גרונינגן מובילה את עליית מחירי הדיור

מחירי הדירות מיד שנייה בהולנד ברבעון השני של 2026 עלו ב-4.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מחוז גרונינגן הפך למוביל בקצב ההתייקרות, בעוד שאמסטרדם הציגה את הדינמיקה החלשה ביותר מבין ארבע הערים הגדולות במדינה.

העלייה במחירי הדיור בהולנד מאיטה

הרבעון השני של 2026 היה הרבעון העשירי ברציפות שבו מחירי הדירות מיד שנייה עלו על הנתון של השנה הקודמת. עם זאת, קצב הצמיחה המשיך לרדת: ברבעון הראשון התייקר הנדל״ן ב-5.2% במונחים שנתיים, וברבעון השני — ב-4.2% בלבד.

בהשוואה לשלושת החודשים הראשונים של 2026 עלו המחירים ב-0.9%. המדד הלאומי הגיע ל-154.9 נקודות לעומת ערך הבסיס של 100 נקודות בשנת 2020. לפיכך, רמת המחירים שחושבה לפי מתודולוגיה אחידה הייתה גבוהה ב-54.9% מהממוצע של שנת הבסיס.

אין לבלבל בין מדד זה לבין המחיר הממוצע של דירה שנמכרה. השווי הממוצע של עסקה תלוי בסוג הנכסים שנמכרו בתקופה נתונה. לדוגמה, גידול בחלקם של בתים יקרים עשוי להעלות את המחיר הממוצע גם ללא שינוי מקביל בשוויו של נדל״ן דומה.

ברבעון השני נרשמו במדינה 58,952 עסקאות בנכסי מגורים קיימים. כמות העסקאות עלתה ב-2.7% בהשוואה לחודשים אפריל — יוני 2025.

גרונינגן הפכה למובילה מבין המחוזות

המחירים במחוז גרונינגן עלו ב-7.9% — מהר יותר מבכל מחוז אחר. לצד זאת, מספר העסקאות גדל ב-1% בלבד. בשני הרבעונים הקודמים נרשמה עליית המחירים הגבוהה ביותר מבין המחוזות בדרנתה.

ברבעון השני דורגה דרנתה במקום השני עם עלייה של 5.7%. אחריה דורגו חלדרלנד, שבה התייקר הדיור ב-5.6%, ופריסלנד עם עלייה של 5.3%.

בלימבורג עלו המחירים ב-4.9%, בדרום הולנד — ב-4.6%, באובריסל — ב-4.5%, ובצפון בראבנט — ב-4.3%. זיילנד רשמה עלייה של 4%, מחוז אוטרכט — של 3.7%, ופלבולנד — של 3.2%.

התוצאה הנמוכה ביותר מבין המחוזות נרשמה בצפון הולנד, שם עלו המחירים ב-2.4%. לפיכך, השוואה אזורית נכונה מציבה בקצוות מנוגדים את גרונינגן וצפון הולנד, ולא את גרונינגן ואמסטרדם.

המכירות צמחו בקצב המהיר ביותר בפלבולנד

התפלגות העסקאות הייתה שונה מהותית מדירוג המחירים. בפלבולנד עלה מספר המכירות ב-13.6% — הנתון הגבוה ביותר מבין כל המחוזות. באובריסל נרשמה עלייה של 8.9%, בלימבורג — 6.2%, בצפון בראבנט — 5.1%, ובפריסלנד — 4.5%.

בדרנתה עלה מספר העסקאות ב-3.5%, בדרום הולנד — ב-2%, ובמחוז אוטרכט — ב-1.4%. בגרונינגן העלייה עמדה על 1%, בזיילנד — על 0.7%, ובחלדרלנד — על 0.5%.

צפון הולנד התבררה כמחוז היחיד שבו ירד מספר העסקאות. הירידה עמדה על 1.1% בהשוואה לרבעון השני של 2025.

אמסטרדם פיגרה אחרי הערים הגדולות האחרות

חלק נפרד מהמחקר מכסה את ארבע הרשויות המקומיות הגדולות בהולנד: אמסטרדם, רוטרדם, האג ואוטרכט. מתוכן נרשמה עליית המחירים הגבוהה ביותר בהאג — 4.5%. מספר העסקאות בעיר עלה ב-3.5%.

ברוטרדם התייקר הדיור ב-3.2%, אך מספר המכירות ירד ב-0.4%. בעיר אוטרכט עלו המחירים ב-2.2%, ומספר העסקאות עלה ב-1.3%.

אמסטרדם הציגה את הדינמיקה החלשה ביותר במחירים מבין ארבע הערים: דירות מיד שנייה התייקרו ב-0.8%. מספר העסקאות הרשומות פחת ב-2.8%.

השוואת הנתונים בין גרונינגן לאמסטרדם כתוצאות אזוריות שוות ערך אינה מדויקת. הנתון הראשון מתייחס למחוז שלם, ואילו השני — לרשות מקומית בודדת. יתרה מזאת, הנתונים שפורסמו מציגים את השינוי במדד, אך אינם מסבירים את הגורמים לפערים בין האזורים.

בתים פרטיים התייקרו מהר יותר מדירות

העלייה החדה ביותר מבין סוגי הנדל״ן נרשמה בבתים צמודי קרקע עצמאיים ובבתים דו-משפחתיים — 5.5% בכל אחד. בית דו-משפחתי מוגדר כאחד משני נכסי מגורים המחוברים בקיר משותף.

מספר העסקאות בבתים פרטיים נפרדים ירד ב-0.4%. זוהי קטגוריית הדיור היחידה שבה המכירות היו נמוכות מהרמה של השנה הקודמת. עסקאות בבתים דו-משפחתיים צמחו ב-2.7%.

בתים פינתיים בבנייה טורית התייקרו ב-4.4%, וכמות המכירות בהם עלתה ב-3.9%. בתים הממוקמים בין בתים שכנים באותו טור עלו ב-4%. מספר העסקאות בקטגוריה זו גדל ב-4.6% — מהר יותר מבכל מגזר אחר.

דירות הציגו את הדינמיקה המתונה ביותר במחירים. הן התייקרו ב-3.2%, בעוד שמספר המכירות עלה ב-1.9%.

כיצד מחושב מדד מחירי הדיור

הנתונים הוכנו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של הולנד בשיתוף עם שירות רישום המקרקעין במדינה. המחקר מקיף נכסי מגורים קיימים הממוקמים בהולנד ונמכרו לאנשים פרטיים. דירה מקבלן, בתי סירה, קראוונים למגורים ויחידות לא עצמאיות, לרבות חלק מדיור הסטודנטים והדיור הייעודי, אינם נכללים בחישוב.

המדד מחושב באמצעות השוואת מחיר העסקה שנרשם עם ההערכה הרשמית האחרונה של הנכס, המשמשת בין היתר למיסוי מקרקעין. המתודולוגיה כוללת התאמה לסטייה אפשרית של שווי השומה מרמת השוק. היא מאפשרת להעריך את שינוי המחירים בצורה מדויקת יותר מאשר השוואה פשוטה של המחיר הממוצע לנכסים שנמכרו. נתונים רבעוניים רשמיים מפורסמים עבור 12 מחוזות, ארבע הערים הגדולות וחמישה סוגי דיור, כפי שעולה מתוך תיאור המחקר והפרסום הסטטיסטי.

במספר מכירות נמוך עשויים המדדים של קטגוריות נפרדות לתנודתיות ניכרת. משום כך מומלץ לבחון את הדינמיקה הרבעונית לצד סדרות נתונים ממושכות יותר.

תחזית שוק הנדל״ן בהולנד

הבנק המרכזי של הולנד צופה התקררות נוספת בשוק. על פי תחזית האביב, בשנים 2026–2028 עשויים המחירים לעלות בכ-3–4% מדי שנה — לאט משמעותית מאשר בשנת 2025, שבה הגיעה העלייה השנתית הממוצעת ל-8.7%.

על הביקוש משפיעות העלייה בריביות המשכנתה והירידה באמון הצרכנים. במקביל, ההיצע מתרחב הודות לדירות ובתים שהושכרו בעבר וכעת מוצעים למכירה על ידי בעליהם. למרות ההאטה במחירים, נגישות הנדל״ן לרוכשי דירה ראשונה, לבעלי הכנסות נמוכות ובינוניות וללווים יחידים נותרה חלשה מבחינה היסטורית, מציין De Nederlandsche Bank.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, אין לראות בהובלה הרבעונית של גרונינגן הוכחה עצמאית לאטרקטיביות השקעה גבוהה באזור. המחירים אמנם עלו שם ב-7.9%, אך מספר העסקאות גדל ב-1% בלבד. בפלבולנד, לעומת זאת, עלה מספר המכירות ב-13.6% עם עליית מחירים של 3.2%. הסטטיסטיקה אינה כוללת נתונים על דמי שכירות, זמני עמידה ללא שוכרים, מיסים, הוצאות תחזוקה ושיעור תשואה נקי, ולכן אינה מאפשרת להרכיב דירוג שווקים מלא עבור משקיעים. כמו כן, לא ניתן לפרש את ההאטה באמסטרדם באופן אוטומטי כירידה ארוכת טווח: הנתונים משקפים רבעון בודד ומחייבים השוואה לדינמיקה ממושכת יותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות על מחירי הדיור בהולנד

בכמה עלו מחירי הדיור בהולנד?

ברבעון השני של 2026 התייקרו נכסי מגורים מיד שנייה ב-4.2% לעומת התקופה המקבילה ב-2025 וב-0.9% בהשוואה לרבעון הראשון של 2026.

היכן התייקר הדיור בקצב המהיר ביותר?

מבין המחוזות הובילה גרונינגן עם עלייה של 7.9%. מבין ארבע הערים הגדולות נרשמה העלייה המרבית בהאג — 4.5%.

מדוע לא ניתן להשוות ישירות בין גרונינגן לאמסטרדם?

הנתון של גרונינגן מתייחס למחוז שלם, ואילו הנתון של אמסטרדם — לעירייה אחת בלבד. ההשוואה המחוזית הנכונה עבור גרונינגן היא צפון הולנד, שבה עלו המחירים ב-2.4%.

מה קרה למחירים באמסטרדם?

דירות מיד שנייה באמסטרדם התייקרו ב-0.8%. זוהי העלייה הנמוכה ביותר מבין ארבע הערים הגדולות. מספר העסקאות ירד ב-2.8%.

כמה עסקאות נרשמו בהולנד?

ברבעון השני נרשמו 58,952 עסקאות — 2.7% יותר מאשר שנה קודם לכן.

האם הנתונים כוללים דירות מקבלן?

לא. המדדים מתייחסים אך ורק לנכסי מגורים קיימים שנמכרו לידיים פרטיות.