелоперов снижение означает убыток или серьезное сокращение прибыли. Подобные объекты остаются на балансе компаний как непроданный инвентарь, что усиливает нагрузку на финансы и мешает запуску новых проектов. При этом жилье по-прежнему недоступно для большинства покупателей, а арендные платежи, хоть и снизились за последний год, продолжают оставаться тяжелым бременем для семейных бюджетов. Экономисты называют это проявлением структурного дефицита, который премьер-министр Марк Карни обещал устранить за счет ускоренного строительства. Сложившееся положение делает выполнение этих планов крайне затруднительным.



Проблема усугубляется тем, что большинство проектов, начатых на пике рынка несколько лет назад, завершаются именно сейчас, когда спрос ослаб. С ростом процентных ставок в 2022 году продажи кондоминиумов резко замедлились и с тех пор не вернулись к прежнему уровню. Дополнительное давление на рынок создает торговая напряженность с США, из-за которой инвесторы откладывают решения и избегают рисковых вложений. В итоге сегмент, который два десятилетия был основным источником нового жилья в Торонто, оказался в застое.

В этих условиях инвентарные займы становятся для застройщиков инструментом выживания: они позволяют получить наличность за счет непроданных квартир и выиграть время в ожидании лучших цен. Но на практике такие кредиты все чаще идут не на развитие, а на обслуживание прежних обязательств, включая долги за землю под будущие проекты. Это фактически подмена одного займа другим, нередко под более высокий процент, без реального продвижения к новым стройкам и созданию дохода.

Среди активных игроков в этом сегменте – Firm Capital Corp., предлагающая займы под непроданные квартиры со ставкой не ниже 7,5% годовых. Компания кредитует лишь часть рыночной стоимости залога, что позволяет ей минимизировать риски при возможном дальнейшем падении цен. В числе недавних сделок – кредит на 59 млн канадских долларов под 16 квартир в престижном районе Роздейл в Торонто и 12,1 млн под 18 таунхаусов в пригороде Уитби, а также финансирование других объектов в удаленных сообществах.

Вице-президент по ипотечным инвестициям Firm Capital Майкл Каррагер поясняет, что компания принимает готовые квартиры в залог только с существенным дисконтом – примерно на уровне «50 центов на доллар». По его словам, это позволяет быть уверенными в возврате средств даже в случае дальнейшего падения цен. Он добавляет, что дефицит новых проектов в будущем может подтолкнуть рынок к росту, и в таком случае такие кредиты окажутся для застройщиков важным инструментом сохранения позиций.

Часть девелоперов использует кредиты, чтобы конвертировать кондоминиумы в арендное жилье и получить доступ к государственным субсидированным программам. Такой шаг позволяет завершить строительство и подготовить объекты к будущему дефициту, если новые проекты не будут запускаться. По оценке Майкла Каррагера, именно отсутствие новых стартов в 2026-2027 годах станет главным вызовом для рынка, поскольку сегодняшнее затишье может обернуться нехваткой предложения в ближайшие годы.