Где получить ВНЖ за недвижимость и сколько платить налогов

Фото: Рxhere

Некоторые государства полностью закрыли программы получения гражданства и ВНЖ за инвестиции в недвижимость в связи с рекомендациями Евросоюза, многие перестали принимать заявки от соискателей из России и Беларуси в связи с событиями на территории Украины. Однако это направление по-прежнему остается одним из самых привлекательных и простых вариантов получения ВНЖ в довольном большом количестве стран. Подготовили подборку направлений с уровнем необходимых вложений и сделали обзор по налогам и сборам.

Испания

В Испании для получения ВНЖ нужно приобрести недвижимость стоимостью минимум 500 000 евро. Ограничений для иностранцев нет, в том числе для россиян и белорусов. Для приезда в страну без ВНЖ ЕС требуется виза.

Перед покупкой недвижимости необходимо получить «личный идентификационный номер иностранца» – NIE. Он выдается любому желающему по запросу в отделе иммиграции внутри Испании или в испанском консульстве страны проживания иностранца. Также требуется открыть счет в банке Испании, документально подтвердив законное происхождение средств.

Сделки по недвижимости оформляют с нотариусом, сборы за услуги которых регулируются государством, то есть плата одинаковая, но зависит от цены объекта. Например, за квартиру стоимостью 100 000 евро придется заплатить примерно 850 евро, а за недвижимость за 250 000 евро около 1000 евро. За регистрацию документов, подписанных нотариусом, в большинстве случаев требуется от 400 до 700 евро, но и в этом случае на величину сборов влияет стоимость сделки. Обычно гербовый, нотариальный и регистрационные сборы составляют по 1% от цены объекта.

Новый дом облагается НДС (IVA) в 10% от стоимости, то есть за недвижимость по цене в 500 000 налоги требуется дополнительно заплатить 50 000. Впрочем, ставки отличаются на различных территориях. На Канарских островах этот налог ниже – 7% и он называется иначе – IGIC - косвенный общий налог. При покупке жилья, субсидируемого государством, НДС может составлять 4%. Покупатель новостройки также оплачивает налог на документально подтвержденные юридические акты (IAJD или AJD) – своеобразный гербовый сбор. Суммы зависят от автономного сообщества.



При покупке жилья на вторичном рынке платят налог на передачу собственности (ITP). Сумма зависит от процента, применяемого к зарегистрированной цене, и автономного сообщества, в котором расположен дом – как правило, применяется ставка от 6% до 10%. Ниже ставки по субсидируемому жилью, на которое могут претендовать многодетные семьи, люди с ограниченными возможностями и молодежь.



За коммерческий объект НДС при покупке составит 21%.

Другие платежи:

ежегодный налог на недвижимость (el impuesto sobre bienes inmuebles, IBI) – 0,4-1,1% от кадастровой стоимости объекта, отличается в каждом регионе;

продажа – фиксируется прирост капитала между покупкой и продажей, с этой суммы налог для резидентов составляет 19-45% в зависимости от размера прибыли, с нерезидентов ЕС – 24%. После трех лет владения можно не платить этот налог;

аренда – 19% для резидентов, 24% для нерезидентов;

дарение и наследство – 7,65-87,6%, зависит от региона;

налог на богатство (impuesto sobre el patrimonio, IP) – взимается при стоимости недвижимости более 700 тысяч евро, варьируется от 0,2% до 3,75%. Резиденты Испании облагаются налогом по всему миру, а нерезиденты платят налог только с активов, расположенных в Испании. Ставки существенно различаются в разных автономных регионах, например, Мадрид и Андалусия предлагают 100-процентную льготу.

Ипотека. Банки Испании дают ипотеку в среднем на сумму в 80% от стоимости покупки, нерезидентам – 60%. При покупке с использование кредита нужно заплатить за оценку недвижимости – от 250 до 600 евро. Акт будет действителен в течение 6 месяцев в даты выдачи. Некоторые банки берут комиссию за открытие счета или получение ипотеки – до 2% от суммы займа, дополнительно зачастую требуется оформить страхование объекта недвижимости или жизни. Ипотечные ставки для резидентов стартуют с 1%, для нерезидентов – от 2-2,5%. Иностранцам обычно не дают кредит длительнее 20 лет.

ВВП Испании вырос на 5,5% в 2022 году. В первом квартале 2023 года зафиксирован квартальный рост на 0,5%, во многом обусловленный вкладом внешнего спроса благодаря устойчивым показателям туристического сектора. Эксперты ожидают замедление экономической активности в 2023-м на 1,9%. Прогнозируется, что общая инфляция будет умеренной на фоне снижения цен на энергоносители. Все еще высокий дефицит государственного бюджета продолжит сокращаться, но более постепенно, чем в последние два года, из-за замедления роста доходов.



Стоимость брендовой недвижимости варьируется от 7,8 тысяч евро. Например, Wyndham Grand Residences Costa del Sol стоит от 7818$ за м2.

Турция

Для получения ВНЖ нужно приобрести недвижимость, которая стоит от 50 000 долларов в небольших поселениях и не меньше 75 000 в крупных городах. Количество районов, где иностранцам разрешено купить жилье и оформить вид на жительство, регулярно сокращается, нужно проверять актуальную информацию. Вдобавок, под запретом покупка недвижимости, которая располагается на охраняемой территории или поблизости от военных баз.

Оформляя ВНЖ за вложения в недвижимость, иностранец должен знать, что такой объект предназначен только для проживания, а не для аренды. Кроме того, физлицам-иностранцам запрещено сдавать жилье и получать от этого доход, они должны заключать договоры со специальными компаниями.

Без ВНЖ граждане РФ могут находиться в Турции 60 дней беспрерывно, после пересечения границы еще 30 дней.

При покупке недвижимости стоимостью от 400 000 долларов можно претендовать на гражданство Турции, но с 1 января 2023 года изменены условия:

договор на покупку должен быть только один;

долевое участие от нескольких лиц уже не подойдет;

права, зарегистрированные в земельном кадастре как таймшер, не могут быть предметом приобретения турецкого гражданства;

покупать объект можно только у турков, причем на вторичном рынке недвижимость должна находиться в собственности прежнего владельца не менее трех лет;

недвижимое имущество может быть предметом приобретения гражданства только один раз;

нельзя продавать объект, купленный для получения паспорта Турции, в течение трех лет – соискатель должен написать соответствующее обязательство;

запрещена продажа тому же собственнику, у которого была куплена недвижимость.

При покупке необходимо оплатить налог в 4% от продажной цены. При взаимодействии с застройщиком эта сумма обычно делится поровну на покупателя и девелопера. На вторичном рынке, как правило, платит покупатель.

Другие налоги:

ежегодный на жилье в маленьких городах 0,1%, в мегаполисах и рядом с ними – 0,2%;

НДС обычно включен в стоимость объекта, для жилья площадью менее 150 кв. м – 8%, больше – 18%;

наследство – от 1% до 30%, зависит от стоимости объекта;

дарение – от 1% до 10%.



ВВП. В 2022 году в Турции зафиксирован рост ВВП на 5,6%. В первом квартале 2023 года развитие экономики увеличилось на 3,9%, сказались сильные землетрясения, которые унесли жизни более 50 000 человек. Реконструкция должна стоить более 100 миллиардов долларов. По данным Статистического института, во втором квартале 2023-го валовой внутренний продукт увеличился на 3,5% с сезонной и календарной поправкой, что превзошло прогнозы. Эксперты связывают это с повышенной активностью домохозяйств в начале года.
За шесть месяцев общие продажи жилья в стране снизились на 22,1%, до 565 779, сделок с иностранцами стало меньше на 45,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, до 19 275.

Годовой рост экономики прогнозируется на уровне 2,9%, хотя эксперты, среди которых провел опрос Bloomberg, ожидают меньших результатов – до 2,7%. В стране наблюдается разворот к более консервативной политике, введено множество дополнительных налогов и сборов, ограничено повышение арендных ставок и ожидается, что экономический рост замедлится.

Стоимость брендовой недвижимости варьируется в пределах 5-8 тысяч долларов за кв. м. Например, номера в Radisson обойдутся от 369 000$ (7500$ за м2).

ОАЭ

В Объединенных Арабских Эмиратах нет юридического понятия вида на жительство, но существуют долгосрочные или резидентские визы, которые эквивалентны ВНЖ в других странах.

Типы разрешений:

3 года – можно получить при покупке недвижимости за 750 000 дирхамов (около 200 000 долларов по курсу на 03.08.2023), возможно использование заемных средств. Нельзя отсутствовать в стране более 6 месяцев подряд, иначе визу аннулируют;

5 лет – 1 млн дирхамов (около 273 тыс. долларов) для инвесторов старше 55 лет. Вся сумма должна быть выплачена из собственных средств;

10 лет – 2 млн дирхамов ($545 000), без ипотеки. Нет требований к периодам пребывания в ОАЭ.

Без виз россияне могут находиться в стране 90 дней.

Иностранцам разрешено покупать недвижимость только в свободных зонах ОАЭ (freehold). Во многих случаях допустима лишь долгосрочная аренда (leasehold). Налоги на покупку нет, но нужно заплатить регистрационный сбор – от 2% до 4%. Также физлица могут попасть под действие нового корпоративного налога, который начал взиматься с июня 2023 года. Нововведение направлено главным образом на компании, которые управляют недвижимостью, занимаются строительством, агентской и брокерской деятельностью. Деятельность физлица, которое получает доходы с покупки-продажи и сдачи в аренду могут оценить как бизнес и в этом случае тоже начислят налог. Если купить квартиру в Эмиратах, пользоваться ей, а через несколько лет продать, то ничего платить не нужно.

Ставки корпоративного налога:

0% – на доход до 375 000 дирхамов ($102 000);

9% – на доход выше 375 000 AED.

Кто платит корпоративный налог:

юридические лица, зарегистрированные в ОАЭ;

иностранные компании, имеющие постоянное представительство в Эмиратах;

физические лица, которые занимаются предпринимательской деятельностью в ОАЭ в любой форме, в том числе через ИП.

Налоговый кодекс ОАЭ не подразделяет плательщиков по гражданству и месту жительства. Сбор взимается в каждом эмирате.

При передаче имущества в ОАЭ платят комиссию за перевод (Transfer fee). Она варьируется в зависимости от эмирата, например, в Дубае составляет 4%. Обычно комиссию оплачивает покупатель, но могут быть и варианты, когда затраты несут оба участника сделки.

При сдаче жилья взимается муниципальный сбор, ставка которого варьируются от 2% до 10% от стоимости аренды в зависимости от типа объекта и эмирата. В Дубае – 5% на жилье и 10% на коммерческие объекты. В Абу-Даби граждане ОАЭ освобождены от сборов, а экспаты платят 3%. В Шардже применяется ставка в 2%.

Налог на наследство не взимается, но при отсутствии завещания процедура еще недавно определялась в соответствии с принципами исламского шариата, вне зависимости от гражданства. Это значит, что все активы умершего переходили в собственность ближайшему родственнику мужского пола любой степени родства.

С 1 февраля в 2023 года в силу вступил новый закон «О гражданском личном статусе», который распространяется как на граждан ОАЭ, не являющихся мусульманами, так и на иностранцев-немусульман, проживающих на территории Эмиратов. Теперь при отсутствии завещания половину имущества наследует супруг, еще ½ делится между детьми уже без учета пола. Если детей нет, то доля переходит к родителям. Дальнейших круг наследников – братья и сестры.

Система наследования пока прозрачна только на бумаге. Зачастую по-прежнему используют законы шариата, встречается ущемление прав женщин. Собственникам лучше иметь гарантии безопасности и сохранности активов на любой случай.

Валовой внутренний продукт ОАЭ достиг 1,62 трлн дирхамов (442 млрд долларов) в 2022 году, достигнув 7,9% ежегодного роста. Центральный банк ОАЭ в июне 2023 пересмотрел свой прогноз экономического роста страны, не связанного с нефтью, с 4,2% до 4,5% на фоне резкого роста индустрии путешествий. При этом в целом ЦБ понизил рейтинг роста Эмиратов в 2023 году на 0,6 процентных пункта, до 3,3%, что отражает сокращение добычи нефти, согласованное членами Опек+.

Стоимость брендовой недвижимости составляет от 6 тысяч долларов за м2. Например, Marriott Residences от 409 000$ (6600$ за м2) и Wyndham Dubai Marina от 6036$ за м2.

Таиланд

В Таиланде не дают ВНЖ иностранцам, но можно получить долгосрочную визу. В 2022 году введена резидентская виза LTR, которая рассчитана на несколько категорий состоятельных иностранцев, в том числе бизнесменов, пенсионеров от 50 лет и старше, высококвалифицированных специалистов. Минимальный размер инвестиций – 250 000 долларов для пенсионеров и от 500 тысяч для богатых соискателей, владеющих активами не менее 1 млн долларов США и зарабатывающих от 80 000 в год. Вкладывать средства допустимо в государственные ценные бумаги и недвижимость.

В 2023 году власти изменили процедуру получения визы Thai Elite, которая переименована в Thailand Privilege, а цены на различные пакеты услуг увеличились от 50% до 500%. Элитную визу могли получить за 1 млн батов или 28 587 долларов США все желающие. Эксклюзивную резервную карту дают только по приглашению, лимит – 100 новых участников в год, а цена – 5 млн батов ($141 450).
Популярную пятилетнюю визу Elite Easy Access, стоившую 600 000 батов (около 17 тыс. долларов) переименуют в Gold Card, цена повысится до 900 000 ($24 461). Также Таиланд предлагает карты Diamond – на 15 лет за ฿2,5 млн ($70 725) и Platinum – 10 лет, ฿1,5 млн ($42 435). Текущие пакеты Thai Elite можно оформить до 15 сентября 2023 года. Они будут сняты с производства и заменены новыми 1 октября 2023.

Срок пребывания без виз для россиян – 30 дней.

В Таиланде существуют права собственности (freehold) и владения (leasehold), которое по сути является долгосрочной арендой на 90 лет. Налоги зависят от статуса собственника и типа имущества:

передача недвижимости – 2% от зарегистрированной стоимости недвижимости;

гербовый сбор – 0,5%. Платится, если владелец освобожден от налога на предпринимательскую деятельность;

налог у источника – 1% от оценочной или зарегистрированной стоимости. Если продавец – физлицо, то налог у источника рассчитывается по прогрессивной ставке на основе оценочной стоимости;

налог на предпринимательскую деятельность – 3,3% для частных лиц и компаний;

плата за регистрацию аренды – 1%, для права владения leasehold, сумма рассчитывается за весь срок в 90 лет, указанный в договоре. Зачастую делится между участниками сделки.



Удерживаемый налог при продаже физлицом зависит от количества лет владения. В таблице ниже указаны годы и вычет в процентах от кадастровой стоимости.



К налоговой базе, полученной при дальнейших подсчетах, применяется прогрессивная ставка налога на доходы физических лиц.



Налог на бизнес платится физлицами и компаниями при продаже, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет. Рассчитывается исходя из кадастровой стоимости или цены договора купли-продажи, в зависимости от того, что выше.

Налог на наследство нужно платить, если недвижимость стоит более 100 млн тайских батов (2,8 млн долларов). Если стоимость унаследованного имущества превышает указанную сумму, то налог берется только с дополнительных средств.

Ставки налога на наследство для более чем 100 000 000 тайских батов:

5% – на наследство для родителей и потомков;

10% – на наследство для других наследников.

Супруг наследника освобождается от налога на наследство независимо от стоимости наследства.

Налог на дарение – 5% от стоимости недвижимости. Если цена не превышает 20 000 000 тайских батов и указанное имущество передано в дар супругам, потомкам и родственникам по прямой восходящей линии, этот налог не взимается. Если имущество подарено другим лицам, то налог не применяется к имуществу стоимостью менее 10 000 000 тайских батов ($283 тыс.).

Ставки налога на землю и здания зависят от типа собственности и ее использования. Физические лица, владеющие виллой стоимостью менее 50 000 000 тайских батов ($1,4 млн) или квартирой стоимостью менее 10 000 000 ($283 000), освобождаются от этого налога, если они зарегистрированы в собственности. Если владелец не зарегистрирован или владеет несколькими жилыми объектами, то ставки налога применяются к общей кадастровой стоимости.



Коммерческая недвижимость облагается налогом 0,3-0,7%. Ставка владения землей увеличивается на 0,3% каждые три года, если земля не используется (максимум до 3%).

Аренда – если владелец находится за пределами Таиланда, то управляющая компания будет удерживать с дохода от аренды 15%. Налоговые резиденты платит 5%. Стоит учесть, что власти Таиланда запрещают сдавать кондоминиумы на срок менее 30 дней, если нет лицензии отеля.

Можно получить налоговые вычеты, если имущество находится в собственности. При leasehold получается субаренда и права на вычет не возникает. Сумма годового дохода после всех причитающихся вычетов облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале:

до 149 000 – не облагается налогом;

от 150 000 до 499 000 – 10%;

от 500 000 до 999 000 – 20%;

от 1 000 000 до 3 999 999 – 30%;

от 4 000 000 и более – 37%.

ВВП. В 2022 году экономика Таиланда выросла на 2,6%, не оправдав и без того скромных ожиданий, поскольку сильное восстановление туризма и внутреннего потребления не смогло компенсировать падение экспорта. В первом квартале 2023 года валовый продукт Таиланда увеличился на 2,7%, во втором на 3,1%, что обусловлено потоком иностранных туристов. Экономика страны ориентирована на туризм, прогнозируется, что в этом году Таиланд примет 29 миллионов гостей. Для сравнения, в доковидном 2019-м было 40 миллионов посетителей. Падение товарного экспорта стабилизировалось, но продолжает тормозить общий рост экономики.

Согласно опросу Reuters, в этом году рост ВВП прогнозируется в среднем на 3,7%, что соответствует оценке Банка Таиланда, и на 3,8% в 2024-м. Правительственное агентство экономического планирования пересмотрело прогнозы, понизив их с 3-4% до 2,7-3,7%.

Стоимость брендовой недвижимости – от 7 тысяч долларов. Например, Wyndham Grand Residences Wongamat - от 7222 $ за м2.

Грузия

Для получения ВНЖ Грузии нужно приобрести недвижимость по рыночной стоимости от 100 000 долларов. При таких вложениях оформляется краткосрочный вид на жительство с годовым сроком действия как покупателю, так и его супруге и ребенку. Иностранец может претендовать на любые объекты, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Допустимо сдавать жилье в аренду, дарить, продавать или передавать по наследству.

Инвестиционный ВНЖ – выдается на 5 лет иностранцам и членам их семей, которые вложили средства в экономику Грузии или недвижимое имущество, которое стоит более 300 000 долларов. Срок действия – до 5 лет.

Постоянный вид на жительство – оформляют при владении недвижимостью от 300 000 долларов в течение 5 лет, а также предпринимательской деятельности:

в первый год пребывания на сумму не менее 50 000 долларов;

во второй от 100 000;

третий, четвертый и пятый годы − не менее 120 000 долларов.

Срок безвизового пребывания для представителей почти 100 стран – 360 дней.

При покупке недвижимости в Грузии налог не взимается. Процедура приобретения и ставки для резидентов и нерезидентов в Грузии одинаковы. Ежегодный налог могут не платить на законных основаниях многие категории собственников. Например, освобождены от этого бремени физические лица, доход семьи которых не превышает 40 000 лари в течение года ($15 182 по курсу на 03.09.2023). Также не облагаются сборами некоторые виды имущества:

используемое для работы с нефтью, газом, для экономической, медицинской, гостиничной и туристической деятельности;

разрушенное более чем на 50% в результате стихийного бедствия;

расположенное на оккупированных территориям до разрешения конфликта;

находящееся в свободной промышленной зоне.

Если доход собственников жилья не превышает 100 000 лари ($38 тыс.), то ставка налога варьируется от 0,05% до 0,2% от стоимости имущества на конец налогового периода. При более высоких доходах – 0,8-1%. Зарубежный доход собственников, которые не являются налоговыми резидентами Грузии, не учитывается.

Минимальная ставка налога на землю – 0,24 лари за кв.м. Налог зависит от размера участка и его расположения.

Аренда – при сдаче жилья в аренду нужно заплатить налог в 5%. Предварительно необходимо зарегистрировать на портале Службы доходов и получить ID налогоплательщика. Если этого не сделать, то придется заплатить 20% от разницы между доходами и расходами, а также штраф. Налог на сдачу коммерческой недвижимости – 20%.

Продажа недвижимости – 5% от дохода, то есть разницы между ценой покупки и продажи. Если недвижимость находится во владении более двух лет, то продавец освобождается от уплаты налога.

ВВП.По данным Национального статистического управления, в 2022 году рост валового внутреннего продукта (ВВП) превысил 10% по сравнению с 2021-м. За пять месяцев 2023 года реальный ВВП стал больше на 7,5%, чему способствовали успешное развитие секторов транспорта и информационно-коммуникационных технологий, а также высокий уровень ПИИ и восстановление туризма. Значительное влияние на страну оказали потоки иммигрантов из России, Украины и Беларуси. Агентство Fitch Ratings на этом основании прогнозировало экономический рост Грузии в 2023 году до 6,9% отметив чрезвычайно сильное восстановление.

Темпы роста в июле 2023 года увеличились на 5,5% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го, по данным Geostate. Средний рост реального ВВП за январь-июль 2023 года составил 7,2%. Отмечен значительный вклад в увеличение показателей финансовой и страховой, научно-технической деятельности, строительства и торговли.



Стоимость брендовой недвижимости составляет от 3,7 тысяч долларов. Например, Wyndham Grand Residences Batumi Gonio Aqua — от 3270 $ за м2.