Инвестиции в недвижимость Кипра. Что принесет 2023 год

Фото: unsplash

В 2022 году кипрский рынок недвижимости был очень активен – с января на руку сыграло открытие страны для туристов, а с марта вырос приток обеспеченных мигрантов из России, Украины и Беларуси. Как результат, за первые пять месяцев 2022 года общенациональные продажи недвижимости выросли на 42,3% по сравнению с тем же периодом в 2021. Специалисты Global property guide изучили особенности экономики и обстановку на рынке кипрской недвижимости, и составили прогноз для инвесторов на 2023 год.

Цены на жилье будут падать в реальном выражении

Кипрский рынок отличается скачками цен на жилье - индекс цен на недвижимость то повышается, то понижается от месяца к месяцу в последние несколько лет. В 2022 году индекс цен все время рос, особенно в первые 6 месяцев, однако в реальном выражении цены на недвижимость упали из-за инфляции.

В июле 2022 инфляция на Кипре достигла пика – 10,6% за год. Учитывая это, ценник на недвижимость в реальности понизился, а не повысился, как это следует из динамики индекса цен. В середине года цены на жилье упали на 3,7% реальном выражении.



К концу 2022 рост инфляции несколько замедлился по сравнению с пиковым значением в июле. В тот период ЕЦБ впервые за 11 лет повысил ключевые процентные ставки, чтобы сдержать растущую инфляцию в еврозоне, и это дало свои плоды - в декабре индекс потребительских цен снизился до 8,1% в год. Реальные цены на недвижимость продолжают снижаться, но уже не так стремительно, как в середине года. По прогнозам, 2023 год не сулит резкого изменения обстановки на рынке, если не случится существенных геополитических перемен.

Спрос на кипрскую недвижимость растет за счет иностранцев

После резкого падения в 2020 году спрос на недвижимость среди иностранцев начал заметно восстанавливаться. По данным Департамента земель и изысканий, в 2021 году общий объем продаж недвижимости на Кипре вырос на 30% в годовом исчислении до 10 347 единиц. Это соответствует общему объему продаж в 10 366 единиц, зарегистрированному в 2019 году до пандемии.

За первые пять месяцев 2022 общенациональные продажи выросли на Кипре на 42,3% до 5090 единиц по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В третьем квартале 2022 продажи недвижимости на Кипре выросли на 34% в сравнении с III кв 2021. Эти данные говорят о том, что в 2022 году Кипр всего вероятнее превзойдет свои же показатели допандемийного 2019 года.

Эксперт по недвижимости Маринос Кинайгиру отметил, что интерес со стороны кипрских покупателей остается стабильным, спрос со стороны иностранных компаний и частных инвесторов – растет. В ближней перспективе рынок сохранит активность, считает эксперт:

«По нашим оценкам, в какой-то момент инфляция, рост стоимости строительства и увеличение кредитных ставок повлияют на рынок, тем не менее, (пока) есть повышенный спрос со стороны иностранных компаний, в основном на большие первоклассные участки в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе», - подчеркнул он.

Вот как росли продажи объектов в самых востребованных городах (январь-май 2022):

• Никосия зарегистрировала 1114 договоров купли-продажи, что на 0,4% больше, чем годом ранее.
• В Лимассоле продажи недвижимости выросли на 61,9% в годовом исчислении до 1 758 единиц.
• В Пафосе контракты на продажу выросли почти на 80% в годовом исчислении до 1080 единиц.
• В Ларнаке продажи недвижимости выросли на 58,3% в годовом исчислении до 896 единиц.
• В Фамагусте контракты на продажу выросли на 13,1% в годовом исчислении до 242 единиц.

Доходность инвестиционной недвижимости держится на уровне 2,5-5%

По данным RICS, средняя доходность квартир на Кипре в первом квартале 2022 года составила 4,97% по сравнению с 4,9% в том же квартале прошлого года и 4% пять лет назад. Доходность отдельных домов ниже почти в два раза. В первом квартале 2022 она составляла 2,62% по сравнению с 2,5% в первом квартале 2021 года и 2,1% пять лет назад. Самая высокая доходность – у недвижимости в Никосии и Лимассоле.

Арендная плата на Кипре в 2022 году росла, но не так активно, как в других странах с высоким притоком мигрантов из постсоветских стран:

- средняя стоимость аренды квартиры с одной спальней варьируется от 850 до 1500 долларов;
- средняя стоимость аренды дома/виллы – от 2000 до 5100 долларов в месяц.

Тревожные звоночки для инвесторов – мошеннические схемы и ужесточение визовой политики

Мошенничество с недвижимостью на Кипре является огромной проблемой для домовладельцев-экспатов, а также для застройщиков, банков и правительства. Многие покупатели потеряли свои дома после того, как застройщик обанкротился, несмотря на то, что покупатель полностью оплатил объект.

«Застройщики, как правило, хранят документы, подтверждающие право собственности, не информируя покупателей домов о том, что их документы о праве собственности будут задержаны на неопределенное время или что земля, на которой построена их собственность, заложена застройщиком», - пишут в globalpropertyguide.

А вот как проводится еще одна мошенническая схема: «Застройщик продает недвижимость Стороне А, не оформляет договор в Земельный кадастр, а затем снова продает ее Стороне Б (возможно, по более высокой цене), но не возмещает Стороне А», - рассказывает Алан Уоринг, международный специалист по управлению рисками.

Таким образом в период с января 2005 г. по июнь 2008 г. в общей сложности 37 769 зарубежных покупателей приобрели 29 949 объектов недвижимости, документы о праве собственности на которые так и не переданы. Согласно отчету Европейской комиссии за 2017 год, при нынешних темпах выдачи документов о праве собственности потребуется около 10 лет, чтобы устранить накопившуюся задолженность по невыданным документам о праве собственности.

«Неработающая в настоящее время система выдачи и передачи документов, подтверждающих право собственности, отпугивает потенциальных инвесторов и, таким образом, влияет на ликвидность рынка недвижимости», — заявили в Европейской комиссии. «Несмотря на то, что были приняты некоторые меры для упрощения выдачи документов о праве собственности на новые объекты, не было объявлено ни о каких новых мерах, обеспечивающих устойчивую систему передачи документов о праве собственности».

«Новые меры», о которых просила Еврокомиссия, были приняты чуть позже – в 2019, а затем в 2021 году. Тогда правительство Кипра одобрило поправки к «Закону о скрытой ипотеке». Тем не менее, они не полностью защищают покупателей – ни от мошеннических схем, ни от недобросовестных застройщиков.

Ужесточение визовой политики

Еще одна уязвимая категория для кипрского рынка – инвесторы из России. С 1 декабря Кипр отказал россиянам в упрощенном визовом режиме. А уже 6 декабря стало известно, что 48 из 50 россиян, подававших документы в консульстве в Санкт-Петербурге, получили отказ по выдаче визы Кипра. В разъяснениях к отказу говорилось: «Не представляется возможным убедиться в Вашем намерении покинуть территорию Республики Кипр в течение срока действия визы». Турагенты предполагают, что консульство получило распоряжение ограничить количество выдаваемых виз россиянам, потому что их стало «слишком много» на Кипре.

Эксперты International Investment отмечают, что Кипр вошел в десятку самых популярных направлений для инвестиций среди россиян в 2022 году, об этом свидетельствует отчет NF Group. Примерно 14% от общего числа продаж зарубежной недвижимости пришелся на эту страну. Очевидно, что в 2023 году, интерес российских инвесторов сместится на более стабильные рынки с точки зрения геополитической обстановки. Одно из таких направлений – ближайший сосед России, Грузия.

В отличие от Турции, в Грузии нет ограничений для приобретения объектов - при покупке объекта в любой части страны от 100 тысяч долларов иностранец может претендовать на ВНЖ. Также многих привлекают инвестиционные возможности Грузии, здесь высокий уровень доходов на развивающемся рынке недвижимости. В престижных районах Батуми, например, в Гонио, капитализация объектов премиум-класса может достигать 30-150%.

Страны ЕС, включая Кипр, похоже, еще долго будут закрытой или малодоступной зоной для россиян. Тенденции на ужесточение визовой и экономической политики для граждан РФ будут лишь усиливаться до тех пор, пока не изменится геополитическая ситуация. Рассчитывать на кардинальные перемены в 2023 году не приходится, резюмируют эксперты.