В Нидерландах замедлился рост цен на жилье

В январе 2023 года недвижимость на вторичном рынке была дороже, чем в том же месяце 2022, на 1,1%. Это самые низкие темпы роста за последние девять лет, отмечает Статистическое управление Нидерландов (CBS). По данным Агентства земельного кадастра, в январе было зарегистрировано 13 126 сделок, зафиксировано падение на 6,6% в годовом исчислении. Средняя цена сделки составила 424 681 евро.

Европейский департамент Международного валютного фонда подчеркивает, что в Нидерландах по-прежнему существует проблема с доступным жильем. Минимальные цены на недвижимость фиксировалась в середине 2013 года, затем был длительный период значительного роста – почти в два раза. Спрос поддерживался снижением процентных ставок по ипотечным кредитам, выгодными условиями заимствования, благоприятным налогообложением. Аналитики отмечают, что в 2022 году цены на жилье в Нидерландах стали одними из самыми высоких в ЕС, причем есть признаки завышения цен на 14%.

Правительство периодически принимает меры для смягчения дисбаланса на рынке недвижимости. Они касаются в первую очередь условий получения ипотеки и вычета по кредиту, а также снижения рисков по росту задолженности домохозяйств. В то же время действует дифференциация налогов, а в некоторых случаях от них освобождают. Правительство вводит налог на сделки в размере 2% для первых покупателей жилья стоимостью до 400 000 евро. При этом указан возраст участников сделки, которые попадают под программу – от 18 до 35 лет. Освобождение от налогов при дарении могут получить голландцы, которым от 18 до 40 лет, если они используют вырученные средства для покупки или ремонта дома. Кроме того, цена подарка не должна превышать 106 671. В 2023 году снижается ставка, по которой могут вычитаться ипотечные проценты с 52% до 37%, то есть выгоды владельцев уменьшаются.

Большинство голландцев снимают недвижимость или живут в заложенных объектах, поэтому власти уделяют этой сфере повышенное внимание. В Нидерландах есть большой фонд социального жилья и разветвленная система контроля за арендной платой, направленная на сдерживание расходов. Арендуемое жилье классифицируют с помощью сложной системы баллов в зависимости от рыночной стоимости, а также такими характеристиками, как размер, удобства или энергоэффективность. Объекты, которым дана оценка ниже определенного порогового значения, относят к социальному сектору, где ежемесячная арендная плата ограничена, возможное повышение связано с уровнем заработной платы. На регулируемую аренду приходится около трех четвертей всей сдаваемой недвижимости в Нидерландах. Тем не менее, арендаторы сталкиваются с гораздо более высокими расходами, чем в среднем по еврозоне.

В исследовании МВФ отмечается, что государственная политика по поддержке арендаторов и владельцев жилья сопряжена со значительными бюджетными расходами, но не достигает поставленных целей, а усиливает финансовую уязвимость и усугубляет перекосы на рынке жилья. Согласно данным ОЭСР, упущенные доходы из-за налоговых льгот по ипотечным процентам составили 1,3 процента ВВП в 2019 году, при этом расходы на жилищные пособия требуют расходов в размере 0,5% ВВП в 2020 году. Кроме того, владельцы жилья с налоговыми льготами стараются максимально использовать инвестиции, чтобы воспользоваться преимуществами, вытекающими из налогового вычета. В результате долговое бремя голландских домохозяйств является одним из самых высоких в еврозоне, при этом около двух пятых непогашенных ипотечных кредитов приходится на процентные продукты, что повышает риски для макрофинансовой стабильности в случае спада на рынке жилья.
Субсидирование социального жилья способствовало вытеснению частного рынка аренды, хотя в последнее время ситуация начала меняться. Ограниченная доступность частных предложений по аренде ложится бременем на арендаторов, которые не имеют права на социальное жилье и не могут или не желают покупать недвижимость.

Инвестиции в жилье Нидерландов отстают от среднего показателя по еврозоне. Число разрешений на жилое строительство еще не вернулось к значениям, преобладавшим за десятилетие до глобального финансового кризиса. Вдобавок, возможности застройки ограничены в связи с тем, что Нидерланды – самая густонаселенная страна в ЕС после Мальты. В планах строительства нужно учесть комплекс задач – обеспечение высокой степени пригодности для жизни, экологической устойчивости, сбалансированной социальной структуры и сохранения культурного наследия. Это повышает сложность проектов, увеличивают сроки рассмотрения и процедуры, предшествующие выдаче разрешений. В результате рост жилищного фонда на душу населения в Нидерландах остается одним из самых низких в зоне евро, что не соответствует демографическим требованиям как с национальной, так и с внутрирегиональной точки зрения.

Нидерланды планируют решить проблем недостаточного количества жилья с помощью программы, которая предусматривает строительство 900 000 домов к 2030 году. Планируется ежегодно сдавать 100 000 единиц. Жилищные ассоциации взяли на себя обязательства по строительству и обеспечению устойчивости существующих домов, чему способствовала отмена с 1 января 2023 года сбора с арендодателей за контролируемую арендную плату. Будет усилена роль центрального правительства в руководстве жилищной политикой в регионах, добавлено финансирование. Планируется сократить время между созданием концепции и завершением жилищных проектов.

По данным портала Numbeo, аренда квартиры с 1 спальней в центре Амстердама варьируется от 1 345 до 2 000 евро в месяц, за пределами центра – от тысячи до 1 800. Жилье с тремя спальнями предлагают от 1500 до 3500 в зависимости от расположения и особенностей. Средняя цена квадратного метра для покупки квартиры в центре города – €8,014 (6 880-11 500). В таблице ниже представлена информация по средним ставкам аренды и покупки жилья в различных городах Нидерландов.

Отдел исследований Statista предполагает, что цены на жилье в Нидерландах упадут в 2023 году на 2,5% из-за снижения покупательной способности, повышения стоимости заимствований и ухудшения экономических условий. Rabobank прогнозирует падение на 3,1%, ЦБ – на 3%.