Рынок жилья Испании 2026: снижение цен и замедление роста арендных ставок

Unsplash

Цены на жилье в Испании снизились в более 20 городах. Самое заметное падение зафиксировано в Вальядолиде и Санта-Крус-де-Тенерифе. Продажи жилья сократились, а сроки реализации увеличились, около 14% владельцев вышли на рынок со скидками. В арендном сегменте рост ставок в мае составил 4% в годовом выражении — это самый низкий показатель с июня 2022.

Где жильё в Испании стало дешевле

В апреле 2026 года цены на жилье в нескольких городах Испании заметно снизились. Наиболее значительное падение зафиксировано во Вальядолиде — на 12,01% и в Санта-Крус-де-Тенерифе (–7,03%). В список городов с отрицательной динамикой также вошли Замора (–6,07%), Альмерия (–5,92%) и Сория (–5,65%).

В Луго и Леоне жильё подешевело на 4,61%, в Оренсе — на 4,26%, в Бургосе и Паленсии — на 3,70%. Минусовая динамика затронула Жирону (–3,53%), Таррагону (–3,30%), Альбасете (–3,23%), Гвадалахару (–3,18%), Бадахос (–2,25%) и Касерес (–2,12%). Минимальное снижение зафиксировано в Сеговии (–0,22%).

По росту цен за этот же период лидировали Теруэль (+6,92%), Сьюдад-Реаль (+6,82%) и Толедо (+6,61%). В Мадриде жильё подорожало на 4,25%, в Сантандере — на 3,31%, в Пальме — на 3,21%. Позитивная динамика также отмечена в Памплоне (+3,02%), Понтеведре (+2,56%), Витории (+1,76%). В Барселоне повышение оказалось минимальным — 1,60%.

Скидки на жилье в Испании

Доля объявлений о продаже жилья, в которых владельцы снижали цену, выросла в Испании с 11% в первом квартале 2025 года до 14% в январе–марте 2026 года, сообщает Idealista.

Снижение цен в столицах

Лидируют Барселона и Теруэль, где доля таких объявлений достигла 21%. Высокие показатели также отмечены в Мадриде (20%), Аликанте (19%), а в Малаге, Севилье, Валенсии и Сарагосе — по 18%. Заметные значения фиксируются в Сеговии (19%), а также в Малаге, Севилье, Валенсии и Сарагосе (18%). В этих городах продавцы чаще корректируют ожидания, реагируя на более медленное заключение сделок.

При этом среди крупных рынков относительно устойчивее выглядят Пальма (14%), Бильбао (16%) и Сан-Себастьян (17%), где доля снижения ниже пиковых значений ведущих городов.

Уступки в провинциях

Среди провинций по доле объявлений со сниженными ценами лидировали Мадрид (18%), Барселона и Сарагоса — по 17%. Превысили средний показатель Севилья (16%), Санта-Крус-де-Тенерифе и Гипускоа (15%). На уровне 14% оказались Валенсия, Сеговия, Гвадалахара, Таррагона, Вальядолид, Визкая и Толедо.

13% продавцов жилья сделали скидки в таких регионах, как Астурия, Альбасете, Кадис, Кастельон, Кордова, Гранада, Лас-Пальмас, Мурсия, Наварра, Саламанка, Малага и Аликанте. Показатель 12% отмечен в А-Корунье, Бадахосе, Алаве, Альмерии, Касересе, Жироне и Ла-Риохе.

Балеарские острова и Сьюдад-Реаль отметились долей с удешевлением в 11%. В Леоне, Льейде, Луго, Понтеведре, Бургосе, Заморе и Паленсии снизили цены 10% владельцев. Минимальные значения зафиксированы в Оренсе (8%).

Рынок аренды в Испании: замедление темпов роста

В мае 2026 года ставки за аренду жилья в Испании выросли на 4% относительно того же периода 2025 года и достигли 15,1 евро за кв. м в месяц. Это максимальный уровень за всё время наблюдений. При этом темпы роста замедлились и стали самыми низкими с июня 2022 года, что указывает на постепенное охлаждение рынка. За последние месяцы динамика остаётся сдержанной: прирост за три месяца составил около 0,3%.

Крупные города Испании

Среди основных рынков лидирует по темпам роста Хуэльва — на 12%, до 10 евро за кв. м. Близки к этому уровню показатели Сьюдад-Реаля — плюс 11,8% и €8,3, и Куэнки — 11,1% и €8,5 за кв. м. В Леоне ставки повысились на 9,3% — до €9,2, в Хаэне — на 9,2% — до €8,5.

Значительно увеличилась плата за съемное жилье в таких локациях, как Кастельон-де-ла-Плана (+8,5%, €9,5 за кв. м), Аликанте (+8,3%, €13,2), Кадис (+7,9%, €12,7). В Мадриде отмечено повышение на 7,8%, но город опередил все остальные столицы по дороговизне — €23,4. Барселона оказалась единственным городом с отрицательной динамикой — минус 6,1% при очень высокой цене в €22,5 за кв. м.

Провинции Испании

Рынок аренды в Испании демонстрирует рост в 46 из 50 провинций. Лидируют Толедо (+12,4%), Альбасете (+12,1%), затем следуют Паленсия (+11,5%), Льейда (+10%) и Хаэн (+9,9%). Наиболее заметное падение зафиксировано в провинции Барселона — минус 8,8%. Также снижение наблюдается в Кантабрии (–3,3%), Гипускоа (–2,4%) и Жироне (–1,6%). В остальных провинциях динамика остаётся положительной, включая Мадрид, где рост составил 7,7%.

По уровню цен Мадрид сохраняет статус самой дорогой провинции страны с показателем 21,4 евро за кв. м. Далее следуют Балеарские острова (€20,1), Барселона (€18,8), Малага (€17,1), Гипускоа (€16,4), Лас-Пальмас (€15,9) и Санта-Крус-де-Тенерифе (€15,5). В нижней части ценового диапазона находятся Хаэн (€7) и Сьюдад-Реаль (€7,2), где аренда остаётся самой доступной в стране.

Автономные сообщества Испании

Повышение зафиксировано почти во всех автономных сообществах Испании, за исключением Каталонии (–9,5%) и Кантабрии (–3,3%). По темпам роста лидирует Кастилия-Ла-Манча (+10,7%). Далее следуют Астурия (+9,3%), Арагон (+9%), Мадрид (+7,7%), Эстремадура (+7,4%) и Валенсия (+7,1%). Темпы ниже среднего фиксируются на Балеарах (+2,2%), в Наварре (+1,4%) и Стране Басков (+1,1%).

По уровню цен Мадрид остаётся самым дорогим регионом с показателем €21,4 за кв. м. Далее следуют Балеарские острова (€20,1), Каталония (€17,2), Канары (€15,7) и Страна Басков (€14,9). Самые доступные значения фиксируются в Эстремадуре (€7,6) и Кастилии-Ла-Манча (€8,6).

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что ситуация на рынке жилья Испании постепенно меняется после серьёзной перестройки регулирования. Власти в последние годы усиливают контроль над арендным сектором, вводят ограничения в отдельных городах и регионах, а также расширяют административные требования к собственникам и инвесторам.

На этом фоне растут издержки владения недвижимостью и снижается гибкость стратегий для частных и институциональных игроков. Дополнительное давление создают более строгие правила найма, ограничения по условиям аренды и усиливающаяся нагрузка на рынок через регулирующие механизмы. В результате рынок входит в фазу более сложного баланса между доступностью жилья, интересами арендаторов и экономикой предложения.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment