Что будет с рынком недвижимости Турции после землетрясений

В Турции и Сирии продолжаются поисково-спасательные операции. По данным на 24 февраля 2023 года после землетрясений погибли свыше 50 000 человек, из них более 44 000 в Турции. Агентство чрезвычайных ситуаций Турции сообщило, что в стране разрушено более 5700 зданий, в которых было около 400 000 квартир. По итогам расследования задержаны 188 застройщиков и подрядчиков, которых подозревают в нарушении норм, ведении работ без учета сейсмоактивности. Подозреваемых, по данным министерства юстиции Турции, намного больше – 626.

Дефектный бетон и тотальные обрушения

Профессор сейсмостойкости в университете Богазичи Мустафа Эрдик отметил, что больше всего поражает тотальный тип обвалов. Обычно после землетрясений наблюдаются частичные обрушения. Глава Ассоциации лабораторий по оценке строительства и фундамента Явуз Пойраз рассказал, что в результате проведенных исследований установлены дефекты около 26% образцов бетона. В Стамбуле доля плохого бетона в среднем составила 40%, но в одних компаниях отклонения равны лишь 1%, а у других они доходят до 67%. Образцы бетона сейчас проверяют 320 лабораторий, еще 60 занимаются оценкой фундамента и других показателей.

От землетрясений пострадали 11 турецких провинций. Президент Реджеп Тайип Эрдоган заявил, что в марте в этих районах начнутся строительные работы почти на 200 000 квартир. Помощь оказывают многие страны, эксперты утверждают, что своими силами Турция не справится. Впрочем, и при поддержке мирового сообщества государство, похоже, ждет новый виток экономического кризиса. Пресс-служба Всемирного банка сообщила, что два сильнейших землетрясения 6 февраля нанесли Турции прямой физический ущерб в размере 34 млрд 200 млн долларов, что эквивалентно 4% ВВП Турции в 2021 году. Между тем республика и без того начала 2023 год с дефицитом бюджета на 7,4 млрд долларов.

Популярные инвестиции

Предполагается, что произошедшее затронет все сферы деятельности, в первую очередь туризм – Аланья, Анталья и многие другие курортные районы остались целыми, но вопрос безопасности теперь вышел на первый план.Пострадает и рынок недвижимости. Последние 5-7 лет иностранцы активно приобретали турецкие квартиры – для проживания, отдыха и получения доходов. В 2022 году иностранцы тоже очень активно скупали недвижимость в Турции, вызвав недовольство местных жителей, которые именно с этим связывали резкий рост цен на жилье (более 200%) и повышение арендной платы (почти на 400% в некоторых курортных городах). Власти страны реагировали на претензии населения и вводили ограничения для иностранцев. Недавно лидер Республиканской народной партии Турции Кемаль Кылычдароглу пообещал вообще запретить продажу домов нерезидентам в течение пяти лет или больше – пока цены на недвижимость не упадут.

По данным Статистического института Турции (TÜİK), с января по ноябрь 2022 года продажи жилья иностранцам выросли на 20,4% по сравнению с аналогичным периодом 2021, но осенью началось снижение. В ноябре на 17,4% – относительно того же месяца 2021, в декабре – на 18,6%. В январе 2023 года разница была уже не столь существенная, всего 0,6%, но тенденция сохранилась. Общие итоги 2022 года показывают положительную динамику. Всего зарегистрировано 1 485 622 договоров, с участием иностранцев – 67 490. Продажи иностранцам выросли на 15,2% по сравнению с 2021 годом, доля нерезидентов составила 4,5%. Лидируют по покупкам граждане России – более 16 000 объектов (в три раза больше, чем в 2021 году), на втором месте Иран – 8 223, на третьем Ирак – 6 241. По данным компании NF Group, 61% россиян в 2022 году покупал зарубежную недвижимость для получения ВНЖ или гражданства, 17% – для собственного проживания, 15% для получения дохода. Самым популярными были Стамбул, Анталья, Аланья и Бодрум. Данные за февраль 2023 года еще не опубликованы, но аналитики ожидают еще более резкого падения, чем в ноябре и декабре.

Иностранцы уходят

Риелтор Волкан Кушчул ожидает падения цен на жилье, особенно в наименее защищенных домах, построенных 30-40 лет назад. В стамбульском районе Нишанташи стоимость может снизиться с 7-8 млн лир (370 000- 423 00 долларов) до 4-5 млн ($212 000-260 000). В новых жилых комплексах, построенных с учетом требований по защите от землетрясений, цены будут расти. Другой вопрос, что доверять информации застройщиков теперь сложно. Ведь после землетрясений 1999 года, когда погибли более 18 000 человек, в Турции уже пересматривали нормы возведения жилых зданий. И в 2007 году был принят кодекс строительства сейсмоустойчивых домов. Это не сработало, в феврале 2023 года выяснилось, что многие здания возведены с серьезными нарушениями.

Интерес самых активных покупателей уже снизился, российские инвесторы переориентируются на другие страны. По данным Prian.ru, в феврале запросы граждан РФ на покупку и аренду жилья упали на 60% по сравнению с январем, это в два раза превышает обычный сезонный спад. Коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова отметила, что число заявок на покупку жилья в Турции в феврале сократилось на 41%. Основатель Nev Real Estate Екатерина Никитина пояснила, что покупатели заняли выжидательную позицию, многие отложили даже просто поездки в Турцию.

Главный редактор Prian.ru Филипп Березин считает, что интерес россиян к аренде жилья в курортных провинциях сейчас ограничен не только из-за землетрясения, но и в связи с резким сокращением районов, где на основании договора можно оформить ВНЖ. Портал International Investment уже сообщал о массовых отказах в туристических видах на жительство с 26 декабря 2022 года. Этот процесс продолжается и чаще всего покинуть страну в десятидневный срок предлагают россиянам. В феврале появились компании, предлагающие оформить медицинский ВНЖ, по которым пока высок процент одобрения, но схема выглядит как мошенничество.

Безопасные районы

Турки после землетрясений начали переезжать в более безопасные районы. Считается, что в прибрежных городах вероятность сейсмоактивности ниже. В итоге, на таких территориях стало гораздо больше покупателей и арендаторов. В Мерсине арендная плата уже увеличилась в два раза. Турецкий канал TRT Haber сообщил, что многих жителей из пострадавших провинций разместили в следующих регионах:

Мерсин – 65 500;

Анталья – 154 900;

Анкара – 205 500;

Стамбул – 3 700.

Многие жители Турции опасаются слухов о возможных землетрясениях в Стамбуле, поэтому они крайне неохотно едут в этот город. Снижается интерес к районам Фатих, Багджылар, Авджылар. Местные жители сейчас стремятся в районы с новой застройкой и низкой сейсмической активностью, среди таких Башакшехир, Каяшехир, Арнавуткёй, Умрание и Аташехир.

Надежные проекты

Эксперты International Investment считают, что привычный спрос на недвижимость в Турции восстановится еще не скоро. У потенциальных покупателей появилось основание серьезно сомневаться в репутации строительных компаний Турции и качестве зданий. Скажется и опасение пострадать от очередной волны толчков, последние были совсем недавно, в конце февраля 2023 года. Вдобавок нидерландский сейсмолог Френк Хугербитс, ставший известным после предупреждения о повышенной активности земной коры в Турции, прогнозирует еще одной мощное землетрясение 2-7 марта – оно может затронуть 12 точек планеты. Все это, скорее всего, отпугнет иностранных инвесторов. Местные жители, возможно, активизируются – не все готовы ждать, когда будут возведены здания вместо разрушенных. С другой стороны, материальная помощь, которую планирует выдать правительство, не покроет расходов на новое жилье.

Со временем впечатления о разрушениях станут менее сильными, инвесторы будут выбирать более надежные проекты, построенные с учетом сейсмоустойчивости и, видимо, вернутся в Турцию, но пока иностранные покупатели предпочитают рынки недвижимости других стран – ОАЭ, Таиланда, Грузии, Болгарии и Черногории. Активность по этим направлениям сопоставима с январем или выше на 10%, что нетипично для февраля, который обычно считается «мертвым сезоном», отметил главный редактор Prian.ru Филипп Березин.

По простоте заключения сделок и оформления документов лидирует, пожалуй, Грузия. Многие иностранцы могут здесь находиться целый год без виз. Ограничений на покупку жилья нет, порог входа гораздо ниже, чем в Эмиратах. На ВНЖ можно претендовать при вложениях в недвижимость от 100 000 долларов. Уровень доходности по аренде колеблется от 5 до 15% и выше. Капитализация некоторых элитных объектов в престижных районах Батуми превышает 100% в год.