В Китае замедлилось восстановление экономики и рынка недвижимости

Фото: Wallpaper Flare

Продажи новых домов в Китае увеличивались в первые четыре месяца 2023 года, но в июне и в июле значительно упали. Риски, связанные с сектором недвижимости и механизмом финансирования местных органов власти (LGFV), становятся все более заметными, а доверие потребителей не восстановлено. Наблюдаются все признаки замедления восстановления экономики.



Китай набирал динамику в первом квартале 2023 года после упразднения ковидных ограничений и смягчения многих правил, но во втором квартале ситуация резко изменилась. Спрос внутри страны и за рубежом остался слабым, уровень безработицы растет, сохраняются проблемы в секторе недвижимости. А банки продолжают сталкиваться с проблемами из-за замедления роста кредитования по мере сокращения востребованности кредитов. Власти стремятся снизить ставки по ипотечным кредитам, и этом может повлиять на прибыльность банков, хотя влияние на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, должно быть незначительным.

Доверие к сектору недвижимости, на долю которого приходится четверть экономики КНР, было подорвано в 2022 году, когда застройщики не смогли продолжить работы из-за ограниченной ликвидности и строгих ковидных ограничений. Многие покупатели тогда пригрозили прекратить погашать ипотечные кредиты. Дело даже дошло до протестных акций, что нехарактерно для Китая. Ван Синпин, старший аналитик Fitch Bohua, считает, что пока наблюдается замедление восстановление экономики Китая и консервативное потребление.

За последний год власти приняли несколько мер для поддержки сектора, в том числе уменьшили первоначальные платежи, разрешили выдачу более крупных ипотечных кредитов и снизили ставки по ипотечным кредитам. Три китайских министерства опубликовали новые правила, позволяющие местным органам власти считать сделку первичной для покупателей, которые уже брали ипотеку, но не имеют жилья. Разрешение начинает действовать уже с конца августа. Предполагается, что это позволит большему числу китайцев претендовать на более низкий минимальный первоначальный взнос и процентные ставки. Решение китайского правительства может привести к росту спроса на жилье, но вряд ли восстановление будет устойчивым, подчеркивают в Fitch Ratings.

В Китае ранжируют города по уровням, к первому относятся самые крупные и богатые, далее класс снижается. В 16-ти городах высоких уровней людей с ипотечной историей даже без имущества относят к категории вторичных покупателей. Требования к дополнительному первоначальному взносу являются самыми высокими в четырех городах первого уровня, где покупателям необходимо внести 70-80%. При покупке жилья, которая совершена первый раз, можно претендовать на минимальный взнос в 30-35% и ожидается, что найдется много желающих совершить подобные сделки в новом статусе. Впрочем, в городах первого уровня политика, возможно не будет полностью ослаблена из-за опасений властей, связанных со спекулятивными покупками. Для муниципалитетов второго уровня изменения не будут столь разительными, потому что там меньше разница в суммах первоначального взноса.

Эксперты предполагают, что скачок продаж жилья может быть лишь временным, если настроения покупателей в отношении экономического роста, занятости и личных доходов останутся сдержанными. Существенное оживление продаж новых домов по всей стране маловероятно, поскольку их доля невелика по объему. Скажутся и последствия конкуренции с вторичным рынком.

В мае экономисты прогнозировали увеличение цен на новое жилье в Китае на 1,4%, падения инвестиций в недвижимость на 4,2% и роста продаж на 2,7%. Теперь, как отмечает Reuters, ожидания изменились. Оценка возможного роста цен упала до 0%. Предполагается, что вложения в недвижимость снизятся на 7,7%, а продажи жилья упадут на 5%. «Снижение инвестиций в недвижимость на каждый процентный пункт может замедлить темпы роста ВВП на 0,1 процентного пункта», – считает аналитик Ма Хун из Института инвестиционных исследований Zhixin.

Сохраняются проблемы с ликвидностью объектов, не лучшим образом на отрасли сказывается и более широкое замедление экономики в стране. Многие рейтинговые действия Fitch в отношении китайских эмитентов с февраля по июль были негативными, включая понижение рейтингов и пересмотр прогнозов и часов. Большинство понижений рейтингов было среди высокодоходных эмитентов. Потеря импульса в восстановлении экономики Китая ограничила потенциал для более позитивных рейтинговых действий.