Новый закон Испании может разрушить рынок аренды жилья

Эксперты опасаются негативного воздействия закона «О жилье», который предусматривает множество ограничений для собственников. Инициаторы преследовали, как заявлялось, благие цели – поддержать и арендодателей, и тех, кто снимает жилье, но в реальности недовольны оказались, похоже, все. Особенно сложная ситуация складывается в Мадриде и Барселоне, пишет Spanish property insight.

Напомним, закон одобрен в Сенате 17 мая 2023 года. Новые правила запрещают повышать арендную плату за счет расходов, которые не были ранее согласованы в договоре – имеются в виду в том числе затраты на коммунальные услуги, за вывоз мусора. К категории крупных арендодателей теперь будут относиться владельцы не десяти объектов, как раньше, а более пяти. Для подобных лендлордов ужесточат требования.

Ставка аренды будет заморожена в «стрессовых районах» – это территории, где расходы на аренду и основные товары превышают 30% среднего дохода жителей или где цены на недвижимость за последние пять лет выросли более чем на 3%. В подобных локациях за все расходы, связанные с работой риелтора, начнет отвечать собственник недвижимости, а не арендатор.

В соответствии с новым законом также предусмотрен повышенный ежегодный налог на недвижимость (IBI)в том случае, если дома или квартиры будут пустовать без причины более двух лет. Это нововведение затронет собственников, которым принадлежит не менее четырех объектов. Надбавка к стандартному налогу может достигать 150% (сейчас – 50%). Теперь застройщик должен передать 30% фонда в новостройках под социальное жилье, установлен потолок по ценам на аренду.

Если человек, снимающий жилье, не сможет заплатить, то владелец не имеет права его выселить. Последний пункт удивителен для Испании, ведь много лет в стране идет борьба с самозахватами. «Окупы» снимают жилье в аренду, а потом отказываются выселяться, или просто заселяются в период отсутствия хозяев. Собственнику в обоих случаях очень сложно вернуть имущество, потому что законы Испании больше защищают правонарушителей, чем владельцев. Судебные разбирательства могут длиться от 9 месяцев трех лет. При этом надо учитывать, что у «окупасов» существует разветвленная сеть организаций, которые не дают вернуться собственнику в собственную квартиру и препятствуют различным процедурам, которые должны выполнить государственные инстанции. На судебные тяжбы уходит довольно много денег, а после выселения, если этого удастся добиться, в большинстве случаев нужно делать капитальный ремонт и покупать новую мебель. Власти, тем не менее, продолжают публиковать инструкции о том, как остаться в чужом жилье. И вот теперь еще более усложнили процедуру выселения.

Владельцы жилья уже отреагировали на новый закон. В Мадриде 80% квартир предлагают лишь на среднесрочной основе и только 15% на длительный период. В Барселоне эти пропорции тоже составляют 74% и 12%, а до недавнего времени в обоих городах было наоборот – квартиры для долгосрочной аренды составляли 70-80% рынка. В результате законодательных корректив поднялись и размеры аренды, что стало большой проблемой для тех, кто не может купить квартиру. Если раньше можно было годами жить в арендованном жилье, то теперь это стало почти невозможно, ведь владельцы жилья предпочитают сдавать его на короткий срок и по более высокой цене.

Между тем в парламенте Каталонии зарегистрирован еще один законопроект, который коснется почти 100 тысяч объектов недвижимости. Левая коалиция En Comú Podem (ECP) предложила не только прекратить выдачу новых лицензий для туристических апартаментов, но и отозвать уже тысячи действующих, а также ввести целый ряд запретов. Новые лицензии будут выдавать лишь на три года с дальнейшим продлением при согласовании с градостроительной комиссией. Нельзя совмещать жилье для туристического использования и обычного проживания, под запрет попадет сдача части жилья – например, комнаты в квартире. Предлагается создать перечь зон с «напряженным рынком жилья» – там аренда будет невозможна. Для строительства недвижимости для туристов потребуется получать лицензию. Если инициативу одобрят, то это еще более кардинально изменит рынок аренды жилья для отдыха. Таким образом с рынка выведут большое количество квартир и домов.

Власти Испании декларируют программы, которые должны понизить цены и улучшить положение владельцев жилья и тех, кто его снимает. На деле ситуация, похоже, становится только хуже. Менее привлекательна испанская недвижимость становится и для иностранных инвесторов, ведь доходность при таком развитии событий может сократиться, окупаемость затрат займет гораздо больше времени. Возможны и убытки, особенно если жилье попадет в зону внимания «окупов». Между тем есть менее проблематичные варианты получения дохода через недвижимость, причем с более высокой доходностью. Например, в Грузии активно развивается рынок строительства, в том числе элитных объектов в курортных зонах. Порог входа там ниже, чем в Европе, а рост арендной доходности в 2022 году признан в исследовании Global Property Guide самым высоким в мире.