Что с бумом недвижимости в Польше? Обзор цен на квартиры в Кракове и Варшаве

Эксперт International Investment по рынку недвижимости Польши Елена Белошапка рассказала об изменениях спроса и предложения, влиянии ипотечных ставок и уровне цен на квартиры.


- Расскажите, пожалуйста, о себе и Вашей компании, чем занимаетесь, как давно в этой сфере.

- Добрый день. Меня зовут Елена Белошапка. Работаю Специалистом рынка недвижимости в Варшаве и вот уже на протяжении двух лет являюсь сотрудником Maxon Nieruchomości. В большей степени занимаюсь клиентами из Восточной Европы. Сфера моей деятельности — рынок первичной и вторичной жилой недвижимости, коммерческая и инвестиционная недвижимость, аренда, продажа домов и земельных участков. Мне нравится моя работа, стараюсь в первую очередь услышать своего клиента, помочь сориентироваться на новой незнакомой территории, разобраться с ментальными особенностями. Мои клиенты должны быть уверены, что я понимаю их требования в отношении поиска, покупки и оформления сделок недвижимости.

Компания Maxon Nieruchomości занимается недвижимостью в Варшаве и окрестностях. Агентство занимается продажей и арендой квартир, домов, офисов и земельных участков.

- В 2008 году многие страны мира и ЕС столкнулись с финансовым кризисом, но в одних странах в большей, а в других в меньшей степени. Как кризис отразился на рынке недвижимости Польши? Сильно ли сказался на ценах и спросе?

Польша — одна из стран, которая легко перенесла финансовый кризис. Связано это с тем, что она в эти годы активно финансировалась Европейским Союзом. Банковская система своевременно снизила процентные ставки по депозитным вкладам с 4.5 до 2%. Банки ограничили выдачу кредитов ипотечных. И в этот момент Польша готовилась к Евро 2012. Уровень финансовых инвестиций и правильной экономической политики не позволили ей глубоко погрузиться в кризис.

- Как сегодняшний уровень цен и спроса на недвижимость в Польше соотноситься с 2007 докризисным годом?

- В 2017 году достигнуты новые рекорды на рынке первичного жилья в Польше. Количество транзакций, заключенных в 2017 году, оказалось исторически самым высоким, и кажется, что и покупатели, и застройщики забыли очень слабые настроения, которые преобладали на этом рынке после бурного конца 2008 года.

Согласно REAS, количество транзакций, проведенных на первичном рынке в шести крупнейших воеводствах Польши (Варшава, Краков, Вроцлав, Труймясто, Познань, Лодзь), составило около 62 тысяч и это было почти в три раза выше, чем в 2009 году.

Статистические отчеты также показывают, что в последние несколько лет, когда количество сделок, заключенных на первичном рынке жилья, увеличивается с каждым годом, рост цен был очень умеренным и составлял около 10 % в в течение 4 лет.

Основным фактором, стимулирующим увеличение количества транзакций, является низкий уровень процентных ставок. Они поддерживают очень хорошие продажи разработчиков благодаря таким факторам, как:

1. Низкая стоимость ипотеки - общие ставки по ипотечным кредитам сейчас близки к процентным ставкам по кредитам в швейцарских франках с 2007 по 2008 год. Заемщики решают взять кредит и финансировать покупку квартиры таким образом, исходя главным образом из суммы текущего платежа.

2. Низкие процентные ставки по депозитам - при нынешнем предложении банков в этом отношении инвесторы перечисляют накопленные средства на покупку недвижимости, которые воспринимаются как надежные и стабильные вложения. В отличие от периода 2007-2008 годов, они рассчитывают не на быструю и высокую доходность приобретенной квартиры, а на рентабельность аренды, которая превышает прибыльность банковского вклада. Девелоперы считают, что 30% -40% покупаетелей приобретают квартиру за наличные. Большая их часть - покупки с инвестиционной целью.

3. Следует ожидать, что в случае заметного увеличения процентных ставок, количество сделок на рынке жилья упадет. Такой сценарий возможен уже в 2018 году, потому что мы слышим все больше и больше мнений об объявлении роста инфляции в ближайшие 12 месяцев. Однако он не должен повторять сценарий внезапного спада спроса, который имел место в конце 2008 года. Нынешний спрос характеризуется гораздо лучшим качеством, а средний уровень цен является умеренным по сравнению с уровнем 9 лет назад. Наблюдаемое увеличение цен планомерно и постепенно длится уже 4 года, достигнув около 2,5 процентов в среднем за год.

Средняя цена также может упасть, хотя объем любых убытков не должен быть столь резким, как на рубеже 2008 и 2009 годов, и для этого есть несколько аргументов:

- Финансовая ликвидность большинства девелоперов, участников фондового рынка и многих крупных региональных организаций в настоящее время находится на высоком уровне. В отличие от рубежа 2008/2009 годов, они не будут вынуждены быстро продавать акции. Вероятно, компании смогут быстро сократить масштабы инвестиций и гибко настроить его на снижение спроса.

- В ситуации постепенного снижения цен, а не их внезапного краха, клиенты, которые подписали контракты на строительство недвижимости и находятся в процессе кредитования, вряд ли захотят выйти из подписанных контрактов (штрафной риск до 5% от цены квартиры).

- Средний уровень контрактов на строящиеся проекты высок, что можно увидеть в текущей эффективности продаж (более 25% роста ежеквартально). В сценарии снижения спроса начатое строительство со значительными контрактами будет завершено в любом случае (возможно, с использованием банковского кредита), а строительство новых проектов может быть отложено вовремя и в большей степени, чем было ранее зачислено.

- В отличие от 2008 года, нет никаких предпосылок к тому, что клиенты будут лишены основного источника финансирования, т.е. ипотечного кредитования, поскольку ситуация с банками сейчас лучше, чем 8 лет назад. В то время банки не только прекратили выпуск новых кредитных решений, но и во многих случаях те, которые уже были предоставлены, были аннулированы.

- Средняя площадь квартир, предлагаемых в настоящее время, меньше, и графики их ввода в эксплуатацию намного лучше подходят для ожиданий клиентов и их финансовых возможностей, чем в докризисный период, когда в предложении доминировали большие квартиры с малым количеством комнат. Средняя цена проданных квартир в настоящее время ниже, чем в 2007-2008 годах.

- Самые востребованные города - Варшава и Краков. Расскажите о ценах на недвижимость, а также на ее аренду в этих городах?

- Бум недвижимости в Польше, кажется, несколько уменьшился, поэтому цены более благоприятны для покупателей. Есть крупные города, где в конце прошлого года агенты по операциям с недвижимостью даже зафиксировали снижение транзакционных цен на квартиры.
Примером этого является Познань, где в последнем квартале 2017 года средние закупочные цены снизились на 3,5 процента. В то же время во Вроцлаве они снизились на 1,4 процента, а в Гдыне - на 0,7 процента. - результаты отчета Metrohouse и Expander.

В столице все еще не так хорошо, где транзакционные цены на квартиры, зарегистрированные посредниками, увеличились на 3,6%. Интересно, что исключением явился Краков. Прирост составил 4 процента, хотя цена за квадратный метр меньше, чем в Варшаве. Это 6 287 злотых и 7 811 зл., соответственно.

Средние цены сделок на вторичном рынке Польши в четвертом квартале 2017 года

город	средняя цена сделки	изменение цены в течение месяца	изменение цены в течение года	средняя цена квартиры	средний размер
Вроцлав	5 350 зл.	-2,10%	-1,40%	317 800 злотых	60 кв.м
Краков	6 287 зл.	0,00%	4,00%	346 700 злотых	57 кв. М
Варшава	7,811 зл.	-1,60%	3,60%	436 200 злотых	57 кв. М
Познань	5 235 000 зл.	-3,90%	-3,50%	356 000 злотых	69 кв. М
Гданьск	5 788 зл.	-1,30%	1,20%	300 000 злотых	54 кв. М
Гдыня	4 850 зл.	-3,80%	-0,70%	276 200 злотых	56 кв. М
Лодзь	3726 зл.	-7,30%	1,60%	194 700 злотых	52 кв. М

Средняя цена 1 кв.м квартиры в Варшаве (3 квартал 2017)

Квартира до 35 м² 7865,69 zł
Квартира 35-40 м² 7555,19 zł
Квартира 40-50 м² 7890,68 zł
Квартира 50-60 м² 7664,96 zł
Квартира 60-70 м² 7533,61 zł
Квартира 70-80 м² 7830,49 zł
Квартира 80-100 м² 7798,08 zł
Квартира более чем 100 m² 8739,70zł


Средняя цена 1 кв.м квартиры в Кракове (3 квартал 2017)

Квартира до 35 м² 6811,24 zł
Квартира 35-40 м² 6656,14 zł
Квартира 40-50 м² 6508,67 zł
Квартира 50-60 м² 6010,91 zł
Квартира 60-70 м² 6032,42 zł
Квартира 70-80 м² 6543,15 zł
Квартира 80-100 м² 6090,32 zł
Квартира более чем 100м² 6790,00 zł


Продолжение следует.



International Investment