Пафос стал лидером спроса иностранных покупателей

Иностранцы смещают спрос на рынок недвижимости Кипра

Рынок недвижимости Кипра демонстрирует устойчивый рост интереса со стороны иностранных покупателей, при этом ключевым центром спроса становится Пафос — прибрежный город на юго-западе острова. По данным портала DOM, Пафос занимает первое место по количеству сделок с иностранцами, опережая традиционного лидера — Лимасол.

Согласно официальной статистике Министерства внутренних дел Кипра, за год иностранные граждане приобрели 962 жилых объекта. Из них 577 покупок совершили граждане стран вне Европейского союза, а 385 — граждане ЕС. Пафос стал крупнейшим получателем этого спроса, где было продано 313 объектов иностранцам из третьих стран и 189 — гражданам ЕС.

Структура спроса: доминирование иностранного капитала

Спрос на недвижимость на Кипре все больше определяется внешними инвесторами. В большинстве регионов страны именно покупатели из стран вне Европейского союза формируют основную долю сделок, особенно в прибрежных городах.

Пафос выделяется тем, что привлекает одновременно как европейских, так и внеевропейских инвесторов. Такая диверсификация спроса снижает зависимость от одного региона капитала, но усиливает общую зависимость рынка от внешних факторов, включая миграционную политику и международную экономическую ситуацию.

Основными странами происхождения покупателей остаются Великобритания и Израиль, тогда как Ларнака и Лимасол также фиксируют активность инвесторов из стран Ближнего Востока.

Почему Пафос обогнал Лимасол

Смена лидерства связана с ценовым фактором и структурой предложения. Лимасол остается самым дорогим рынком Кипра, ориентированным на премиальный сегмент, тогда как Пафос предлагает более доступные цены при сохранении прибрежного формата жизни.

Аналитические обзоры рынка отмечают, что стоимость недвижимости в Пафосе остается ниже, чем в Лимасоле, при этом рост цен в регионе остается одним из самых быстрых на острове.

Дополнительным фактором выступает инфраструктура: наличие международного аэропорта, туристическая привлекательность и развитие удаленной занятости усиливают интерес к региону со стороны покупателей, не привязанных к местному рынку труда.

Прибрежные города концентрируют инвестиции

Спрос на недвижимость на Кипре сосредоточен в прибрежных регионах. Пафос и Лимасол формируют основной объем сделок с иностранцами, тогда как внутренние регионы, такие как Никосия, демонстрируют более локализованный спрос.

Это подтверждает структурную особенность рынка: иностранные инвестиции направляются преимущественно в туристические зоны, где недвижимость используется либо для аренды, либо как второй дом.

Пафос в этом контексте обладает дополнительным преимуществом — сочетанием курортной инфраструктуры и более умеренной плотности застройки, что делает его привлекательным для долгосрочного проживания.

Риски: зависимость от внешнего спроса

Несмотря на рост, модель рынка Кипра остается уязвимой. Высокая доля иностранных покупателей означает, что любые изменения в визовой политике, налоговом регулировании или глобальной экономике могут быстро повлиять на спрос.

Кроме того, концентрация сделок в прибрежных городах усиливает региональные дисбалансы: рост цен в Пафосе и Лимасоле может снижать доступность жилья для местных жителей.

Сравнение с Грузией: более доступная альтернатива

На фоне Кипра Грузия демонстрирует более сбалансированную модель рынка. В 2025 году в стране было зарегистрировано 78 500 сделок с недвижимостью, а цены остаются значительно ниже европейских уровней.

Тбилиси и Батуми предлагают более доступный входной билет и более высокую потенциальную доходность аренды, особенно в курортных зонах. При этом рынок менее зависим от одной категории покупателей и демонстрирует более равномерное распределение спроса между местными и иностранными инвесторами.

Как сообщают эксперты International Investment, лидерство Пафоса отражает краткосрочную силу спроса, но структурно рынок Кипра остается зависимым от внешнего капитала и дорогого прибрежного сегмента. В сравнении с Кипром Грузия выглядит более устойчивой с точки зрения доступности, ликвидности и диверсификации спроса, что делает ее более гибким рынком для инвесторов в текущих условиях.