Будапешт запретил краткосрочную аренду в Терезвароше

С 1 января 2026 года власти Будапешта ограничат краткосрочную аренду в шестом районе, включающем проспект Андраши и Венгерскую государственную оперу, сообщает Travel and Tour World. Запрещено использовать для этого жилье, в том числе объекты на платформах вроде Airbnb. Мера направлена на снижение давления туризма на локальное население и сохранение исторического облика района.

Причины и подробности ограничений

Решение касается одного из самых популярных районов Будапешта, который долгое время оставался культурным центром с театрами, музеями и ресторанами вдоль проспекта Андраши. За последние годы количество туристов и предложений краткосрочной аренды выросло настолько, что жителей начали вытеснять из собственных домов. Число объявлений увеличилось на 80% с 2020 года, а в отдельных зданиях доля квартир, сдаваемых через Airbnb, достигала 50%. Мэр Тамаш Шопрони подчёркивает, что запрет необходим для восстановления жилого баланса, особенно в домах, где доля туристических квартир превышает половину фонда. Решение поддержали 54% участников онлайн-референдума при явке 20,5%.

Запрет получил юридическую основу после заседания Верховного суда Венгрии, который разрешил вводить подобные ограничения. Мера распространяется только на краткосрочные туристические объекты, при этом гостиницы, мини-отели и традиционные форматы размещения продолжат работу в обычном режиме. Ожидается, что атмосфера Терезвароша изменится. Власти рассчитывают вернуть району более спокойный характер и сократить количество посещений. При этом город продолжит привлекать гостей термальными купальнями, музеями, историческими кварталами и набережной Дуная.

Влияние на путешественников и рынок

Ключевым последствием для путешественников станет сокращение доступных предложений в центральной части города. Придётся заранее бронировать номера, особенно в высокий сезон. По оценкам экспертов, это изменит рынок размещения: ожидается рост ставок, а спрос перераспределится между гостиницами, официальными B&B и районами за пределами центральных маршрутов.

По оценке Homever, домовладельцы, ориентированные на краткосрочный сегмент, столкнутся со снижением доходности, так как спрос на суточные форматы перейдёт в гостиничный сектор. Для части собственников это означает необходимость перехода на долгосрочную аренду или пересмотра стратегии владения. Параллельно ожидается усиление активности на рынке длительной аренды. В центре города появится больше предложений, что может временно снизить ставки в сегменте небольших обновлённых квартир, ранее ориентированных на туристов.

Портал Rentalscaleup опубликовал расчёты ассоциаций собственников, которые предупреждают о потерях доходов и сокращении бизнес-активности, а также о снижении налоговых поступлений примерно на 1 млрд форинтов (2,6 млн евро) в год. Отмечается, что ограничения затронут добросовестных владельцев, но не решат структурных проблем рынка, включая нелегальные сдачи.

Ранее власти Венгрии уже ограничили выдачу новых лицензий и разрешили районам вводить собственные правила. Шестой район стал первым, кто этим правом воспользовался. Это создаёт прецедент: аналогичные решения могут появиться и в других частях города.

Валовая и реальная доходность

Будапешт следует общеевропейскому тренду борьбы с перенасыщением туристических центров. Барселона, Амстердам и Флоренция уже ввели аналогичные ограничения, стремясь вернуть доступность жилья для местных жителей и уменьшить давление на исторические кварталы. Аналитики International Investment отмечают, что для инвесторов перемены означают необходимость готовиться к смене модели: переходить на среднесрочную аренду, искать районы с более мягким регулированием или выходить из сегмента. Эксперты подчёркивают, что рынок Будапешта и до введения ограничений отличался высоким порогом входа и умеренной доходностью, а новые правила дополнительно снижают привлекательность краткосрочного сегмента, который многие рассматривали как инструмент компенсации растущих расходов на содержание объектов.

Даже в туристическом районе Терезварош максимальный валовый показатель не превышает 5,59% – он возможен при покупке трёхкомнатной квартиры за 397 000 евро и арендной ставке 1 850 евро, по данным Global Property Guide и Real Estate Hungary. Жильё с одной спальней за 204 800 евро способно принести 4,63% годовых, студии – 4,44%. Однако чистая рентабельность оказывается значительно ниже из-за расходов на обслуживание, налоги, периодические простои и комиссионные. В большинстве случаев она составляет 2–3%, а при снижении загрузки может опускаться ещё ниже. Валовая доходность в среднем по Будапешту оценивается в 5,03%, чистая – 3%, а по стране – 5,25% и 3,25% соответственно. В таких условиях инвесторы рискуют не только остаться без дохода, но и уйти в минус при любом отклонении графика заселения или увеличении эксплуатационных затрат.