Цены на жилье в Гонконге прервали рост

Цены на частное жилье в Гонконге в июле 2026 года снизились впервые после 13 месяцев непрерывного роста. Официальный индекс опустился на 0,46% за месяц, до 321,5 пункта, однако с начала года недвижимость остается дороже на 7,3%, а в годовом выражении — на 11,6%. Коррекция цен совпала с гораздо более резким сокращением числа зарегистрированных сделок, тогда как арендная плата продолжила расти и обновила исторический максимум.

Цены на жилье в Гонконге снизились после 13 месяцев роста

Индекс цен на частное жилье в июле опустился до 321,5 пункта, потеряв 0,46% относительно июня. Июльское снижение завершило 13-месячную серию роста — самую продолжительную с 2018 года. При этом за январь–июль цены прибавили 7,3%, а относительно июля 2025 года — 11,6%. Июньский рост после пересмотра оценивался примерно в 0,2%. Свежие показатели опубликовало государственное ведомство Гонконга, отвечающее за статистику недвижимости, а динамику июльского индекса подтвердило RTHK.

Снижение оказалось небольшим по сравнению с предшествующим восстановлением. С мартовского минимума 2025 года цены поднялись примерно на 12,8%, однако все еще остаются существенно ниже пика 2021-го. Последний этап роста поэтому скорее компенсировал часть предыдущего падения, чем вернул рынок к историческим максимумам.

Небольшие квартиры подешевели сильнее крупных

Коррекция затронула большинство размерных категорий. Стоимость небольших и средних квартир площадью менее 100 кв. м снизилась на 0,46% за месяц, а объектов площадью от 100 кв. м — примерно на 0,31%.

Наиболее заметное падение пришлось на квартиры площадью от 40 до 69,9 кв. м — около 0,57%. Объекты площадью от 70 до 99,9 кв. м подешевели приблизительно на 0,55%, квартиры до 40 кв. м — на 0,35%, а объекты от 100 до 159,9 кв. м — на 0,38%. Стоимость самых крупных квартир площадью от 160 кв. м практически не изменилась. Подробную разбивку последних данных приводит Hong Kong Commercial Daily.

Такая динамика не показывает резкого бегства покупателей из какого-либо одного сегмента. Скорее рынок одновременно замедлился почти во всех массовых категориях после продолжительного повышения цен.

Продажи жилья в Гонконге упали более чем на 40%

Гораздо сильнее цен изменилось количество зарегистрированных сделок. В июле Земельный реестр получил договоры купли-продажи по 4 462 жилым объектам — на 41,7% меньше, чем в июне, и на 22,6% меньше июля 2025 года.

Совокупная стоимость зарегистрированных жилых сделок снизилась на 44,6% за месяц, до HK$41,9 млрд, и оказалась на 9,6% ниже прошлогоднего показателя. Для всей недвижимости, включая нежилые объекты, было зарегистрировано 6 715 договоров общей стоимостью HK$51,7 млрд.

Здесь важна методология. Земельный реестр разрешает подавать документы в течение 30 дней после совершения сделки, поэтому июльская регистрационная статистика в значительной степени отражает договоры, заключенные раньше. Сам реестр прямо предупреждает, что месячные данные обычно относятся к сделкам предыдущего месяца. Это уточнение содержится в официальной июльской статистике Land Registry statistics for July.

Поэтому падение на 41,7% нельзя автоматически интерпретировать как одномоментное обрушение спроса именно в июле. Тем не менее масштаб изменения подтверждает заметное охлаждение активности после сильной весны и начала лета.

Июньский рынок был значительно активнее

Контраст особенно заметен при сравнении с июнем. Тогда на регистрацию поступили договоры по 7 650 жилым объектам — на 7,2% больше мая и на 28,5% больше июня 2025 года. Их совокупная стоимость достигла HK$75,6 млрд, увеличившись на 15,3% за месяц и на 23,8% год к году. Для всех типов недвижимости в июне было зарегистрировано 9 434 договора стоимостью HK$82,8 млрд.

Таким образом, июльская статистика последовала за чрезвычайно активным месяцем. Это делает процентное падение особенно резким и одновременно означает, что часть коррекции объясняется высокой базой сравнения.

Первое полугодие для недвижимости Гонконга было сильным

Если расширить период наблюдения, картина выглядит заметно устойчивее. За январь–июнь 2026 года Земельный реестр получил 49 955 договоров купли-продажи по всем типам зданий. Это на 35,6% больше, чем годом ранее, и на 13,9% больше второй половины 2025 года.

Суммарная стоимость таких договоров достигла HK$410,29 млрд, увеличившись соответственно на 48,1% и 21,7%. Это данные по всей зарегистрированной недвижимости, а не только по жилому сектору, поэтому их нельзя напрямую сравнивать с количеством квартир. Тем не менее они подтверждают общее оживление рынка в первой половине года. Показатели опубликованы правительством Гонконга.

На этом фоне июль пока выглядит скорее резкой паузой после активного полугодия, чем подтвержденным началом нового продолжительного спада.

Покупатели из материкового Китая поддерживали рынок

Важным источником спроса в период восстановления были покупатели из материкового Китая. За три месяца по март 2026 года на них приходилось около половины стоимости продаж нового жилья в Гонконге.

Bloomberg связывает последующее ослабление спроса сразу с несколькими факторами: коррекцией фондового рынка и усилением контроля властей материкового Китая за движением капитала за рубеж. Агентство также приводит оценку Centaline Property, ожидающей дальнейшего ослабления общего количества сделок в августе из-за более осторожного поведения покупателей.

Для Гонконга зависимость от такого спроса особенно важна: изменение трансграничных правил способно влиять не только на элитный рынок, но и на продажи новых проектов в целом.

Китайские покупатели особенно заметны в элитном сегменте

В дорогой недвижимости концентрация спроса еще выше. Во втором квартале покупатели из материкового Китая обеспечили примерно половину сделок стоимостью свыше HK$100 млн, а их доля в продажах нового элитного жилья достигала 60–70%.

При этом активность в самом сегменте снизилась: количество дорогих сделок сократилось с 70 в первом квартале до 48 во втором, а их стоимость — с HK$12,56 млрд до HK$8,76 млрд. Несмотря на снижение оборота, индекс крупных объектов площадью от 160 кв. м во втором квартале вырос примерно на 2%, а с начала года — на 3,9%. Такую оценку приводит CBRE Hong Kong в Hong Kong Real Estate Market Q2 2026.

Это делает элитный сектор неоднородным: ограниченное предложение поддерживает цены, но объем продаж сильнее зависит от состоятельных покупателей и трансграничного капитала.

Аренда жилья в Гонконге обновила рекорд

Рынки покупки и аренды в июле двигались в разные стороны. Пока индекс стоимости жилья снизился, индекс арендных ставок вырос примерно на 0,8%, до рекордных 207,4 пункта.

Это был девятый месяц роста подряд. С начала 2026 года аренда подорожала примерно на 3,4%, а в годовом выражении — приблизительно на 5,1%. Подобное расхождение между продажей и арендой означает, что спрос на жилье как на услугу остается высоким, даже если потенциальные покупатели стали осторожнее.

Для инвесторов рост арендных ставок при стабилизации или снижении стоимости объектов может постепенно улучшать валовую доходность. Но фактический результат зависит от цены покупки, расходов на содержание, налогов, условий финансирования и периода простоя.

Высокое предложение ограничивает быстрый рост цен

Еще один фактор — запас новых квартир. На конец марта 2026 года потенциальное предложение частного нового жилья на следующие три-четыре года оценивалось примерно в 101 тыс. объектов. В этот показатель входят непроданные квартиры в готовых проектах, строящееся, но еще не реализованное жилье и квартиры на участках, где строительство может начаться.

За квартал запас сократился примерно на 3 тыс. единиц благодаря более активным продажам, но правительство продолжало оценивать его как относительно высокий.

Тот же официальный отчет показывает, что индекс доступности покупки жилья ухудшился: расчетный ипотечный платеж за квартиру площадью 45 кв. м составлял около 61% медианного дохода домохозяйства против долгосрочного среднего значения в 57% за 2006–2025 годы. Расчет предполагает кредит на 70% стоимости объекта сроком на 20 лет. ПравительственныйFirst Quarter Economic Report 2026 также уточняет, что используемый в нем индекс цен на жилье относится к сделкам на вторичном рынке.

Высокий запас новостроек увеличивает выбор для покупателей и ограничивает возможности застройщиков быстро повышать цены, особенно если продажи замедляются.

Налог на самые дорогие квартиры повысили

В 2026 году власти одновременно повысили налогообложение наиболее дорогих сделок. С 26 февраля для жилья дороже HK$100 млн действует новая шкала адвалорной гербовой пошлины — налога, размер которого зависит от стоимости недвижимости.

Для объектов стоимостью от HK$100 млн до HK$109,574 млн действует переходный расчет с частичным послаблением, а при стоимости от HK$109,574 млн ставка достигает 6,5%. Ранее верхняя ставка составляла 4,25%. Для жилья стоимостью от HK$21,739 млн до HK$100 млн она остается на уровне 4,25%.

Повышение затрагивает небольшую часть рынка: при принятии изменения власти оценивали долю таких сделок примерно в 0,3% от общего количества операций с жильем.

Большинство прежних ограничений отменили еще в 2024 году

Нынешняя налоговая мера не означает возвращения к прежней системе ограничений для покупателей. С 28 февраля 2024 года Гонконг отменил все действовавшие тогда меры управления спросом на жилую недвижимость, включая специальную гербовую пошлину, пошлину покупателя и повышенную ставку для некоторых категорий приобретателей.

Решение было принято после многолетнего снижения рынка, когда власти сочли прежние ограничения больше не необходимыми.

Нынешняя политика поэтому более точечная: широкий набор ограничений снят, но для сверхдорогих объектов введена отдельная повышенная налоговая ставка.

Цены остаются ниже максимума 2021 года

Несмотря на быстрый рост последних месяцев, рынок еще не восстановился до прежних высот. В 2025 году цены выросли примерно на 3,3%, показав первый годовой рост с 2021 года. До этого стоимость жилья снизилась почти на 30% от исторического максимума.

Июльский индекс 2026 года остается примерно на пятую часть ниже максимума сентября 2021-го. Reuters связывал предыдущий многолетний спад с высокими ипотечными ставками, слабой экономической конъюнктурой и снижением спроса, а восстановление 2025 года — в том числе со снижением процентных ставок и сокращением избыточного предложения.

Это важное различие для инвестора: рынок уже значительно отскочил от недавнего минимума, но до номинальных рекордов периода дешевого финансирования остается значительный разрыв.

Рынок жилья Гонконга переходит к более умеренной динамике

После роста цен на 7,3% всего за семь месяцев дальнейшее движение становится менее однозначным. Рынок одновременно поддерживают рекордная аренда, приток обеспеченных покупателей и сокращение части непроданного предложения. Давление создают высокая стоимость жилья относительно доходов, большой запас новых объектов, нестабильность финансовых рынков и неопределенность вокруг движения капитала из материкового Китая.

Эдди Квок из CBRE ожидает ограниченного потенциала дальнейшего повышения цен в краткосрочной перспективе и перехода рынка к консолидации. Он также допускает снижение продаж новостроек во второй половине 2026 года.

Один месяц снижения на 0,46% сам по себе не позволяет говорить о новом цикле падения. Для такого вывода потребовалось бы устойчивое снижение цен на протяжении нескольких месяцев одновременно с ослаблением спроса и арендного рынка.

Как сообщают эксперты International Investment, главный сигнал июльской статистики заключается не столько в падении цен на 0,46%, сколько в расхождении между покупкой и арендой. Число жилых договоров, поступивших на регистрацию, сократилось более чем на 40% относительно июня, тогда как арендные ставки достигли нового максимума. Это показывает, что потребность в жилье сохраняется, но покупатели стали осторожнее относиться к крупным вложениям. Для инвесторов рынок становится все более зависимым от конкретного сегмента: растущая аренда поддерживает доходную недвижимость, тогда как новостройки и элитное жилье сильнее зависят от трансграничного капитала и политики материкового Китая. После роста цен на 7,3% за семь месяцев умеренная консолидация выглядит закономерной, а запас примерно в 101 тыс. потенциальных новых квартир ограничивает основания ожидать повторения столь же быстрого повышения во второй половине года.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment