Рынки недвижимости Бельгии и Люксембурга: инвестиции смещаются в логистику и жилье

В первом квартале 2025 года JLL совместно с UPSI-BVS провели опрос инвесторов, работающих в Бельгии и Люксембурге. Респонденты отметили сохраняющуюся неопределенность по ставкам и жесткие условия кредитования. Также зафиксирован растущий интерес к логистике, жилой недвижимости и объектам с высоким ESG-потенциалом.

Объемы и структура вложений

В 2024 году инвестиции в бельгийскую недвижимость увеличились на 14% и достигли €3 млрд. Основной объем обеспечила крупная сделка с портфелем City Forward на сумму около €850 млн, которая сформировала 83% активности в офисном сегменте. Однако по сравнению со средним значением за десятилетие доля офисов в структуре инвестиций снизилась с 49% до 37%. Показатели по жилому сегменту выросли с 8% до 17%, по логистике – с 12% до 23%, по отелям – с 2% до 7%. Ритейл сократился с 17% до 8%, а доля альтернативных активов упала с 10% до 2%.



В Люксембурге объем вложений также вырос на 14% – до €606 млн. При этом почти 89% этой суммы пришлись на жилье, тогда как десятилетний средний показатель составлял 36%. В сегментах офисов и логистики не было ни одной сделки – ранее их доли составляли 62% и 5% соответственно. Доля ритейла осталась на уровне 1%.



Отчет также фиксирует рост активности внутренних инвесторов. В Бельгии их доля достигла 85% (против 49% в среднем за предыдущее десятилетие), в Люксембурге – 50% (вместо прежних 24%). Такой сдвиг объясняется одновременно снижением интереса иностранных игроков и переориентацией локального капитала на защитные активы.

Стратегии и приоритеты

По данным опроса JLL, в 2025 году большинство инвесторов в Бельгии и Люксембурге планируют сохранить или нарастить свою экспозицию в секторе недвижимости. Лишь незначительная часть респондентов рассматривает снижение вложений. При этом крупнейшая доля инвесторов предпочитает сделки объемом от €15 до €25 млн, что близко к среднему размеру сделки на рынке в 2020–2024 годах (€24 млн). Около 30% респондентов ориентируются на сделки от €25 до €50 млн, то есть в диапазоне, характерном для сделок с логистическими объектами (€25 млн) и офисами (€37 млн).



Наиболее популярным классом активов остается индустриально-логистический сегмент – на него приходится 55% всей инвестиционной активности в первом квартале 2025 года. Это направление набрало 4,24 балла из 5 по шкале краткосрочной привлекательности, благодаря устойчивому спросу, ограниченному предложению и понятной модели доходности.

На втором месте находится жилая недвижимость – как по объему сделок, так и по ожиданиям. Сегмент набрал 3,97 балла в текущей оценке, а в долгосрочной перспективе – 4,08, что выше, чем у логистики (4,06) и офисов (4,14). Инвесторы отмечают стабильность спроса, социальную значимость и потенциальную поддержку со стороны властей. В Люксембурге жилье уже заняло доминирующее положение: 89% общего объема вложений в 2024 году.

Офисный сегмент пока отстает: его текущая оценка – 2,82 балла. Однако прогноз на 2025 год показывает восстановление интереса – 4,14 балла. Участники опроса допускают возвращение к этому классу при условии снижения волатильности и упрощения административных процедур. В Бельгии получение разрешений на строительство офисов занимает до 5–6 лет, что сдерживает активность.

Альтернативная недвижимость

Дополнительно участникам опроса предложили оценить интерес к альтернативным классам недвижимости. В этой категории наиболее привлекательным оказался сегмент студенческого жилья – его выбрали 58,7% инвесторов. Причиной стал структурный дефицит предложения в университетских городах, таких как Брюссель, Антверпен, Гент и Левен. Студенческие проекты воспринимаются как объекты с устойчивым спросом, понятной структурой затрат и быстрой заполняемостью.

На втором месте оказалось доступное жилье (46%). Инвесторы считают этот формат менее рискованным, особенно в условиях растущей социальной потребности и возможной поддержки со стороны властей. Такой актив сочетает инвестиционную стабильность с социальным эффектом.

Третью позицию заняли дата-центры (36,5%). Устойчивый интерес к ним связан с быстрым распространением искусственного интеллекта, цифровизации и расширением облачных инфраструктур. Эти объекты воспринимаются как базовый элемент цифровой экономики и рассматриваются как стратегическое вложение с долгосрочным потенциалом роста.



Альтернативные классы недвижимости, хотя и не занимают лидирующих позиций по объему, все чаще становятся частью сбалансированных инвестиционных стратегий. Инвесторы рассматривают их как дополнение к основным сегментам – с расчетом на устойчивость, прогнозируемый спрос и соответствие новым технологическим или социальным трендам.

Финансирование и условия сделок

Большинство инвесторов ожидают дальнейшего снижения ставок, однако условия финансирования по-прежнему остаются жесткими. По мнению респондентов, рынок стабилизируется при ставке Европейского центробанка на уровне 2–2,5%: этот диапазон назвали оптимальным 41% участников. 44% считают, что ставку необходимо снизить до 1,5–2%, чтобы достичь идеальных условий, а 15% полагают, что это произойдет уже в ближайшие месяцы. Лишь 4% участников допускают постепенное повышение LTV, тогда как немедленного смягчения условий не ожидает никто.



Банки продолжают сохранять сдержанную позицию. Инвесторы прогнозируют сохранение низких показателей LTV и усиление требований к проектам, особенно в части экологических стандартов. Финансирование будет более вероятным, если у покупателя есть четкий план реновации, направленный на повышение энергоэффективности и достижение необходимого уровня EPC (Energy Performance Certificate).

Прогнозы по доходности и риски

В офисах 59% респондентов рассчитывают на стабильную доходность, 32% – на умеренное снижение на 25 базисных пунктов, а 9% – на дальнейшее увеличение. В жилом секторе половина участников предполагает сохранение текущих уровней, 37% – возможное сжатие доходности, а 13% – повышение. В логистике мнения разделились: 50% респондентов ожидают стабильность, 27% – снижение доходности на 25 б.п., 11% – более глубокое падение, а 9% уверены в позитивных переменах. В ритейле 37% инвесторов прогнозирую стабильность, 32% – снижение, 9% – на повышение, 23% не определились.



Главными источниками риска участники называют глобальную экономическую нестабильность и торговую напряженность, особенно учитывая заявления США о возможных пошлинах. Большинство анкет было заполнено после 2 апреля 2025 года (Liberation Day), что усилило влияние внешних факторов на оценку ситуации. Вторым по значимости риском остаются административные барьеры: в Брюсселе получение разрешений на строительство офисного объекта может занимать 5–6 лет. Вопросы ESG и опасения, связанные с возможными изъятиями из фондов, перестали восприниматься как первоочередная угроза: только 15% участников считают их серьезной угрозой.

Эксперты подчеркивают: рынок постепенно восстанавливается, но неравномерно. Инвесторы делают ставку на предсказуемость, ликвидность и устойчивость. В центре внимания – логистика, жилая недвижимость и объекты с четко просчитанным ESG-профилем. Стратегии становятся точечными и выверенными, что отражает опыт 2022–2024 годов и ожидания дальнейшей стабилизации в 2025–2026.