Самая высокая рентабельность недвижимости Испании зафиксирована в городе Парла

По данным Idealista за второй квартал, средняя валовая рентабельность покупки жилья для сдачи в аренду составляет в Испании 7,1%, а компания Masteos, специализирующаяся на инвестициях, заявляет, что в некоторых локациях можно получить более 8%, вложив менее 80 000 евро на покупку. Среди таких, например, Талавера-де-ла-Рейна, Алькой, Феррол, Реус или Санта-Крус-де-Тенерифе.

Специалисты проанализировали данные 35 городов и нашли десять, в которых объем инвестиций может не превышать 80 тысяч евро, а доход будет вполне достойным. Среди них выделяется Тенерифе (10,2 евро за кв м в месяц), где зафиксировано максимальное повышение в конце июля. Отмечены и другие города, такие как Херес-де-ла-Фронтера (8 евро/м2), Сагунто (€ 7,7), Талавера-де-ла-Рейна (€ 6) или Алькой (€ 6,1).
В Эльде (Аликанте) тоже можно приобрести недвижимость на сумму менее 80 000 евро, но рентабельность будет выше, чем в указанных выше локациях, – 11,14%. С вложениями от 80 до 120 тысяч евро в объекты Оренсе уровень прибыли прогнозируют около 9%, а в Сан-Кристобаль-де-Ла-Лагуна – 8,15%. В других городах при таких же объемах доходность намного ниже.

Пиковые цены на жилье наблюдаются в 15 муниципалитетах. Возглавляет этот список Мадрид – 17 евро за кв. м, при этом доходность прогнозируется на 6,1%. Сумма требуемых вложений обозначена от 120 000 до 200 000 евро. Далее среди столиц следуют Валенсия (12 евро / м2) и Аликанте (10,2 евро / м2).

В рейтинге также есть города, расположенные в районе крупных рынков, помимо уже упомянутых. Хетафе (11,7 евро / м2), Кослада (10,6 евро / м2) и Фуэнлабрада (10,5 евро / м2) также достигли своего ценового потолка в последние месяцы. С инвестициями, превышающими 200 000 евро, наибольшие показатели отмечены в городах Алькала-де-Энарес, Алькоркон и Кольядо Вильяльба. А самая высокая валовая доходность, почти в 14%, зафиксирована в городе Парла. Средняя арендная плата там составляет 9,4 евро за квадратный метр, суммы требуемых инвестиций варьируются от 120 000 до 200 000 евро.

Стоит учесть, что подсчет валовой доходности велся без учета налогов, расходов на обслуживания и других затрат, поэтому чистая доходность будет ниже. Кроме того, параметры заполняемости жилья могут сильно отличаться. Например, в августе 2023 в туристических локациях они составили 84,3%, по данным компании Rentalia. Самый высокий процент бронирования был отмечен на побережье Менорки – 97,3%. Майорка востребована на 99,5%, Малага – на 91%. На побережье провинции Барселона заполняемость оценена в 89,4%, в Жироне на 87,5% в Кантабрии 83,7%, Кадисе 83,5%, Валенсии 75,8%, в Ульве – всего 44,6%.

Новый закон Испании может оказать весьма негативное воздействие на рынок арендного жилья. Документ предусматривает множество ограничений для собственников. Запрещено повышать плату за счет расходов, которые не согласованы в договоре. К категории крупных арендодателей теперь относятся владельцы не десяти объектов, как раньше, а более пяти. Для подобных лендлордов ужесточат требования. Заморожены ставки в «стрессовых районах», то есть на территориях, где расходы на аренду и основные товары превышают 30% среднего дохода жителей или где цены на недвижимость за последние пять лет выросли более чем на 3%.

В соответствии с новым законом также предусмотрен повышенный ежегодный налог на недвижимость (IBI)в том случае, если дома или квартиры будут пустовать без причины более двух лет. Это нововведение затронет собственников, которым принадлежит не менее четырех объектов. Надбавка к стандартному налогу может достигать 150%. К тому же застройщик должен передать 30% фонда в новостройках под социальное жилье, а выселить неплательщика теперь еще сложнее. В стране и ранее была весьма актуальна проблема самозахватов, собственники могут добиваться возвращения недвижимости годами, а теперь арендаторам дали еще больше прав.

В парламенте Каталонии зарегистрирован законопроект, который коснется почти 100 тысяч объектов недвижимости. В соответствии с ним предлагается прекратить выдачу новых лицензий для туристических апартаментов и отозвать уже тысячи действующих, а также ввести целый ряд запретов. Если инициативу одобрят, то новые лицензии будут выдавать лишь на три года с дальнейшим продлением при согласовании с градостроительной комиссией. Станет запрещено совмещать жилье для туристического использования и обычного проживания, под запрет попадет сдача части жилья – например, комнаты в квартире. Предлагается создать перечь зон с «напряженным рынком жилья», где аренда будет невозможна.

Инвестиционная привлекательность недвижимости Испании в связи с происходящими и планируемыми переменами значительно снизилась. Кроме того, арендная доходность в других странах, где нет сложностей ни с самозахватами, ни с ограничением ставок, намного выше. Например, в Грузии средний уровень достигает 10,73%, а в Батуми – 12,31%. Эта страна входит в ТОП-5 по эффективности прямых иностранных инвестиций.