Глобальный индекс пузыря на рынке недвижимости: список городов в зоне риска

Фото: UBS

Швейцарский банк UBS опубликовал исследование, посвященное рискам на рынке недвижимости в 2022 году и в долгосрочной перспективе. При изучении 25 городов оценивались цены на покупку и аренду в соотношении с зарплатами, ставки по ипотечным кредитам и ВВП стран. Аналитики выделили несколько территорий, где наблюдается чрезмерный рост цен, похожий на формирование «пузыря», когда актив оценивается неправильно.

В исследовании отмечается, что рынок недвижимости долгое время поддерживался центральными банками, которые предлагали очень низкие ставки и мягкие условия финансирования. Спрос опережал строительство, а со временем и предложения на вторичном рынке. В последние месяцы наблюдается экономический кризис, проценты по займам растут, а покупательские возможности снижаются. Рост цен на жилье ускорился почти на 10% в 2021-2022 годах что соответствует самым высоким годовым темпам повышения с 2007 г.

UBS Global Real Estate Index за 2022 год отмечает рынок жилья Дубая, который стремительно набирает обороты. Рынок здесь вернулся к уровню2019 года, но все еще на 25% ниже пика 2014. Аналитики считают, что жилье Дубая оценивается вполне справедливо. Также не обнаружено ценовых пузырей в Милане, Сан-Паулу и Варшаве.

Во Франкфурте прекратился двузначный рост цен, но перед этим они успели подняться за год на 5%. Это всего лишь половина средних темпов роста за последние пять лет. Тем не менее, возможности населения по покупке недвижимости снизились в среднем на 40% от доковидного уровня, этот город в группе риска.

Майами продолжает получать выгоду из значительной внутренней миграции и значительного интереса иностранных инвесторов. Там зафиксированы самые высокие годовые темпы роста цен на жилье и аренду – они почти на 50% превышают уровни, существовавшие до пандемии, и это уже говорит о переоценке.

Существенный дисбаланс на рынках недвижимости отмечен в канадских городах, особенно в Торонто. В списке самых быстрорастущих цен на жилье также:

Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Бостон;
Мюнхен, Амстердам и Гонконг
Ванкувер, Тель-Авиве и Токио.

Попал в этот перечень и Цюрих, но отмечено, что наметились некоторые стабилизирующие факторы. Продолжающийся сильный рост населения может привести к постепенной нормализации оценок без краткосрочной коррекции номинальных цен.

UBS считает, что глобальный бум на рынках жилой недвижимости подходит к концу, и повышение процентных ставок лишь увеличит риски. Глава отдела недвижимости главного инвестиционного офиса UBS по управлению глобальным капиталом Клаудио Сапутелли пояснил: «Инфляция и потери активов из-за текущих потрясений на финансовых рынках снижают покупательную способность домохозяйств, что ограничивает спрос на дополнительную жилую площадь. Таким образом, жилье также становится менее привлекательным в качестве инвестиций, поскольку стоимость заимствований во многих городах все чаще превышает доходность инвестиций с последующим выкупом».

Ведущий автор исследования Маттиас Хольцхей написал, что «на самом деле мы наблюдаем глобальную остановку бума на рынке жилья, занимаемого владельцами. В значительной части очень дорогих городов мы можем даже ожидать значительных корректировок цен в ближайшие кварталы».

Аналитики Washington post считают, что Европа стоит перед выбором, какой из кризисов предпочесть – энергетический или финансовый. Можно отпустить цены или попытаться компенсировать расходы населения и предприятий. В первом случае останется надеяться, что частный сектор приспособиться к резкому повышению цен. Это приведет к более высоким затратам на производство, увеличению счетов за отопление. Потребителям придется ограничить расходы на другие товары и услуги. Ситуация будет похожа похоже на кризис 1979 года и последующую рецессию.

Похоже, большинство стран выбрало все-таки второй вариант, правительства выделяют дополнительные средства на поддержку граждан. Сильнее всего от кризиса пострадала Эстония, наименьший ущерб получила Венгрия.

Экономисты отмечают, что все меры по ограничению цен и субсидированию требуют дополнительных расходов и создадут большую дыру в государственных бюджетах. Причем, эти расходы нужно нести ежегодно, пока цены на энергоносители будут высокими, так что неизбежны большие государственные заимствования, повышение налогов, увеличение объемов печати денег. Длительные заимствования и злоупотребления в этой сфере могут разрушить бюджетные соглашения Евросоюза, так что требуется иной способ выхода из кризиса. Найдется ли он, пока сказать сложно.