Кризис недвижимости Китая пережил крах Evergrande

Почти пять лет после дефолта China Evergrande кризис недвижимости Китая остаётся одним из крупнейших источников давления на вторую экономику мира. 20 августа 2026 года суд в Шэньчжэне приговорил основателя компании Хуэй Ка Яня, также известного как Сюй Цзяинь, к пожизненному заключению. Однако проблемы сектора давно вышли за пределы одного девелопера: за январь—июль инвестиции в недвижимость сократились на 19,2%, новое строительство — на 24%, продажи новых объектов — на 11,8% по площади, а восстановление цен остаётся сосредоточенным главным образом в отдельных крупнейших городах. В новом обзоре Bloomberg прослеживается путь рынка от краха Evergrande до нынешнего затяжного ценового спада.

Основатель Evergrande получил пожизненный срок

Шэньчжэньский суд 20 августа приговорил 67-летнего Хуэй Ка Яня к пожизненному заключению и распорядился конфисковать его личное имущество. Основатель Evergrande ранее признал вину по восьми обвинениям, среди которых незаконное привлечение средств населения, финансовое мошенничество, неправомерное использование средств и взяточничество. China Evergrande была оштрафована на 8,82 млрд юаней, а Evergrande Real Estate Group — ещё на 7 млрд юаней. Как передало Associated Press, расследование также установило масштабное завышение финансовых показателей компании в годы, предшествовавшие её краху.

Приговор завершает карьеру предпринимателя, который на пике строительного бума входил в число богатейших людей Азии, но не завершает экономическую историю Evergrande. К моменту дефолта в 2021 году обязательства группы превышали $300 млрд. Это сделало её крупнейшим и наиболее заметным символом долговой модели китайского девелопмента.

29 января 2024 года Высокий суд Гонконга распорядился ликвидировать China Evergrande Group после того, как компания не смогла представить приемлемую для кредиторов схему реструктуризации. Назначенные судом ликвидаторы получили задачу сохранить доступные активы, вернуть максимально возможную стоимость кредиторам и расследовать причины краха компании.

Следующий формальный этап наступил 25 августа 2025 года: Гонконгская фондовая биржа окончательно исключила акции China Evergrande из листинга. Торги ими к тому моменту были остановлены ещё с 29 января 2024 года. Биржа указала, что компания не выполнила требования для возобновления торгов в установленный срок.

«Три красные линии» обнажили зависимость девелоперов от долга

Корни нынешнего кризиса уходят глубже дефолта Evergrande. В 2020 году китайские власти начали ограничивать долговую нагрузку застройщиков через систему, получившую название «три красные линии».

Регуляторы контролировали три ключевых показателя: отношение обязательств к активам за вычетом авансов покупателей должно было быть ниже 70%, чистый долг — не более 100% капитала, а денежные средства должны были как минимум покрывать краткосрочный долг. Чем больше нормативов нарушал девелопер, тем жёстче ограничивался рост его процентной задолженности.

Анализ Резервного банка Австралии показывает, что новая система резко усложнила работу компаний, которые зависели от постоянных продаж, предварительной оплаты ещё строящихся квартир и рефинансирования старых обязательств новыми займами. При ослаблении продаж и ограничении кредитования такая модель стала самоподдерживающимся источником кризиса ликвидности.

Evergrande оказалась наиболее известным примером, но не единственным. Кризис постепенно охватил значительную часть частного девелоперского сектора и резко снизил доверие покупателей к схеме предварительных продаж, при которой семья оплачивает жильё задолго до завершения объекта.

Инвестиции в недвижимость падают почти на 20%

Свежая статистика показывает, что в 2026 году сокращение сектора не остановилось. За январь—июль инвестиции в недвижимость составили 4,3009 трлн юаней и уменьшились на 19,2% год к году. Инвестиции непосредственно в жилые объекты сократились на 19,1%, до 3,3172 трлн юаней.

Площадь объектов, строительство которых началось за семь месяцев, составила 267 млн квадратных метров — на 24% меньше, чем годом ранее. В жилищном сегменте сокращение достигло 24,6%. Площадь завершённых объектов упала на 23,2%, а завершённого жилья — на 25,5%.

Спрос также остаётся слабым. Площадь проданной новой коммерческой недвижимости сократилась на 11,8%, до 450,21 млн квадратных метров, а стоимость продаж — на 13,1%, до 4,2718 трлн юаней. В жилищном сегменте площадь продаж снизилась на 12,7%, денежный объём — на 13,2%.

Ещё один индикатор — финансирование застройщиков. Объём поступивших им средств за январь—июль уменьшился на 20,3%, до 4,5748 трлн юаней. Внутренние банковские кредиты сократились на 32,1%, поступления от первоначальных взносов и предварительных продаж — на 14,4%, средства по индивидуальным ипотечным кредитам — на 23,5%. Эти данные Национальное бюро статистики Китая опубликовало 17 августа.

Спад стал глубже, чем в 2025 году

Динамика первых семи месяцев выглядит особенно слабой на фоне и без того тяжёлого 2025 года.

За весь прошлый год инвестиции в девелопмент недвижимости Китая сократились на 17,2%, до 8,2788 трлн юаней. Площадь новых строек уменьшилась на 20,4%, площадь завершённых объектов — на 18,1%. Продажи новых коммерческих объектов снизились на 8,7% по площади и на 12,6% в денежном выражении.

На конец 2025 года объём непроданной коммерческой недвижимости, учитываемой официальной статистикой, составлял 766,32 млн квадратных метров и был на 1,6% выше, чем годом ранее. Национальное бюро статистики также оценивало декабрьский индекс деловой активности в девелопменте недвижимости всего в 91,45 пункта; уровень ниже 95 ведомство относит к зоне сравнительно низкой активности.

Сравнение показывает, что темпы снижения инвестиций и начала строительства в 2026 году пока не свидетельствуют о развороте рынка. При этом сокращение нового предложения постепенно уменьшает будущий объём объектов, поступающих в продажу, что в перспективе может помочь рынку восстанавливать баланс.

Цены расходятся всё сильнее между городами

Ситуация с ценами сложнее, чем общенациональный спад строительства. Китайский рынок всё сильнее делится на наиболее обеспеченные мегаполисы и менее крупные города с избыточным предложением.

В июле 2026 года средние цены нового жилья в четырёх городах первого уровня — Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне — не изменились относительно июня. При этом в Шанхае они выросли на 0,2%, в Гуанчжоу — на 0,1%, в Шэньчжэне — на 0,2%, а в Пекине снизились на 0,3%.

В годовом выражении новое жильё в городах первого уровня подешевело в среднем на 1,1%. Шанхай остался исключением с ростом на 3%. В Пекине цены снизились на 2,3%, в Гуанчжоу — на 2,2%, в Шэньчжэне — на 2,9%.

В городах второго уровня новые квартиры подешевели на 2,8% за год, третьего уровня — на 4,2%. На вторичном рынке падение было ещё глубже: соответственно 3,7%, 5,1% и 5,8%.

Из официальной таблицы Национального бюро статистики также следует, что положительную месячную динамику новых квартир в июле показали лишь 17 из 70 исследуемых городов. Среди заметных исключений помимо Шанхая остаются Ханчжоу, где новые квартиры были на 2,6% дороже, чем годом ранее, и ряд отдельных рынков с небольшим ростом.

Именно это расхождение становится одной из главных особенностей нынешнего этапа кризиса. Стабилизация нескольких крупнейших рынков ещё не означает восстановления страны в целом.

Запасы недвижимости сокращаются, но спрос остаётся слабым

К концу июля общая площадь новой коммерческой недвижимости, находившейся в продаже, составляла 759,11 млн квадратных метров, что лишь на 0,8% меньше, чем годом ранее. Площадь объектов, находившихся в продаже менее трёх лет, сократилась на 3,6%, до 555,59 млн квадратных метров.

Эти цифры нельзя интерпретировать исключительно как быстрое поглощение избыточного жилья покупателями. Запасы уменьшаются одновременно с падением нового строительства почти на четверть. Иными словами, предложение пополняется значительно медленнее.

Пекин пытается отдельно решить проблему уже проданных, но незавершённых объектов. Для этого в начале 2024 года был создан координационный механизм финансирования недвижимости, неофициально называемый системой «белых списков». По данным Государственного совета КНР, к 22 января 2025 года банки одобрили по включённым в механизм проектам 5,6 трлн юаней кредитов, а программа поддержала строительство и передачу около 14 млн квартир.

Такая модель принципиально отличается от прямого спасения акционеров или держателей облигаций проблемного девелопера: банки получают возможность финансировать конкретный объект, чтобы довести его до завершения и передать покупателям.

Первоначальный взнос уже снижен до 15%

Китайские власти существенно ослабили ограничения со стороны спроса ещё до нынешнего этапа кризиса.

С сентября 2024 года общенациональный минимальный порог первоначального взноса по коммерческой ипотеке перестал различаться для первой и второй квартиры и был установлен на уровне не менее 15%. При этом региональные отделения Народного банка Китая и финансового регулятора сохранили право устанавливать для конкретных городов собственные минимальные требования с учётом местной ситуации.

Власти также снижали стоимость обслуживания существующих ипотечных кредитов и ослабляли ограничения на покупку недвижимости в отдельных городах. Однако более дешёвый кредит не устраняет ключевую проблему рынка: ожидания покупателей.

Если домохозяйства считают, что квартира через несколько месяцев может стоить дешевле, снижение ипотечной ставки или первоначального взноса не обязательно заставляет их покупать сейчас. Это одна из причин, почему масштабные меры поддержки пока не вернули рынок к прежним объёмам продаж.

Государство начало выкупать непроданные готовые квартиры

Ещё одно направление политики связано с сокращением накопившихся запасов.

В 2024 году Народный банк Китая создал специальную программу рефинансирования объёмом 300 млрд юаней. Она позволяет финансовым организациям кредитовать местные государственные компании, которые покупают по рыночным принципам завершённые, но непроданные коммерческие квартиры и затем используют их как доступное жильё для продажи или аренды. Позднее центральный банк увеличил долю собственного финансирования таких банковских кредитов с 60% до 100%.

Механизм одновременно решает две задачи: уменьшает запасы готовых объектов и даёт застройщикам дополнительный источник денежных средств. Однако его масштаб необходимо сопоставлять с сотнями миллионов квадратных метров недвижимости, остающейся в продаже по всей стране.

Недвижимость продолжает давить на экономику Китая

Спад непосредственно виден в структуре валового внутреннего продукта. В первом полугодии 2026 года экономика Китая выросла на 4,7% год к году, но во втором квартале темп роста составлял уже 4,3%.

Добавленная стоимость в секторе недвижимости за полугодие сократилась на 0,2%, а в строительстве — на 4%. Для сравнения, промышленность выросла на 5,4%, производство — на 5,5%, финансовый сектор — на 6,7%, а информационные и программные услуги — более чем на 10%.

Это отражает перестройку самой китайской экономики: рост всё меньше зависит от жилищного строительства, но слишком быстрое сокращение недвижимости создаёт другой набор рисков.

Девелопмент связан с производством стали, цемента, стекла, мебели и бытовой техники, с банковским кредитованием, строительной занятостью и доходами местных властей. Поэтому длительное сокращение сектора продолжает сдерживать внутренний спрос, даже если оно не приводит к одномоментному финансовому обвалу.

Evergrande больше не главный индикатор кризиса

Юридическая судьба Evergrande становится всё менее полезным показателем состояния рынка в целом.

Компания уже прошла дефолт, судебную ликвидацию и исключение акций из биржевого листинга, а её основатель получил пожизненный срок. Тем не менее национальные инвестиции в недвижимость продолжают падать двузначными темпами, новое строительство сокращается примерно на четверть, а отрицательная динамика цен сохраняется в большинстве менее крупных городов.

Главный вопрос для рынка поэтому изменился. В 2021–2022 годах инвесторы спрашивали, обанкротится ли Evergrande и насколько далеко распространится долговой кризис. В 2026 году вопрос состоит в том, когда снижение цен и строительства достигнет уровня, на котором домохозяйства снова начнут устойчиво покупать жильё, а девелоперы — увеличивать инвестиции без чрезвычайной государственной поддержки.

Как сообщают эксперты International Investment, пожизненный приговор Хуэй Ка Яню имеет большое символическое и юридическое значение, но практически не меняет текущую экономику китайского рынка жилья. Критические показатели находятся уже не на балансе Evergrande, а в национальной статистике: инвестиции снижаются на 19,2%, новые стройки — на 24%, продажи жилья остаются отрицательными, а восстановление цен ограничено отдельными сильными городами. Государство заметно снизило риск хаотичного обвала и создало механизмы достройки проблемных объектов, однако устойчивым признаком окончания кризиса станет одновременное восстановление продаж, цен, строительных стартов и денежных потоков девелоперов. По данным на август 2026 года такого сочетания пока нет.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: кризис недвижимости Китая и Evergrande

Почему начался кризис недвижимости Китая?

Кризис возник из сочетания высокой долговой нагрузки девелоперов, зависимости от предварительных продаж, чрезмерного строительства на части региональных рынков и ужесточения кредитных ограничений после 2020 года. Снижение продаж затем превратило проблему задолженности отдельных компаний в более широкий кризис спроса.

Когда Evergrande объявила дефолт?

Ключевой дефолт по международным обязательствам произошёл в конце 2021 года. К тому времени совокупные обязательства группы превышали $300 млрд.

Что произошло с Хуэй Ка Янем?

20 августа 2026 года суд в Шэньчжэне приговорил основателя Evergrande к пожизненному заключению и постановил конфисковать его личное имущество.

Продолжают ли цены на жильё в Китае падать?

В большинстве категорий — да, хотя динамика сильно различается. В июле новые квартиры в городах первого уровня подешевели в среднем на 1,1% год к году, второго уровня — на 2,8%, третьего — на 4,2%. Шанхай остаётся заметным исключением.

Насколько сократилось строительство недвижимости в 2026 году?

За январь—июль площадь новых строек снизилась на 24% год к году. В жилищном сегменте падение составляло 24,6%.

Сколько непроданной недвижимости остаётся в Китае?

На конец июля официально учитываемая площадь новой коммерческой недвижимости, находящейся в продаже, составляла 759,11 млн квадратных метров. Этот показатель включает не только жильё, поэтому его нельзя напрямую трактовать как объём непроданных квартир.

Спасает ли Китай проблемных застройщиков?

Политика в основном ориентирована не на безусловное спасение компаний и их инвесторов, а на финансирование конкретных проектов, завершение уже проданных квартир и сокращение запасов готовой недвижимости.

Закончился ли кризис после ликвидации Evergrande?

Нет. Evergrande стала символом кризиса, но текущие проблемы связаны с общенациональным падением инвестиций, строительства, продаж и цен на значительной части региональных рынков.