Цены на жилье в Венгрии продолжают расти при сокращении сделок

Фото: Unsplash

В первом квартале 2025 года активность на рынке недвижимости Венгрии снизилась: число сделок сократилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. При этом совокупный индекс цен на жилье увеличился на 12,5% номинально и на 6,9% с учетом инфляции, сообщает Центральное статистическое управление страны.

Продажи существующего жилья сократились в начале 2025 года на 8,2%, а объем продаж на первичном рынке был вдвое ниже, чем в первом квартале 2024-го. Доля новых квартир упала до 1,9%, что связывают с сокращением строительства. В среднем стоимость жилой недвижимости в первом квартале повысилась на 5,3% к октябрю-декабрю. На вторичном рынке отмечено повышение на 5,7% за тот же период номинально и на 3,1% в реальном выражении. Новостройки прибавили лишь 2,3%, что фактически означает стагнацию.

В Будапеште средняя цена на вторичном рынке выросла особенно сильно – до 62,5 млн форинтов (около €158 тыс.) – на 8,8 млн больше, чем годом ранее. Квадратный метр подорожал до 1,2 млн (€3023). Наибольший рост пришелся на квартиры в панельных многоэтажных зданиях (+29% за год). Частные дома подорожали лишь на 1,7%. Наиболее дорогим оставалось жилье на Будайских холмах – около 1,5 млн HUF (€3800) за кв. м.

В областных центрах цена квадратного метра повысилась в среднем на 12%, а квартиры – на 3,2%. В Сегеде рост составил 22% – до 43,8 млн форинтов (€110 374), в Секешфехерваре – 20%, до 47,9 млн (€120 705), в Дебрецене – 14%, до 51,7 млн (€130 281), в Пече – 13%, до 36,5 млн (€91 978). В Кечкемете цены поднялись на 9%, до 37,1 млн HUF (€93 490), в Веспреме на 8%, до 41,6 млн (€104 830). В Сомбатхее зафиксировано снижение почти на 8%, до 34,6 млн форинтов (€87 190).

На курортных территориях также фиксируется рост: в агломерации Балатона стоимость кв. м составила 867 тыс. HUF (€2185), что на 11% выше прошлогоднего уровня. В Будапештской агломерации повышение было скромнее – 5,9%, и в реальном выражении цены остались примерно на уровне прошлого года – 735 тыс. форинтов (€1852).



В сегменте новостроек также заметен разрыв между столицей и регионами. В среднем по стране цена новой квартиры выросла с 70,4 до 71,9 млн форинтов (€177,4-181,2 тыс.), а стоимость кв. м почти достигла 1,2 млн (€3023). В Будапеште средняя цена на первичном рынке оценивается в 88,8 млн HUF (€224 тыс.), а кв. м превысил отметку 1,5 млн (€3800). Для сравнения, в областных центрах средняя стоимость составила 66,8 млн HUF (€168 437), а в малых городах – 57,8 млн (€145 619).

На фоне европейских трендов венгерский рынок выглядит перегретым. Индекс цен на жилье в ЕС в среднем достиг 158% от уровня 2015 года, в еврозоне – 150%. В Венгрии показатель в два раза превышает средний уровень Евросоюза, поднявшись до 339%. Годовая динамика в первом квартале 2025 года похожа в Венгрии и Словакии (+12%). В Румынии, Австрии и Словении зафиксировано повышение лишь на 3-5%. В лидерах по годовому росту оказались Португалия (16%), Болгария (15%) и Хорватия (13%), но именно Венгрия сохраняет наивысший индекс номинальных цен в Евросоюзе.



По данным MNB House Price Index, в первом квартале 2025 года цены увеличились на 15,34% относительно такого же периода 2024-го в номинале и на 9,57% с учетом инфляции. В квартальном измерении рост составил 7,04% и 4,36% соответственно. Больше всего подорожание затронуло Будапешт, где цены прибавили 22,3%. На втором месте оказалась Южная Трансданубия – 16,8%, на третьем Северная Венгрия – 15,9%. Самый скромный прирост зафиксирован в области Пешт – 7,8%.

Аналитики OTP Mortgage Bank и RE/MAX Hungary ожидают, что в 2025-2026 годах цены на жилье вырастут в среднем на 15%, а в инвестиционно привлекательных районах – до 20%. В то же время доходность аренды постепенно снижается – по оценкам Global Property Guide, в начале 2025 года она составила около 5,09% против 5,78% в 2024-м.

Эксперты отмечают и возможные факторы дополнительного ускорения. Так, обсуждаемая инициатива о разрешении использования пенсионных накоплений для покупки или ремонта жилья без налогообложения может вызвать рост цен еще на 10–15%, особенно в Будапеште. Предполагается, что уникальные объекты в столице и крупных городах будут продолжать расти в цене, а ближайшие два года рынок сохранит статус одного из самых активных в ЕС.

Несмотря на рост цен, рынок остаётся регуляторно сложным. Для покупателей из стран вне ЕЭЗ в большинстве случаев требуется разрешение на сделку, что удлиняет сроки закрытия и добавляет расходов на юристов и переводы. Ипотечное кредитование ограничено показателями платёжеспособности (LTV/DSTI), поэтому плечо у инвесторов ниже, чем хотелось бы, а итоговая доходность чувствительна к ставкам и обязательным платежам. Дополнительную нагрузку формируют 4-процентная пошлина при переходе права собственности и особенности НДС по новостройкам, которые действуют не для всех проектов и зависят от параметров жилья и сроков ввода.

Есть и операционные риски. В Будапеште периодически обсуждаются и вводятся точечные ограничения для краткосрочной аренды, что способно снижать выручку владельцев апартаментов в туристических локациях. Существенная часть фонда вне центра требует модернизации: энергоэффективные реновации, новые инженерные системы и «зелёные» стандарты повышают CAPEX и увеличивают окупаемость. На фоне укрепившихся цен арендна́я доходность постепенно охлаждается, а для инвесторов с расчётами в евро добавляется валютный риск из-за волатильности форинта.

Читайте также:

Жилье в Венгрии: рост перешел в стагнацию

Ритейл под давлением: в Венгрии вводят новые ограничения для больших магазинов

Кто покупает недвижимость в Венгрии: тренды, ограничения и перспективы

Стоимость жизни в Венгрии в 2025 году: цены, зарплаты и условия проживания

Инвестиции в недвижимость Европы 2025: исследование Colliers