Осторожно, инвестор: пузыри в крупнейших мегаполисах Европы

Отрицательные процентные ставки повышают цены на недвижимость в Европе. Хотя Brexit помогает сдуться пузырю на рынке недвижимости Лондона, подрывая статус города как финансовой столицы, рекордно низкие процентные ставки подталкивают цены в других европейских городах к опасно высоким уровням.

Наибольший риск пузыря на рынке недвижимости в настоящее время существует в южном немецком городе Мюнхене, согласно новому отчету аналитиков швейцарского банка UBS. Амстердам не сильно отстает, в то время как Париж и Франкфурт перешли в «зону риска пузыря», что означает, что цены могут резко упасть после неуклонного роста в течение многих лет.

В докладе также говорится, что Гонконг, а также канадские Торонто и Ванкувер также находятся в зоне пузырей. Уже пятый год, как UBS Global Real Estate Bubble Index анализирует цены на жилую недвижимость в 24 крупных городах, анализируя тенденции в отношениях между ценами, доходами, арендной платой, экономическим ростом и строительной деятельностью.

Brexit повредил репутации Лондона как инвестиционного магнита и сделал другие крупные города мира относительно более привлекательными. Тем не менее, низкие процентные ставки сыграли еще большую роль в повышении стоимости недвижимости в странах, которые используют евро, считает глава швейцарского департамента инвестиций в недвижимость в UBS Матиас Хольжей.

Хотя повышение ставок, типичный спусковой механизм коррекции на рынке жилья, в ближайшее время не ожидается, слабый экономический рост в регионе может сделать ситуацию «хрупкой», сказал Хольжей.

Европейский центральный банк в сентябре подтолкнул процентные ставки и объявил о новых механизмах для стимулирования экономического роста. Но свободная денежно-кредитная политика мало что сделала для увеличения заимствований и расходов предприятий и потребителей. Вместо этого владельцы финансовых активов получили выгоду, занимая значительные средства при очень низких затратах, чтобы вкладывать деньги в собственность или акции в поисках лучшей прибыли.

UBS обнаружил, что за исключением Милана, европейские города продемонстрировали самый сильный рост цен среди всех опрошенных за последний год.Мюнхен подвергся наибольшему риску пузыря на рынке недвижимости, в то время как Франкфурт был единственным городом, где цены выросли на двузначные проценты. Франкфурт был "очень дешевым по сравнению с Лондоном и другими городами", сказал Хольжей.

Согласно отчету, несмотря на то, что в 2017 году строительная активность во Франкфурте достигла рекордно высокого уровня, прирост населения опередил новое предложение, что привело к скачку реальных цен на 80% за последнее десятилетие.
В отличие от этого, цены упали более чем на 5% по сравнению с предыдущим годом в Сиднее, Ванкувере и Дубае из-за таких факторов, как налоги с иностранных покупателей и сборы с владельцев второго жилья.

UBS также ожидает усиления регулирования рынка жилья в Европе, сказал Холжей.
Отчасти это было связано с низкой доступностью, которая представляет собой один из самых больших рисков для стоимости недвижимости в городских центрах. Во время референдума о Brexit всего три года назад Лондон был самым «недоступным» городом Европы после 50-процентного роста цен. Хотя цены на 10% ниже пикового уровня 2016 года, городской рынок жилья остается переоцененным. «Несмотря на недавнее снижение цен, даже высококвалифицированному сотруднику нужно работать 14 лет, чтобы купить квартиру площадью 60 м2 недалеко от центра города», — говорится в отчете.