Российский рынок недвижимости. Ипотечный пузырь или ценовые дисбалансы?

На Финансовом конгрессе в России обсудили ситуацию с жилищными займами. Эксперты ЦБ и Сбербанка заявили, что ипотечного пузыря нет, но наблюдается увеличение разницы в стоимости вторичного и первичного жилья. Кроме того, россияне используют для погашения долгов слишком большую часть доходов.

Директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова считает, что вряд ли можно говорить о полной сформированности ипотечного пузыря, но стоит обратить внимание на разрыв цен между первичным и вторичным сегментами. Разница увеличивается с начала 2020 года, в 2022-м он достиг пика и сейчас она дошла до 40%, а в некоторых регионах и до 60%.

Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников тоже уверен в отсутствии ипотечного пузыря. Он добавил, что в шести крупных регионах, куда мигрируют россияне (Москва, Московская и Ленинградская области, Санкт-Петербург, Калининград и Сочи), динамика цен на первичном и вторичном рынках похожа, но в остальных субъектах действительно наблюдается рост разрыва цен. По мнению эксперта, это связано с оттоком населения и дефицитом качественных квартир. В регионах «основная мечта состоит в том, чтобы купить новую» квартиру, но с новостройками есть проблемы, потому что у людей нет денег. «Самая типичная история – они продают квартиру на вторичке и покупают на первичке с относительно небольшой доплатой», – рассказал Михаил Матовников. В результате цены на вторичном рынке стагнируют, а на первичном растут и это проблема не пузыря, а градостроительной политики. Решить ее можно методом «вывода некачественного жилья, иначе говоря, регионам нужна реновация».

Отметим, что в российских регионах вряд ли просто найти деньги на реновацию, так что пока выхода из сложившейся ситуации не видно. А новые здания зачастую строятся с очень низким качеством, так что просто расширение первичного рынка не решает проблему. Кроме того, многие россияне не ограничиваются продажей «вторички» и покупкой с доплатой. Они берут новые кредиты, в мае 2023 года долги россиян по ипотеке впервые превысили 15 триллионов рублей. За месяц граждане РФ получили более 580 млрд рублей, на 2,5% больше, чем в апреле. Количество ипотечных займов тоже увеличилось – с 153,3 тыс. до 157,8, рост – 3%.

На первом месте по сумме выданных ипотечных кредитов в мае оказалась Москва – 69,4 млрд рублей. На втором Московская область – 43,6 млрд, на третьей Тюменская – 29 млрд. Далее следовали Санкт-Петербург (27,5 млрд) и Краснодарский край (26,2 млрд).
В первом квартале 2023 года доля ипотеки с низким первоначальным взносом впервые превысила половину от всех выданных жилищных кредитов и достигла 51%. Годом ранее этот показатель держался на уровне 38%. Власти страны подняли с 1 июня 2023 года ставки по первоначальному взносу, чтобы понизить риски закредитованности, но пока надежды на понижение числа займов не оправдались. В июне россияне получили 4,5 млн кредитов на 1,47 трлн рублей. Это абсолютный рекорд для национального рынка. Объем выдач ипотечных ссуд достиг 639,5 млрд рублей, что на 9% превышает показатели мая. Количество заключенных договоров за месяц увеличилось на 7%, до 168,2 тыс.

Ипотеку берут не только граждане с низкими доходами. Этот способ покупки жилья используют и и для расширения возможности получения дохода с недвижимости. Многие состоятельные инвесторы обходятся без заемных средств. Впрочем, после 24 февраля 2022 года вложения в российскую недвижимость стали менее привлекательными, потому что перспективы непонятны, слишком сильны факторы риска и велика возможность получить убытки.

Многие инвесторы выбирают другие рынки недвижимости, среди которых наибольший интерес вызывает Грузия. Там нет ограничений для иностранцев, в том числе для россиян. Условия покупки жилья для граждан и нерезидентов одинаковые, а доходность самая высокая в мире – в Батуми она выше 12%. От элитных брендированных объектов можно получить прибыль еще больше.