Офисы CEE переживают дефицит предложения

Офисный рынок Центральной и Восточной Европы входит в 2026 год с редкой для постпандемийного цикла комбинацией: новое строительство остается ограниченным, вакантность постепенно снижается, арендаторы осторожны, но лучшие здания в центральных локациях удерживают ставки и становятся главным объектом конкуренции.

Офисный рынок CEE стабилизировался после спада

Рынок офисной недвижимости Центральной и Восточной Европы в I квартале 2026 года показал признаки устойчивости, несмотря на осторожность арендаторов и слабую динамику нового строительства. В шести ключевых столицах региона — Варшаве, Праге, Будапеште, Бухаресте, Братиславе и Софии — средняя вакантность снизилась до 10,3%.

Cushman & Wakefield в отчете Office MarketBeat указывает, что рынок получил поддержку от улучшения макроэкономической среды. Рост валового внутреннего продукта региона ускорился до 2,7%, средняя безработица оставалась низкой на уровне 4,4%, а гармонизированная инфляция снизилась до 3,5%. Гармонизированная инфляция — это показатель роста потребительских цен, рассчитанный по единой методологии Европейского союза для сопоставления стран.

Для офисного сектора это означает, что арендаторы не ушли с рынка, но стали более избирательными. Компании продолжают оптимизировать площади, пересматривать гибридный формат работы и контролировать расходы, однако офис остается частью корпоративной инфраструктуры, особенно для командной работы, найма, обучения и удержания сотрудников.

Вакантность снижается из-за слабого строительства

Главной особенностью рынка стало не резкое ускорение спроса, а ограниченное предложение. Общий современный офисный фонд шести столиц Центральной и Восточной Европы достиг 22,225 млн кв. м к концу I квартала 2026 года. За квартал было введено только 98 100 кв. м новых площадей, что остается ниже исторических норм.

Низкий ввод ограничивает рост свободных площадей и постепенно поддерживает снижение вакантности. Диапазон между рынками при этом остается широким: Прага имеет самый низкий показатель свободных площадей — 5,8%, тогда как Братислава остается на верхней границе с 13,4%.

Такая разница показывает, что регион нельзя оценивать как единый рынок. Прага выигрывает от ограниченного строительства, устойчивого спроса и дефицита качественных офисов в центральных районах. Братислава, напротив, сталкивается с более высоким уровнем доступных площадей, что усиливает конкуренцию между арендодателями и повышает значение скидок, гибких условий и модернизации зданий.

Арендаторы выбирают качество, а не площадь

Валовое поглощение офисов в регионе составило 512 000 кв. м в I квартале 2026 года. Это на 44% меньше, чем в предыдущем квартале, когда рынок получил поддержку от сильного завершения 2025 года, но на 4% выше результата годом ранее. Валовое поглощение означает общий объем арендных сделок, включая новые договоры, расширения, переезды и продления.

Чистое поглощение было положительным во всех шести столицах. Этот показатель отражает изменение фактически занятых площадей и важен для оценки реального спроса. Положительная динамика говорит о том, что компании не только перезаключают договоры, но и постепенно занимают больше качественных площадей.

Однако спрос изменился по структуре. Арендаторам нужны не просто квадратные метры, а офисы с хорошим транспортным доступом, энергоэффективностью, современными инженерными системами, гибкой планировкой, качественными общественными зонами и понятной стоимостью эксплуатации. Это делает рынок более жестким для старых зданий, которые не соответствуют новым требованиям.

Прайм-аренда удерживает позиции

Ставки аренды в лучших зданиях центральных локаций остались устойчивыми. В Варшаве прайм-ставки в центральном деловом районе находились в диапазоне €24–29 за кв. м в месяц. В центре Праги показатель достигал €30 за кв. м в месяц. В Будапеште ставка в центральном деловом районе удерживалась на уровне €25, а в Бухаресте — €21–22 за кв. м в месяц.

Прайм-аренда — это ставка для наиболее качественных объектов в лучших локациях. Она не отражает средний уровень рынка, но показывает, сколько арендаторы готовы платить за лучшие здания. В 2026 году именно этот сегмент выглядит наиболее устойчивым: дефицит нового предложения и спрос на качественные офисы позволяют собственникам удерживать цены.

Вторичный рынок находится в более сложном положении. В зданиях с устаревшими инженерными системами, слабой энергоэффективностью, неудобной локацией или высоким уровнем свободных площадей арендодателям приходится предлагать более гибкие условия. Это могут быть арендные каникулы, участие в отделке, скидки на первые годы договора или более короткие сроки аренды.

Строительная активность оживает с низкой базы

Несмотря на слабый ввод, строительство постепенно восстанавливается. В конце I квартала 2026 года в шести столицах региона строилось 1,378 млн кв. м офисных площадей, что на 12% больше, чем годом ранее. Около половины строящегося объема относится к спекулятивным проектам, то есть зданиям, которые возводятся без полного предварительного заполнения арендаторами.

Риски распределены неравномерно. В Будапеште доля спекулятивного строительства составляла около 12%, тогда как в Варшаве — около 92%. Это означает, что польская столица может получить больше новых площадей без заранее обеспеченного спроса, а значит, арендодателям потребуется активнее конкурировать за крупных арендаторов.

Для девелоперов ситуация двусмысленная. С одной стороны, низкий ввод и снижение вакантности создают окно возможностей для новых проектов. С другой — высокая стоимость финансирования, требования к устойчивости, осторожность банков и избирательность арендаторов делают новые офисные проекты более рискованными. Без предварительных договоров аренды получить финансирование становится сложнее.

ESG стал фильтром для арендаторов и инвесторов

Экологические, социальные и управленческие критерии становятся одним из главных факторов выбора офиса. В российской деловой практике часто используется аббревиатура ESG, но в русской версии корректнее расшифровывать ее как требования к экологичности, социальной ответственности и качеству управления. Для офисного рынка это означает энергоэффективность, низкие эксплуатационные расходы, качество воздуха, доступность транспорта, сертификацию зданий и прозрачность управления объектом.

Компании выбирают офисы не только по цене, но и по способности здания соответствовать внутренним корпоративным стандартам. Международные арендаторы особенно чувствительны к этому фактору, поскольку офисная недвижимость влияет на их отчетность по выбросам и устойчивому развитию.

Старые здания без модернизации будут сталкиваться с давлением. Часть объектов потребует капитальных вложений в инженерные системы, фасады, вентиляцию, освещение и общественные пространства. В отдельных случаях собственники могут рассматривать перепрофилирование под жилье, гостиницы, сервисные апартаменты или смешанное использование.

Гибридная работа изменила роль офиса

После пандемии офис в регионе перестал быть просто местом ежедневного присутствия всех сотрудников. Он все чаще используется как пространство для совместной работы, встреч, корпоративной культуры, обучения и взаимодействия с клиентами. Это меняет требования к планировке и качеству зданий.

Компании сокращают неэффективные площади, но готовы платить за лучшие офисы. Это объясняет, почему общий спрос остается выборочным, а прайм-сегмент сохраняет устойчивость. В центре внимания находятся здания класса А, то есть наиболее современные и технически качественные офисные объекты в хороших локациях.

Для арендодателей это означает необходимость доказывать ценность здания. Недостаточно предложить метраж. Нужно предложить эффективную планировку, сервис, транспортную доступность, энергоэффективность, гибкие зоны, общие пространства, велопарковки, душевые, питание, инфраструктуру для сотрудников и прогнозируемые эксплуатационные расходы.

Инвесторы возвращаются к выборочным сделкам

Интерес инвесторов к офисному рынку Центральной и Восточной Европы восстанавливается осторожно. Наиболее привлекательными остаются прайм-объекты с сильными арендаторами, длинными договорами, устойчивыми денежными потоками и возможностью модернизации. Инвесторы также смотрят на проекты, где обновление здания может повысить арендный доход и капитализацию.

Но рынок остается разделенным. Качественные активы в Варшаве, Праге, Будапеште и Бухаресте могут привлекать капитал благодаря крупным рынкам труда, развитым сервисным секторам и роли этих городов как региональных деловых центров. Менее ликвидные объекты, особенно в устаревших зданиях, могут требовать дисконта и инвестиций в обновление.

Для банков и институциональных инвесторов важны предсказуемость доходов, уровень вакантности, качество арендаторов, срок договоров, стоимость будущего ремонта и соответствие экологическим требованиям. Поэтому разрыв между лучшими и вторичными офисными активами в 2026 году, вероятно, будет увеличиваться.

CEE входит в цикл качественного отбора

Офисный рынок Центральной и Восточной Европы больше не растет за счет массового ввода новых башен. Он переходит в фазу качественного отбора, где выигрывают здания с хорошей локацией, современной инженерией, устойчивыми характеристиками и понятной экономикой для арендатора.

Для компаний это рынок возможностей, но не дешевого выбора. Свободные площади есть, однако лучшие офисы в центре ограничены. Для собственников это рынок дисциплины: устаревшие здания требуют инвестиций, а новые проекты — предварительного спроса и аккуратной финансовой модели.

Для городов региона офисный сектор остается важным индикатором деловой активности. Он показывает, где концентрируются рабочие места, какие отрасли расширяются, как меняется корпоративная культура и насколько города способны конкурировать за международные компании и квалифицированных сотрудников.

Как сообщают эксперты International Investment, офисный рынок CEE не переживает простого восстановления после пандемии, а проходит структурную перестройку. Критический риск для инвесторов состоит не в общей вакантности, а в растущем разрыве между современными устойчивыми зданиями и устаревшими объектами. В 2026 году выигрывать будут не рынки в целом, а конкретные активы с правильной локацией, качеством, арендаторами и возможностью соответствовать новым требованиям компаний.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment