Рынок недвижимости Доминиканской Республики: рост цен и иностранный спрос

Фото: Wikimedia

Цены на жилье в Доминиканской Республике продолжают расти, демонстрируя устойчивую положительную динамику на фоне увеличивающегося спроса со стороны иностранных покупателей и стабилизации макроэкономических показателей, отмечено в исследовании Global Property Guide.

Ценовая динамика

В мае 2025 года квартиры в стране подорожали на 10,7% в годовом выражении, достигнув средней цены 130 932 доминиканских песо за квадратный метр ($2200). Для сравнения, в мае 2024 года рост составлял 7,4%. Реальное повышение с учетом инфляции составило 6,6%, что свидетельствует о сохранении покупательной активности и позитивных ожиданий на рынке.

Сегмент индивидуальных домов также демонстрирует значительный рост. В мае средняя цена за квадратный метр увеличилась на 11,6% и достигла 104 612 песо, или около $1760. Реальный прирост составил 7,5%. Стоимость жилья уже существенно превысила допандемийный уровень и продолжает расти на фоне высокого интереса к объектам с землей – особенно со стороны иностранных покупателей, рассматривающих страну как место для сезонного проживания или инвестиций.

Структура спроса и инвестиционная активность

Основным источником спроса остаются иностранцы – туристы, цифровые кочевники, пенсионеры и семьи, ищущие второй дом в тропическом климате. Наибольший интерес проявляется к недвижимости в прибрежных районах, таких как Пунта-Кана и Баваро. Здесь популярны дома стоимостью от 350 до 600 тысяч долларов с возможностью последующей сдачи в аренду. Иностранный капитал стал одним из ключевых драйверов роста не только цен, но и объемов нового строительства – особенно в высокодоходных туристических зонах.

Издание ProDominicana сообщает, что в 2024 году объем прямых иностранных инвестиций в Доминиканскую Республику достиг 4,5 млрд долларов, что на 3% выше показателя 2023 года. Это максимальный уровень за последние три года. Из этой суммы 798 млн долларов было направлено в сектор недвижимости, что подтверждает устойчивый интерес к рынку со стороны зарубежных инвесторов. Наиболее активными странами-инвесторами стали США с долей около 27% от общего потока, а также Канада и Мексика, вложившие по 207 и 210 млн долларов соответственно.

Согласно отчету UNCTAD, Доминиканская Республика остается крупнейшим получателем иностранных инвестиций среди малых островных развивающихся государств. В 2024 году на нее пришлось почти 50% всех вложений в этом сегменте, а общий приток увеличился на 21% по сравнению с предыдущим годом. По объему инвестиционных проектов в сфере недвижимости и туризма страна существенно опережает такие рынки, как Ямайка и Багамы.

Налоговые стимулы и влияние туризма

Привлекательность доминиканского рынка во многом объясняется лояльным налоговым режимом для иностранных инвесторов. Власти предлагают широкий спектр льгот: от 50% скидки на налог на недвижимость до полного освобождения от налогов на дивиденды и проценты. В стране действует программа для пенсионеров и лиц с пассивным доходом (закон № 171‑07), а девелоперы могут воспользоваться преференциями сроком до 10 лет по закону № 158‑01. Такая система стимулирует не только приток капитала, но и развитие инфраструктуры.

Существенную роль продолжает играть туризм. В 2024 году страну посетили рекордные 8,5 миллиона туристов и 2,6 миллиона пассажиров круизных лайнеров. За первые четыре месяца 2025 года было зафиксировано 4,37 миллиона международных прибытий, что на 4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост турпотока повышает интерес к краткосрочной аренде и инвестициям в жилую недвижимость.

Макроэкономическая база и доходность

Позитивные тенденции на рынке сопровождаются устойчивыми макроэкономическими показателями. ВВП на душу населения за два десятилетия вырос почти в пять раз – с $2460 в 2003 году до более чем $11 500 в 2024-м. Уровень бедности снизился с более чем 40% в 2010 году до 19% в 2024-м. Темпы экономического роста составили около 5% в 2024 году и ожидаются на уровне 4% в 2025-м. Эти факторы создают благоприятный контекст для развития сектора недвижимости.

Анализ доходности показывает, что в Санто-Доминго и Пунта-Кане аренда квартир приносит стабильный доход. В столице гросс-доходность по однокомнатным квартирам составляет около 7,3%, по двухкомнатным – до 7,9%. В Пунта-Кане аналогичный показатель для однокомнатного жилья превышает 8%. Чистая доходность с учетом налогов и расходов оценивается в диапазоне 5–6%, что делает рынок конкурентоспособным по сравнению с другими странами Латинской Америки.

Историческая динамика цен подтверждает устойчивый рост: за последнее десятилетие реальные цены увеличились примерно на 8%. В 2024 году прирост составил 10,2% в номинальном выражении и 6,4% с поправкой на инфляцию. Несмотря на более умеренные темпы по сравнению с отдельными странами региона (например, Чили), Доминиканская Республика выигрывает за счет стабильности, прогнозируемости и инвестиционной защищенности. Прогноз на 2025 год – рост цен в пределах 7–12%.

Потенциальные ограничения и уязвимости

Основными рисками для рынка остаются высокий уровень социального неравенства, ограниченная доступность жилья для местного населения и возможность перегрева отдельных сегментов. В ряде районов наблюдается повышенный уровень преступности, что может снижать привлекательность приобретения жилья для личного проживания.

Transparency International пишет, что в 2024 году Доминиканская Республика получила 36 баллов из 100 в Индексе восприятия коррупции. Этот показатель свидетельствует о сохраняющихся проблемах с прозрачностью и эффективностью государственных институтов, что создает риски при оформлении сделок.

U.S. Department of State отмечает, что регистрация прав собственности в стране включает шесть этапов и занимает в среднем 33 дня. Общие расходы на оформление составляют около 3,4% от стоимости объекта. Также действует ограничение на покупку недвижимости в 10 километрах от границы с Гаити.

Издание World Bank сообщает, что Доминиканская Республика относится к числу стран с высокой климатической уязвимостью. Прибрежные районы регулярно подвержены ураганам и наводнениям. По данным отчета за 2023 год, экстремальные погодные явления могут вызывать потери до 14% валового национального дохода, что оказывает давление на рынок недвижимости.

Читайте также:

Топ-10 стран с самыми низкими налогами на доходы иностранных инвесторов в 2025 году

Глобальные тренды в недвижимости и изменяющееся поведение сверхбогатых: анализ Wealth Report 2025

Глобальный рынок недвижимости: динамика цен и прогноз от Knight Frank

Мировой рынок недвижимости в 2025 году: рост на фоне турбулентности

Где получить ВНЖ за инвестиции в 2025 году: рейтинг Henley & Partners