«Недвижимость в Греции следует особенно тщательно проверять перед покупкой»

Интервью с Надеждой Белостоцкой, автором проекта BUSINESS GREECE и специалистом по вопросам бизнес-миграции в Грецию и инвестиций в греческую недвижимость.

Надежда, расскажите о себе и вашем проекте нашим читателям.

Я Надежда Белостоцкая, кандидат экономических наук, финансист, автор проекта BUSINESS GREECE. В Греции живу уже более 20 лет. До этого работала в финансовой сфере. Переехав в Грецию начала строительство своего бизнеса. Методом проб и ошибок пришла к тому, что накопленный немалый опыт и багаж знаний, а также наработанные к этому времени партнёрские связи с представителями делового сообщества, позволяют мне с партнерами открыть компанию по оказанию бизнес–консалтинговых услуг. Нашими ближайшими партнёрами в бизнесе является адвокатская контора Георгиоса Анестопулоса, имеющая более чем 70-летний опыт целой династии греческих юристов, ведущие консалтинговые агентства, бухгалтерские офисы, риэлторские компании.

Греция не так давно пережила серьёзный экономический кризис. По данным за 2016 год, в сравнении с пиковым по ценам 2008 годом, цены на недвижимость в Греции снизились на 42%. Число сделок с недвижимостью снизилось на 72%. Принёс ли изменения 2017 год? Какой этап сейчас переживает рынок? Как меняются цены на недвижимость?

Есть основания считать, что 2017 год стал переломным для послекризисного восстановления Греции. Принятые правительством меры по восстановлению экономики и привлечению инвестиций начали давать первые ощутимые результаты. Рынок недвижимости не остался в стороне от общего тренда, постепенно разворачиваясь от затяжного восьмилетнего падения не только к выравниванию, но и к определённому росту в отдельных сегментах. Впервые с 2008 г. наметился, хоть и небольшой, но весьма показательный подъём покупательского спроса на объекты недвижимости. Это в целом по стране, а в некоторых регионах, например, в Аттике, спрос восстанавливается очень активно. Я думаю, что в 2018 году сохранится наметившаяся тенденция, и постепенно рынок вернётся к докризисному уровню.

Греческий рынок пестрит самими разнообразными ценовыми предложениями, от €600 за метр до нескольких тысяч евро. С чем связан такой разлет цен?

Сейчас, когда рынок постепенно стабилизируется, действительно можно отметить такой ценовой разрыв. Его можно объяснить тем, что государство возложило на владельцев «излишней» недвижимой собственности значительно более существенную налоговую нагрузку. Те, кто не справляется с ней и терпит из-за этого убытки, стараются избавиться от излишков поскорее, даже по существенно низкой цене. Если количество таких предложений сократится, средняя рыночная цена придёт к своему оптимальному уровню. Должна предупредить потенциальных покупателей, что подобную собственность следует особенно тщательно проверять перед покупкой. Не исключено, что на ней могут быть какие-либо обременения и долги, которые по местным законам перейдут на покупателя. Провести тщательную проверку такой недвижимости обычный покупатель не в состоянии. Это под силу лишь сведущему, имеющему опыт работы в архивах, муниципалитетах и архитектурных отделах адвокату.

Как различаются цены между, условно говоря «курортной недвижимостью» и внутренним рынком недвижимости в Греции?

Эллада — уникальная страна, отличающая разнообразием находящихся на относительно небольшой территории природных ландшафтов, климатом, переходящим от морского к умеренному, но главное её богатство — чистое и благодатное море. Большая протяжённость морского побережья с изобилием разбросанных по нему песчаных пляжей делает Грецию курортным раем Европы. Но это же изобилие создаёт условия для уменьшения ценового разрыва между курортной и городской недвижимостью, что также отличает Грецию от других стран, где объекты на побережье стоят многократно дороже.

К тому же есть и другие факторы способствующие уменьшению этого разрыва. Так, ещё относительно недавно, в первой половине ХХ века, неприбыльные и бесполезные, как считалось в ту пору, земельные участки на побережье получали в наследство самые нерадивые дети. Куда дороже ценились плодородные земли в горах, где выращивались богатые урожаи и создавалось благополучие семьи. Они то и отдавались любимым сыновьям. Но ближе к концу века, с началом туристического бума, всё в одночасье перевернулось: участки на побережье взлетели в цене. Нелюбимые дети вдруг стали богачами, массово продавая свои земли и не особо вкладываясь в строительство и благоустройство. Оттого зачастую и сегодня инфраструктурная доступность небольших приморских посёлков хуже, чем удалённых от моря городков.

В то же время, ближе к концу ХХ века, население массово стало перебираться из провинции и с островов в столичные Афины и другие города, где проще найти работу, а жизнь интереснее и насыщеннее, особенно для молодёжи. Цены на городскую недвижимость стали расти. Отцовские же дома и земли на островах и в провинции оставлялись для летнего проживания, да чтобы сдавать туристам в сезон. Таким образом обширного рынка курортной недвижимости в те времена почти не было.

Сегодня правительство, существенно увеличивая налоги на излишки собственности, заставляет владельцев массово продавать её, что является фактором, сдерживающим рост цен. Однако, всё может измениться. Думаю, следует ожидать через несколько лет роста цен на курортную недвижимость…

Для примера приведу среднее соотношение относительных цен на объекты недвижимой собственности в Афинах с пригородами и на крупнейшем греческом острове — Крите. Так, стоимость не элитной, но качественной жилой недвижимости в периферии Аттики лежит в примерном диапазоне 1300–3500 €/м2, существенно возрастая при приближении к центру мегаполиса. Самые дорогие районы Афин- южные у моря, северные с лесным массивом. Для Крита же диапазон будет составлять 1200–2500 €/м2, но при этом меньшие значения соответствуют именно городской недвижимости, а бо́льшие — объектам на побережье.

Греческие острова и материковая Греция – две составляющие одной страны. Чем отличаются их рынки недвижимости? Как сделать правильный выбор между ними?

Греческие архипелаги — уникальная особенность Эллады, отличающая её от большинства других государств мира. В трёх морях, омывающих материковую часть Греции, разбросано около 6 тыс. крупных и совсем крошечных островов, из которых лишь чуть более сотни являются населёнными. Самое же удивительное, что среди них вы практически не найдёте двух одинаковых: каждый из островов абсолютно не похож на другие, даже на ближайших соседей. Каждый из них — как бы отдельное государство.

Поэтому говорить о едином рынке островной недвижимости бессмысленно — слишком неоднородны показатели: на одних островах объёмы продаж увеличиваются, на других продолжается спад. Разве что, на наиболее крупных: Крите, Эвии, Родосе и некоторых других можно отметить достаточно большой объём сделок, чтобы выявить некую общую картину. Ориентироваться же на имеющиеся в Интернете предложения не стоит: многие объявления о продаже недвижимости висят не только годами, а и десятилетиями: ведь, учитывая греческий менталитет, её владельцы могут всю жизнь ждать «своего покупателя», не снижая цены.

В материковой же части страны можно проследить уже наметившееся общее направление движения рынка — это повышение спроса на жилую недвижимость в столице и других крупных городах, всплеск интереса к курортной недвижимости в различных ценовых диапазонах, а также к инвестиционным объектам для развития собственного бизнеса.

Если возникло желание купить недвижимость в Греции, то где всеже лучше покупать? На островах или на материке?

Побывав в разгар курортного сезона на островах Эллады, многие путешественники решают для себя, что наконец-то нашли «то самое» райское место, где стоит провести остаток жизни. Но летняя островная жизнь отличается от зимней, как день от ночи. Многие из греческих островов, такие разноцветные, шумные и многолюдные во время туристического сезона, по его окончании превращаются в серые, безмолвные и пустынные. Местные жители возвращаются в уютные городские квартиры, туристы улетают в свои северные заснеженные страны, а бесконечные, казалось бы, солнечные дни сменяются хмурыми, дождливыми и ветреными. Даже паромы, летом ежедневно швартовавшиеся в порту, приходят теперь раз в неделю, а в период штормов и того реже.

Конечно, такие из греческих туристических гигантов, как Крит, Миконос, Родос и некоторые другие остаются достаточно многолюдными и оживлёнными даже по окончании курортного сезона, однако, и объекты недвижимости здесь стоят в разы дороже. Кстати, о ценах. Следует предупредить, что островная жизнь в целом, а в зимний сезон в особенности, значительно дороже материковой, начиная с продуктов питания и бензина, и заканчивая водо, тепло и электроснабжением.

Потому советую подходить к приобретению недвижимости на островах особенно скрупулёзно, тщательно изучая все особенности конкретного объекта, окружающей его инфраструктуры и транспортной доступности как летом, так и в зимнее время. Конечно, если жильё приобретается с целью посещения его всего пару раз за лето, нет смысла обращать внимание на всё вышесказанное. Стоит лишь добавить, что и сдать его в аренду в зимние месяцы будет практически нереальным.

Даёт ли покупка недвижимости в Греции какие-то права в вопросах пребывания в стране? Как обстоят дела с т.н. «золотой визой» в Греции?

С целью поощрения инвестиций в экономику Греция объявила в 2013 году о запуске программы, предусматривающей облегчённое получение законного статуса проживания в стране через выдачу многократной шенгенской «золотой визы» сроком на пять лет для не являющихся резидентами Евросоюза покупателей и арендаторов жилой или коммерческой недвижимости и членов их семей. Стоимость приобретаемого объекта или объектов недвижимости без учёта уплаченных налогов и сборов должна составлять в сумме не менее 250 тыс. €, и, надо сказать, что это один из самых низких показателей в Евросоюзе.

Помимо приобретения объекта недвижимости в собственность, для получения вида на жительство в Греции предусмотрена также аренда меблированного жилья в отеле или в туристической курортной зоне не менее, чем на 10 лет, на условиях внесения арендной платы минимальной суммой в 250 тыс. € сразу за весь срок при подписании договора.

Если по окончании срока действия визы объект недвижимости остаётся в собственности её владельца, либо продляется договор аренды, выдаётся новый аналогичный вид на жительство. Этот процесс может повторяться необходимое владельцу собственности число раз. При этом не учитывается время проживания собственника в стране в течение года или количество его въездов–выездов, как это предусмотрено другими категориями видов на жительство.

Ещё следует заметить, что данная категория ВНЖ не даёт права на работу по найму в Греции ни его обладателю, ни членам его семьи, к которым относятся супруг/супруга, дети, не достигшие 21 года, либо прямые родственники супругов по восходящей линии (родители, бабушки/дедушки). Однако, не возбраняется открытие собственного бизнеса.

Кстати, для супругов предусматривается совместное владение объектом недвижимости стоимостью 250 тыс. € на условиях неделимости права собственности на него. Для других категорий родственников или иных владельцев общей собственности вышеуказанная её стоимость должна составлять минимальную долю каждого из них.

Законом также не возбраняется для получения иностранным гражданином вида на жительство в Греции владение несколькими объектами собственности на минимальную общую сумму в 250. тыс. €. При этом может быть оформлено как прямое владение ими, так и через юридическое лицо, 100-процентным пакетом акций которого должен обладать приобретатель недвижимости.

В случае дарения иностранному гражданину объекта собственности c вышеназванной минимальной стоимостью в Греции право на оформление вида на жительство получает только даропреемник.

А в случае продажи имущества его владельцем другому лицу, не являющемуся гражданином ЕС, право резидентства по «золотой визе» переходит к новому собственнику.

Стоимость гос. пошлины для получения инвестиционного вида на жительство относительно других его категорий немалая — 500 €. Кроме того, для его получения заявитель должен оплатить медицинскую страховку на весь срок действия визы.

Возможно, некоторые сочтут недостатком то, что инвестиции в греческую недвижимость, в отличие от Кипра, например, или Португалии, не дают прямого права натурализации в Элладе, но при условии постоянного семилетнего проживания в стране собственник будет иметь возможность подать заявление на получение гражданства Греции.

International Investment

Подсказки: недвижимость Греция