Цены на недвижимость во всех районах Лондона в 2022 году

Рынок недвижимости Лондона по объему транзакций сопоставим с рынком всей остальной Англии из-за высоких цен на квартиры и дома. Столица Великобритании административно делится на Внутренний Лондон и Внешний Лондон. Внутренний состоит из 12 районов (боро) и особой территории – Лондонского Сити. Внешний Лондон состоит из 20 боро.

Внутренние столичные районы – это преимущественно здания, построенные в первой половине XX столетия, которые составляют больше половины общего жилищного фонда столицы. Их стоимость, как правило, выше среднерыночной цены из-за исторической ценности. Еще около 15% жилья – это здания XIX века и еще более ранние. Остальные 30-35% здания – новостройки с более доступным (по лондонским меркам) негабаритным жильем.

Около 50 % апартаментов и вилл Лондона находится в частной собственности. Около 25 % относятся к категории социального жилья и сдаются в аренду. Остальной фонд находится в коммерческом найме и в основном также используется для сдачи в долгосрочную или посуточную аренду. При этом подавляющее большинство владельцев жилья проживают во Внешнем Лондоне, а в центральной части столицы квартиры в основном сдаются в аренду (или социальный найм, который подразумевает различные бюджетные субсидии, например, пенсионерам).

В центре Лондона высокая доля торговой, логистической, офисной недвижимости, предприятий сферы услуг (некоторые улицы целиком занимают коммерческие заведения и офисные центры). Самые высокие цены на продажу и аренду жилой недвижимости – в северной и западной части Внутреннего Лондона. Самое дешевое жилье – в восточной и южной части Внешнего Лондона (но даже здесь средняя стоимость, например, аренды бюджетной квартиры в два раза выше, чем в среднем по стране).

Высокие цены на квартиры являются главной причиной того, что до миллиона людей не имеют собственного жилища и стоят в очереди на муниципальное жилье. Около 20% лондонцев в активном рабочем возрасте от 35 до 64 лет живут в арендованных квартирах, и этот показатель растет, увеличившись за последнее десятилетие примерно вдвое, отмечают эксперты International Investment.

В Лондоне наблюдается дефицит социального жилья, строительная отрасль не успевает за ростом населения, трудовой миграцией и другими факторами увеличения спроса. В ряде столичных районов рынок достиг своего потолка и переоценен, но доходность и ликвидность недвижимости остаются высокими, что рынку остывать и по-прежнему привлекает в столицу частных инвесторов.

Среди факторов, влияющих на стоимость квартир (а именно квартирный сегмент сейчас доминирует в структуре лондонского рынка жилья), стоит также отметить высокий уровень уличной преступности в окраинных районах. Лондон является «криминальной столицей» Англии, а Великобритании уступает показателю только главному портовому городу Соединенного Королевства – шотландскому Глазго.




Внутренний Лондон

Обзор цен на квартиры в Лондоне начнем с двенадцати внутренних боро (плюс Сити). По последним (на данный момент) данным Королевского земельного кадастра за май 2022 года, самым дорогим лондонским районом является Кенсингтон и Челси. Это единственный боро, где средняя цена на квартиры и дома составляет более миллиона фунтов – £1 316 522 (на основании средней цены майских сделок). Однако на среднюю стоимость в Королевском округе (неофициальное название боро) влияют покупки исторических особняков крупными инвесторами. Тем не менее, общий тренд рынка общий для всех сегментов, восходящий – несмотря на перегрев, цены на жилье в этом районе за последний год (в сравнении с маем 2021) выросли на 7.2%.

Туристический центр города – боро Вестминстер. Здесь расположены королевские, правительственные, парламентские резиденции и сосредоточена вся ночная жизнь. Средняя цена квартир здесь £881 375. Однако год этот показатель снизился на 1.1%. Это указывает на рыночный потолок, но частных инвесторов активы в этом районе привлекают высокой доходностью, в частности, за счет посуточной сдачи жилья туристам.

Камден – боро, где парки и особняки соседствуют с небоскребами. Средняя цена недвижимости здесь составляет £859 332. Годовая капитализация активов составляет 4.6%. Этот локальный рынок крайне неоднороден. Особняки здесь стоят по несколько миллионов фунтов, что также влияет на средние показатели. Поэтому при покупке квартиры здесь стоит ориентироваться на цену на 2-3% ниже средней.

Центр древнего Лондона и один из крупнейших мировых бизнес-центров – Лондонский Сити. Средняя цена относительная низкая (£789 805) из-за маленькой территории (здесь проживает всего около 8000 жителей, зато почти 400 000 ежедневно приезжают на работу) и переполненности этого рынка. Годовой рост цен в Сити – 4.5%.

Наконец, в пятерку самых дорогих рынков Лондона (и всей Англии) входит также боро Хаммерсмит и Фулем со средней ценой жилья £765 841 и годовой капитализацией на уровне 3.7%.

Средние цены покупки квартир и домов в остальных боро Внутреннего Лондона (в скобках указана годовая динамика цен):
Ислингтон £742 294 (+12.2%)
Уондсуэрт £641 589 (+8.5%)
Хакни £576 072 (+1.1%)
Саутуарк £538 599 (+5.1%)
Ламбет £535 870 (–0.5%)
Тауэр-Хамлетс £475 397 (+4.3%)
Луишем £452 678 (+4.2%)
Гринвич £419 437 (+4.7%)

Внешний Лондон

Боро Ричмонд-апон-Темс во Внутреннем Лондоне – шестой региональный рынок в Англии по среднему уровню цен. Стоимость жилья здесь выше, чем в восьми боро Внутреннего Лондона и выше, чем, чем в любом другом рыоне за пределами столичной агломерации. Купить квартиру или дом здесь можно в среднем за £754 011, а дорожают они в среднем на 8.8% за год.

Далее следуют такие районы Внешнего Лондона: Барнет – £599 326 (+11.4%), Мертон – £567 387 (+6.0%), Илинг – £542 223 (+9.1%), Кингстон-апон-Темс – £538 863 (+6.8%), Брент £538 732 (+6.2%), Харроу – £510 458 (+4.9%), Бромли – £498 721 (+8.3%), Уолтем-Форест – £497 887 (+4.6%), Редбридж – £472 102 (+6.3%), Хиллингдон – £455 347 (+7.3%), Энфилд – £451 073 (+8.3%), Хаунслоу – £446 033 (+5.3%), Саттон – £427 275 (+8.4%), Хаверинг – £422 527(+9.4%), Кройдон – £419 335 (+6.5%).

Коротко об особенностях трех самых дешевых рынков недвижимости Внешнего Лондона. В боро Ньюэм средняя цена квартир и домов составляет £409 413, а годовой рост 6.9%. Этнический состав жителей этого боро – один из самых разнообразных в стране, процент белого населения – один из самых низких (менее 30%), а доля мусульман – одна из самых высоких (около трети). Экономическое благополучие территории – одно из самых низких в Лондоне, но при этом здесь один из самых высоких уровней рождаемости в Королевстве, что делает боро одним из самых молодых по среднему возрасту жителей. Это стимулирует естественный рост спроса на долгосрочную аренду бюджетного жилья в обозримом будущем, что привлекает на этот рынок частных инвесторов.

Боро Бексли. Наоборот, один из самых «белых» районов столицы (около 88% населения), а уровень «исламизации» - один из самых низких (около 2,5%). Из отрицательных факторов – сравнительно большая удаленность от Внутреннего Лондона, из-за чего здесь проживает меньше работников, которые арендуют дешевые квартиры и ездят на работу в центральные районы столицы. Другой фактор – наличие мусороперебатывающего завода, который принимает большую часть отходов Лондона. Тем не менее, эти факторы перевешивает дороговизна жизни во Внутреннем Лондоне, которая все сильнее вытесняет на окраины столичного региона покупателей жилья. Это влияет на высокий уровень капитализации активов в Бексли. Средняя цена жилья здесь – £396 992, годовой рост – 10.6%.

И самый дешевый рынок квартир и домов в Лондоне – боро Баркинг и Дагенем. Покупка недвижимости в этом боро требует более глубокого изучения особенностей этой территории. В начале тысячелетия здесь наблюдался всплеск эмиграции из Африки и Азии. Мигранты селятся компактно, из-за чего в боро некоторые районы стали местом их концентрации, а другие районы остались «белыми» или даже «уплотнились» в этом этническом положении (например, район Хорнчёрч, где почти 80% населения – коренные жители или переселенцы из Европы). Купить квартиру в этом боро можно в среднем за £344,899. Годовой рост цен довольно высок – 11.4%.