В Чехии не хватает премиальной логистической недвижимости

Фото: Traveller-eu

Во второй половине 2020 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость Чехии составил €797 млн. Из них 60%, то есть €478 млн, пришлось на пражскую недвижимость. Об этом говорится в отчете компании Savills.

Самым популярным сектором в Чешской Республике были офисы, на которые во второй половине 2020 года пришлось 41% инвестиций. На втором месте сектор розничной торговли с долей 23%, складской и производственной недвижимости — 20%.

Из-за введенных весной 2020 года ограничений в связи с пандемией большинство магазинов было закрыто и резко упали розничные продажи. В апреле было зафиксировано снижение почти на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. После короткого летнего периода на Европу обрушилась вторая волна пандемии и новые ограничения. В ноябре розничные продажи упали на 5,3% в годовом исчислении. Сильнее всего рухнули продажи автомобилей, в апреле — на 45% в годовом выражении, в ноябре — на 11,3%. С другой стороны, в 2020 году был зафиксирован значительный рост онлайн-продаж, и покупки в интернете стали популярной возможностью приобретение непродовольственных товаров.

Доля иностранных инвесторов в объеме инвестиций во втором полугодии достигла 64% — рост по сравнению с 57% во втором полугодии 2019 года. Во втором полугодии в Чехии было заключено 25 инвестиционных сделок, что немного больше, чем в первом полугодии, когда было подписан 21 контракт. Подавляющее большинство сделок — 23 из 25, — не превышали €100 млн.

Во второй половине 2020 года доходность премиум-класса практически во всех секторах недвижимости не изменилась. Исключение составляла только промышленная недвижимость, где доходность лучших построек в элитных локациях несколько снизилось.

Коммерческая недвижимость в Чешской Республике привлекла €2,7 млрд капитала в течение 2020 года, что на 11% меньше, чем в 2019 году и на 13% ниже среднегодового уровня за последние 5 лет. Ужесточение условий финансирования также частично способствовало сокращению объема инвестиционных операций: банки в целом были более осторожны и избирательны в том, кому и на что они кредитуют.

Несмотря на отсутствие инвесторов из Южной Кореи и США, которые были очень активны на чешском рынке в 2019 году, объем трансграничных инвестиций в 2020 году немного увеличился и достиг €2,02 млрд, рост на 4% в годовом выражении. В 2020 году доля иностранных инвесторов в общем объеме инвестиций в Чехию составила 75%, в 2019 году — 64%, в 2018 году — 41%. Без уникального приобретения группы Heimstaden доля внутренних сделок увеличилась бы до 49%.

В течение 2020 года было закрыто 46 сделок, что на 33% меньше, чем в 2019 году, и на 34% меньше, чем в среднем за пять лет. Наибольшее количество сделок было совершено в офисном сегменте — 15, за ним следует торговая недвижимость — 14 сделок. Внутренние инвесторы совершили 26 сделок из 46, причем более половины из них касались недвижимости за пределами Праги.

Хотя наибольшее количество сделок в 2020 году было заключено в секторе розничной торговли, недвижимость в категории премиальных торговых центров не продавалась, и можно предположить, что этой категории на рынке нет. Расчетная доходность первоклассных торговых центров осталась на уровне 5,75% (на 75 базисных пунктов выше, чем в начале 2020 года). Поскольку это один из секторов недвижимости, наиболее пострадавших от пандемии, стоит проявить осторожность при оценке доходности в торговых центрах премиум-класса.

Несмотря на положительную динамику рынка аренды промышленной недвижимости и высокий спрос со стороны розничной торговли и электронной коммерции, на чешском рынке наблюдается нехватка долгосрочной аренды премиальной промышленной недвижимости в престижных локациях. Доходность по таким объектам оценивается в 4,25%, что на 25 б.п. ниже, чем в середине года, когда она составляла 4,50%.

Ранее мы писали, что интерес инвесторов к рынкам Центральной и Восточной Европы не спадает.