Savills: офисный рынок Варшавы в 2021 году адаптируется к новым условиям

Фото: Poland.Travel

В IV квартале 2020 года, несмотря на рост вакантных площадей на офисном рынке Варшавы, и арендаторы, и девелоперы по-прежнему активны, хоть и меньше, чем в предыдущие годы. Многим компаниям пришлось ответить на вопрос, нуждаются ли они в таких крупных помещениях из-за популярности удаленной работы. Ожидается, что по мере вакцинации, рынок постепенно адаптируется к «новой» норме. Об этом говорится в отчете компании Savills.

Общее предложение офисных помещений в конце декабря составило более 5,9 млн кв.м, увеличившись за 12 месяцев на 314 000 кв.м в 15 офисных зданиях. Площадь девяти из них больше 10 000 кв.м. Больше всего инвесторов в 2020 году интересовал Западный центр Варшавы, так как почти 73% (228 900 кв.м.) общего нового предложения появилось там. Самыми крупными новыми объектами в 2020 году на офисном рынке стали: Warsaw HUB B&C (88 900 кв.м, Западный центр), Mennica Legacy Tower (башня, 47 900 кв.м, Западный центр города), Varso 1&2 (46 600 кв.м, Центральный деловой район), LIXA A&B (27 900 кв.м, Западный центр) и Chmielna 89 (25 200 кв.м, Западный центр).

В 2021 году, наряду с появлением новых 339 700 кв.м. офисных площадей, ожидается, что в Варшаве будет преодолен порог в 6 млн кв.м. современных офисных помещений. Однако строительство более 90% этих площадей началось еще до пандемии. Это ясно указывает на то, что девелоперы и кредитные учреждения стали осторожно относиться к новому строительству, и до тех пор, пока будут сохраняться ограничения в связи с пандемией, объявления о новом строительстве будут появляться довольно редко.

В феврале строительная активность снизилась и составила 559 100 кв.м (в том числе 42 200 кв.м в Skyliner, который был сдан в январе 2021 года). Текущий объем незавершенного строительства на 29% ниже по сравнению с объемом, зарегистрированным в 2019 году, и является самым низким с 2011 года. Центральные зоны по-прежнему являются крупнейшими строительными площадками, на них приходится 76% строящихся площадей, с явной концентрацией в Западном центре (200 700 кв.м.)

По сравнению с последними пятью годами спрос на варшавском рынке довольно низкий. Объемы поглощения достигли немногим более 602 000 кв.м, что на 31% ниже показателей за I квартал 2019 года и это самый низкий показатель с 2011 года. В IV квартале активность арендаторов существенно выросла (160 400 кв.м) по сравнению с предыдущим кварталом (110 000 кв. м), так как и девелоперы, и арендаторы стремятся закрыть как можно больше процессов до конца года. Западный центр и район Służewiec неизменно были лучшими в течение 2020 года (169 700 кв.м. и 132 400 кв.м. соответственно).

В течение IV квартала 2020 года было оформлено две аренды площадью более 10 000 кв.м, а за весь 2020 год было заключено семь таких сделок. Крупнейшими сделками, оформленными в IV квартале 2020 года, были продление аренды KPMG площадью 12 400 кв.м. в бизнес-центре Gdański и подписание первичного договора аренды компанией Leroy Merlin на 12 300 кв.м. в офисном комплексе Forest.

Большая доля продлений и пересмотров договоров аренды, зафиксированная в III и IV кварталах (49% и 43% соответственно), привела к заключению почти 37% сделок такого типа в течение всего 2020 года, что является самой большой долей среди всех типов сделок за последний год.

На новые соглашения пришлось 33% от общего объема, на предварительную аренду — 22%. Расширения составили 8% от общего объема сдачи в аренду активность в 2020 году.

В дополнение к «традиционному» использованию, увеличивается также количество и объем сделок субаренды. В прошлом году арендаторы приняли решение заключить 17 таких сделок на площади более 15 400 кв.м. В целом доступные варианты субаренды в Варшаве составляют около 110 000 кв.м.

Общее настроение рынка, как и ожидалось, повлияло на уровень вакантных площадей в IV квартале 2020 года. За этот период уровень вакантных площадей в Варшаве снова увеличился до 9,9%, что на 210 базисных пунктов выше по сравнению с IV кварталом 2019 года и на 30 базисных пунктов выше в квартальном выражении. Самые «молодые» постройки (построены в 2016-2020) характеризуются самой низкой долей вакантных площадей — 7,2%, тогда как сданные в 2006-2010 годах имели самый высокий уровень вакантности — 14,3%.

В среднесрочной перспективе ожидается сокращение строительной деятельности наряду с умеренным ростом активности арендаторов, что приведет к постепенному освоению вакантных площадей в столице Польши.

Несмотря на усиление позиций арендаторов, в целом арендная плата оставалась стабильной на протяжении всего 2020 года, а в центральном деловом районе и центре города она колеблется от €22,50/кв.м. в месяц до €25,50/кв.м. в месяц на верхних этажах высотных зданий. В районе Służewiec, крупнейшей нецентральной офисной зоне, арендная плата составляет от €13,00 до €15,00 евро за кв.м. в месяц. Тем не менее, часто арендодателям приходится идти на уступки арендаторам, чтобы сохранить их.

Ранее мы писали о перспективах коммерческой недвижимости в 2021 году.