Гостиницы вышли на второе место по объёму инвестиций в Центральной и Восточной Европе

Восстановление инвестиционного рынка Центральной и Восточной Европы к концу третьего квартала 2025 года осталось медленным и неоднородным, отмечено в исследовании Colliers. Инвесторы продолжают действовать осторожно, однако готовность к выборочным сделкам постепенно возвращается. Геополитические и макроэкономические риски сохраняются, но регион уже не воспринимается исключительно как зона повышенного риска.

Объёмы инвестиций

Совокупный объём вложений в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы за первые три квартала 2025 года вырос на 38% в годовом выражении и превысил 7 млрд евро, говорится в отчёте The CEE Investment Scene Более 70% активности пришлось на Польшу и Чехию, привлекавшие 2,6 млрд и 2,5 млрд евро соответственно.



При этом Польша зафиксировала умеренное снижение объёмов на 6% год к году, а Чехия показала рост на 131%. Динамику в Чехии обеспечили сразу несколько сегментов — офисный, индустриальный, гостиничный и объекты смешанного использования, каждый из которых продемонстрировал трёхзначный рост. В Венгрии инвестиционный объём увеличился на 237%, в Словакии — на 234%, тогда как Болгария прибавила лишь 14%. Румыния стала единственным рынком региона, где зафиксировано снижение — минус 38% год к году.

Кто инвестирует

Структура капитала остаётся диверсифицированной и включает как локальные, так и трансграничные источники. Американские фонды наиболее активны в логистике и стратегиях net-lease, где ключевым фактором является стабильность операционных потоков. Западноевропейские инвесторы — из Германии, Франции и Скандинавии — возвращаются через косвенные структуры и индивидуальные мандаты, ориентируясь на устойчивые активы высокого качества.

В целом трансграничный капитал обеспечил около 38% рынка: вклад стран Западной Европы составил 20%, инвесторов из Америки — 11%, фондов Ближнего Востока — 7%. Капитал из Азиатско-Тихоокеанского региона остаётся минимальным — менее 1%. Основную же долю обеспечили региональные инвесторы: на Чехию пришлось 34% всех сделок, на Венгрию — 9%, на Польшу — 8%, на остальные страны Центральной Европы — около 6%.



Распределение локального капитала по отдельным рынкам неоднородно. В Чехии и Венгрии внутренние инвесторы формируют 63% и 78% сделок соответственно; в Болгарии их доля стабильно превышает 70%. В Польше структура противоположная: местные инвесторы обеспечивают около 23% рынка, что отражает высокую долю трансграничного капитала. Однако активность частных инвесторов и семейных офисов достигла рекордных 600 млн евро за период. В Румынии внутренний капитал формирует около 29% сделок, а в Словакии — лишь 8%.

Сегменты рынка и показатели доходности

Индустриальная недвижимость остаётся одним из ключевых драйверов активности. Вложения за первые три квартала приблизились к 700 млн евро, включая крупнейшую сделку года — приобретение Blackstone доли в портфеле Contera. Доходность в сегменте остаётся низкой: около 4,25% в Праге, 4,75% в Варшаве и 5,0–5,25% в Братиславе и Будапеште. В Бухаресте и Софии показатели достигают 7–7,25%.

Гостиничный сектор занял второе место по объёму инвестиционной активности, превысив 490 млн евро. В этот показатель вошли сделки с объектами Hilton и Four Seasons в Праге. В Венгрии объём вложений составил 170 млн евро — рост на 186% год к году.

Офисы демонстрирует постепенное восстановление. Спрос сосредоточен на качественных объектах в центральных деловых районах, а здания более ранних лет проходят модернизацию. Первичная доходность составляет около 4,5% в Праге и Варшаве, 5,25–5,50% в Будапеште и Братиславе и 7–7,25% в Бухаресте и Софии.



Логистика остаётся стабильной: сохраняется спрос со стороны арендаторов с долгосрочными договорами, обсуждаются портфельные сделки. Доходность близка к индустриальной: около 4,75% в Варшаве, 5,25% в Братиславе, 6,25% в Будапеште и 7,25% в Бухаресте и Софии.

В ритейле основное внимание сосредоточено на объектах с потенциалом репозиционирования. В Словакии ритейл-сектор обеспечил около половины всей инвестиционной активности. Доходность торговых центров составляет около 5,5% в Праге, 6,25% в Варшаве, 6,0–6,5% в Будапеште и Братиславе и 7,5–7,75% в Бухаресте и Софии.

Альтернативные сегменты развиваются постепенно. Интерес сосредоточен на self-storage, дата-центрах, жилье для студентов и пожилых людей. Для ряда форматов нормативная среда остаётся сдерживающим фактором; показатели доходности не раскрываются.

Структура рынка по долям — лидируют офисы, на которые пришлось около 30% сделок против 28% годом ранее. Индустриальная недвижимость сохранила долю на уровне 28%. Ритейл сократил присутствие с 25% до 20%. Доля гостиничного сегмента выросла с 6% до 10%, отражая восстановление туристической активности. Жилая недвижимость снизилась с 11% до 7%, а объекты смешанного использования увеличились с 2% до 5%.

Прогнозы

По оценкам Colliers, средний рост ВВП в странах Центральной и Восточной Европы ожидается на уровне около 2,4% в 2025 году и 2,8% в 2026-м, тогда как в Западной Европе — 1,3% и 0,8% соответственно. Лидировать будет Польша — с приростом экономики на 3,5% в 2025 году и 3,4% в 2026-м. Сопоставимые темпы у Болгарии — 3,1% и 3,0%. Словакия и Румыния остаются ниже среднерегионального диапазона: 0,5–1,9%.
Стабильность прогноза поддерживается устойчивым потреблением домохозяйств, смягчением монетарной политики, продолжением освоения средств ЕС и низким уровнем безработицы. Эти факторы уменьшают уязвимость региона к внешним шокам и формируют более предсказуемые условия для инвестиционной активности.



В последние годы рынок демонстрировал волатильность: после снижения до 5,2 млрд евро в 2023 году он частично восстановился в 2024-м, когда объём сделок достиг 8,8 млрд евро. По оценке Colliers, по итогам 2025 года показатель может вернуться к диапазону 10,5–11 млрд евро, приблизившись к уровням 2021–2022 годов. На этом фоне прежний «осторожный оптимизм» трансформируется в прагматичный подход: инвесторы готовы размещать капитал, но на основе более жёсткого отбора объектов и отраслевой специализации. Это создаёт предпосылки для роста, но не для резкого ускорения рынка.

Аналитики International Investment отмечают возросшую активность в сфере гостиничного бизнеса, что становится устойчивой глобальной тенденцией. Восстановление международного туризма, увеличение числа поездок и изменение структуры путешествий усиливают интерес инвесторов к объектам размещения — особенно к брендированным комплексам категории лакшери. Этот сегмент признан наиболее стабильным: он демонстрирует быструю окупаемость и доходность, которая заметно превышает показатели традиционных форматов недвижимости.

Такой подход подтверждается и практикой отдельных рынков. В Грузии один из наиболее показательных примеров — отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio. Гарантированная доходность — около 10% годовых, а потенциал, по оценкам девелопера и управляющей компании, достигает 19%. Подобные объекты востребованы благодаря сочетанию международного бренда, высокого уровня сервиса и устойчивого туристического спроса.

Читайте также:

Европа в зоне риска: ЕЦБ отмечает уязвимости финансовой системы

Недвижимость EMEA в 2026 году: рост интереса инвесторов и тревожные сигналы

В Европе изменилась структура затрат на рабочие места: Colliers

Инвестиции в мировую недвижимость: ключевые тенденции и прогноз Colliers на 2026 год

Как изменился рынок недвижимости ЕС за 14 лет: цены на жилье, расходы и инвестиции