English  Русский

Сколько налогов придется платить владельцу недвижимости во Франции и как платить меньше?

Сколько налогов придется платить владельцу недвижимости во Франции и как платить меньше?

Мы продолжаем наше интервью с экспертом International Investment по рынку недвижимости Франции Ириной Дюпор. Говорили о сдаче недвижимости в аренду, налогах на аренду недвижимости, ситуации на французском рынке жилья и оптимальном бюджете для инвестиций.


- За счет чего можно получать максимальный доход от жилой недвижимости? От сдачи в аренду посуточно или помесячно? Нужно ли оплачивать налоги с этих доходов? Нужны ли услуги управляющей компании и в какую сумму они обойдутся?

- Если жилая недвижимость находится в Париже, то для того, чтобы сдавать посуточно, надо получать специальное разрешение мэрии, а без него это делать очень опасно.

Если сдавать квартиру посуточно, то, находясь далеко, ты зависишь от агентства или от человека, который занимается обслуживанием. Агентства берут 20-30 % от аренды. Это имеет смысл в сверх популярных курортных местах. В целом соотношение дохода от аренды длинной и короткой определяется условным соотношением 1 к 4, то есть месяц длинной аренды это примерно неделя короткой. При короткой аренде люди плохо относятся к квартире, часто портят имущество. При длинной аренде больше гарантии сохранности.

Разумеется, при наличии дохода, надо платить подоходный налог. Он рассчитывается разными способами, есть опции на выбор. Можно вычитать расходы (это интересно, если расходы превышают 30% доходов). У коммерческой недвижимости есть возможность амортизации, что вообще нейтрализует налог полностью, поэтому коммерческая недвижимость всегда лучше по рентабельности.

После всех вычетов налог начисляется для нерезидентов по ставке 20%. Если доход в пределах 14 тысяч в год, то налог не начисляется. Но при этом, даже если вы знаете, что налог не начислят, декларацию надо заполнить. Отсутствие декларации само по себе является нарушением и карается штрафом.


- На рынке французской недвижимости сейчас превалирует спрос или предложение? Как, по Вашему мнению, изменится ситуация в последующие годы?

- Франция страна с таким разнообразием рынка, что для ответа на этот вопрос придумали даже специальный индекс — индекс напряжения рынка. Это соотношение предложения к спросу. То есть там, где индекс больше 1, то рынок не напряжен. А где меньше, там есть напряжение. Это определяет психологию продаж. В Париже однозначно меньше.

Есть регионы в провинции, где больше предложения. Но в целом рынок у нас очень здоровый, и эти величины не сильно далеки от 1.
Прогноз это не гадание на кофейной гуще, а комплексный анализ и его экстраполяция…

для того, чтобы сделать прогноз, надо посмотреть на:
демографическую ситуацию — количество населения растет, и при этом люди живут дольше. То есть оборотность жилья замедляется, это говорит о росте цен;

эволюцию социальной жизни: люди стали больше общаться по видео, стали меньше ходить в офисы, и могут себе позволить жить дальше от работы;

развитие транспорта.

В связи с этим: Париж и Лион будут расти концентрическими кругами (я об этом еще десять лет назад говорила) и ближние неприглядные пригороды уже растут и будут продолжать рост. Наиболее интересные пригороды те, где пройдут главные магистрали, которые сейчас строят: Женнвилье, Сен Дени.
Ницца, Монпелье — качество жизни на юге привлекает молодых и пенсионеров одновременно.
Бордо, Тур, Шартр, Нант, Ренн — регионы все доступнее в связи со скоростным поездом.
Довилль, Биарритц — миграция обеспеченных пенсионеров.


- Что вы можете порекомендовать инвестору, который хочет инвестировать 100 000 — 150 000 евро в недвижимость Франции?

- Тут два варианта: купить квартирку, желательно убитую, в подходящем районе, сделать ремонт и сдавать. Но это еще расходы и хлопоты. Поэтому самый оптимальный вариант купить номер в апарт-отеле с хорошей сетевой эксплуатирующей компанией. В момент покупки заключается контракт на аренду минимум на 9 лет с продлением. И никаких забот или расходов. И нулевое налогообложение. Кроме того, такого типа недвижимость можно покупать бесконечно, не боясь налога на благосостояние, потому что коммерческая недвижимость, находящаяся в эксплуатации, под него не подпадает.

- С какой минимальной суммой стоит заходить на французский рынок недвижимости с целью инвестиций для получения прибыли? А какая сумма оптимальная?

- Исходить надо из того, что есть, и не ждать у моря погоды. Свою первую инвестиционную квартиру я купила 18 лет назад за 33 тыс евро. Сейчас даже цен таких нет.

Оптимальной суммы нет, надо начинать с тем, что есть. И выстраивать альтернативный доход, потому что когда дойдет время до пенсии, непонятно, что будет с пенсионной системой. Надо помнить, что «спасение утопающих это дело самих утопающих»...


- Что лучше с точки зрения получения дохода от жилой недвижимости - квартира или дом?

- Вообще говоря это зависит от местности, но глобально квартира намного проще в эксплуатации. Главное, что была управляющая компания, которая следит за всеми работами и у вас не болит голова об этом.

- Как выбрать дом и не купить неликвидный объект? На что обращать внимание?

- Надо слушать себя, а не того, кто его продает. То есть спросите себя, хотели бы вы здесь жить в качестве арендатора? Если нет, то уходим. Если да, то за какие деньги? Проверяем, соответствуют ли эти деньги реальному состоянию цен в квартале и дают ли они нам заявленную доходность? Представим себе идеального арендатора и смотрим: видим ли мы их вокруг? Дальше смотрим: все ли есть для комфортной жизни такого типа арендаторов? Если на все вопросы ответ положительный, то вы на правильном пути.

- В какую сумму потенциальному покупателю обойдется желание купить небольшую виллу на Лазурном берегу до 200 м2?

- Если не претендовать на близость к морю, то можно уложиться в один миллион евро.

- Какие подводные камни могут возникнуть при покупке недвижимости? Как покупателю защитить свои интересы? Как могут обмануть?

- Реально серьёзно обмануть во Франции сложно. У нас есть институт нотариусов, без которых не обойдешься, но они как сторожевые псы на страже ваших интересов.

Правда, можно скрыть важную информацию. Поэтому очень важно покупать через агентство. Ведь если покупатель покупает без посредника, то обнаружив скрытый дефект на следующий день после покупки, он не может уже предъявить никаких претензий. А вот если купить через агентство, то агент не просто отвечает даже за такую информацию, о которой он сам не знает, но и его деятельность застрахована внешними компаниями.


- Как государство защищает рынок недвижимости? Кто имеет право во Франции заниматься торговлей недвижимостью?

- Во первых, у государства (мэрии) право первой ночи: оно может заменить собой любого покупателя в сделке. Во-вторых, нотариус от имени государства следит, чтобы не было правонарушений. Ну и поскольку всякая сделка декларируется в местную налоговую службу, то есть еще контроль с этой стороны. Вообще, во Франции деятельность агентов строго описана законом и лицензирована. Для того, чтобы получить лицензию, надо иметь юридическое или экономическое образование, лицензия именная и выдаётся специальной службой при Префектуре.

Ответственность агентства очень велика.

- Расскажите, чем Ваша компания может помочь потенциальному инвестору в недвижимость во Франции?

- Мы помогаем нашим клиентам решать не просто задачу покупки, но и сверх задачу семейного планирования, налоговой оптимизации. А также помогаем избегать в будущем потенциальных проблем. Есть вещи, о которых люди не задумываются, а мы обязаны думать обо всем и все просчитывать заранее. Ведь наша задача обеспечить нашим клиентам комфорт и финансовое благополучие. И лучшей наградой являются наши довольные клиенты, их счастливые глаза в их новом доме!

-Что пожелаете нашим читателям?

-Найти дом своей мечты и радоваться в нем каждый день со своими близкими.

International Investment



Поделиться в Facebook