В Израиле не хватает 150 000 единиц жилья, но спрос на недвижимость падает

В стране отмечается максимальный рост цен на недвижимость, жилье становится все более недоступным. Между тем дефицит объектов в этом сфере оценивается в 150 000, а ежегодное увеличение числа израильских домохозяйств составляет 50 000-60 000 в год, сообщает The Times of Israel.

Резкое повыше цен отмечалось еще летом 2022 года. В июле и августе стоимость жилья в Израиле выросла в среднем на 19% – относительно такого же периода 2021 года, новостройки подорожали на 23,2%. Наибольший годовой рост цен на квартиры и дома был зафиксирован в следующих районах:

Центральный округ – 21,2%;

Северный округ – 20,3%;

Хайфа – 20,1%.

В конце 2022 года зарплаты в Израиле выросли всего на 4%, а цены на жилье – на 20,3%. Уровень инфляции в ноябре достиг 5,3%, что выше верхнего целевого диапазона, который определялся в 3%. Впрочем, экономисты отмечают, что этот уровень намного ниже, чем в США (7,1%) и в Европе (10,6%). Главным способом борьбы с инфляцией в Израиле пока остается повышение базовой процентной ставки, но это ударило по уже существующим и потенциальным ипотечным заемщикам, потому что большинство жилищных кредитов в стране привязано к переменным ставкам. При этом сумма собственного капитала, необходимая для покупки жилья, постоянно увеличивается, а доступность недвижимости, соответственно, понижается.

Власти пытались решить проблему с помощью увеличения объемов строительства жилья, но до роста предложения еще далеко. Вдобавок, застройщики сталкиваются с высокими ценами на землю, материалы, большими кредитными ставками, что сказывается на конечной стоимости объектов. Экономист банка Leumi Алон Кол Крайс ожидает, что в 2023 году объемы строительства будут больше, чем в 2022, ведь ранее девелоперам было передано рекордное количество государственных земель. Одновременно ожидается дальнейшее замедление продаж, что может нанести ущерб застройщикам. В долгосрочной перспективе некоторым из них придется снизить цены, но процесс будет, скорее всего, весьма медленным.

Сейчас наиболее высок спрос на жилье в Тель-Авиве и Иерусалиме, но там же и более тяжелая ипотечная нагрузка, чем на других территориях Израиля. Высокое соотношение цен на квартиры к доходам также наблюдается в Бат-Яме, Бней-Бараке, Петах-Тикве. Предполагается, что если начнется снижение, то в этих городах оно будет самым большим.

Заместитель генерального директора Ассоциации строителей Израиля (ACB) Шай Познер рассказал, что страна вступает в 2023 год с дефицитом примерно 150 000 единиц жилья и с ежегодным увеличением числа израильских домохозяйств примерно с 50 000 до 60 000. «Впервые за несколько лет последнее правительство резко увеличило продажу земли под застройку и работало над увеличением количества домов, выставленных на продажу, – отметил он. – Но фундаментальная проблема на рынке заключается в том, что домов не хватает. Также не хватает государственного финансирования для обеспечения муниципалитетов инфраструктурой, необходимой для поддержки растущего числа домашних хозяйств. Растущие процентные ставки также являются проблемой для застройщиков».

Шай Познер надеется, что количество выставляемых на продажу земель будет увеличено, как и финансирование муниципалитетов, а банк Израиля перестанет повышать процентные ставки. На его взгляд, нужно развивать рынок жилья для долгосрочной аренды, потребность в нем растет, а также повышать количество трудящихся в строительной отрасли. Каждый день 80 000 рабочих приезжают в Израиль из палестинской общины, заняты в этой сфере и еще 15 000 иностранных рабочих, но этого недостаточно.

Владелец Anglo Mortgages Аарон Краснер пояснил, что огромный рост цен на недвижимость заставляет покупателей увеличивать размеры кредитов, но процентные ставки тоже резко возросли, а это значит, что «обслуживание каждых 100 000 шекелей (29 000 долларов США), взятых взаймы, обходится дороже», и банки ужесточают требования. Краснер привел в пример супружескую пару, которая зарабатывает 20 000 шекелей (5850 долларов) в месяц. Такая семья теперь имеет право только на ипотеку в размере 1,3 миллиона шекелей (380 460 долларов), а год назад она могла получить одобрение на сумму 1,6 млн шекелей ($468 260). В итоге, по мнению эксперта, вряд ли стоит ждать существенного снижения цен, более вероятен вариант, при котором покупатели просто откажутся от покупок, а продавцы не будут продавать, потому что с точки зрения всех участников сделки невыгодны.

Оценщик недвижимости Рон Ниман считает, что 2023 год будет трудным, количество договоров купли-продажи наверняка уменьшится. Спрос есть, он никуда не исчез, но покупательская способность снизилась. Ниман полагает, что в этом противостоянии первый шаг все-таки сделают застройщики и владельцы недвижимости, которые начнут снижать цены. Инвестиционный консультант, генеральный директор и соучредитель Playa Investments Ори Коскас подчеркнул, что прямо сейчас наблюдается инфляция, которую мир пытается контролировать, повышая процентные ставки, но в некоторых местах объекты будут всегда дорожать, потому что они пользуются неизменным спросом, и там всегда есть дефицит домов. По мнению Коскаса, недвижимость в мире начнет постепенно дешеветь, но в Израиле цены по-прежнему будут расти, разве что увеличение станет не таким стремительным – на 5-10%.

Основатель Kim Bash Real Estate Ким Баш отметил, что в Иерусалиме сейчас более-менее доступны районы Арнона, Мекор Хаим и Тальпиот. Среди иностранцев популярны объекты недвижимости, которые находятся в Кацрине, Нагарии, Пардес Ханне, Карней-Гате, Харише, Гиват-Ольге, Хадере, Маалоте и Кармиэле. Растут и будут иметь перспективные «английские» кварталы Афула, Яд Биньямин, Хашмонаим и Неве Майкл, а также Гиват Ольга, Акива и Хадера.

Мнения экспертов разделились, но почти все ждут как минимум замедления роста цен на недвижимость. Выдвигаются прогнозы об увеличении переездов в более доступные по стоимости населенные пункты. Видимо, покупатели обратят большее внимание на новые проекты, потому что на начальном этапе строительства требуется меньше вложений. Ситуацию может изменить хотя бы частичное снижение цен на недвижимость и процентных ипотечных ставок.