Как изменился рынок недвижимости Европы. Исследование Deloitte

Опубликован Deloitte Property Index 2023 – это 12-е издание Индекса недвижимости, которое представляет обзор европейских рынков жилой недвижимости. Анализ проводился по 27 странам и 76 городам. Property Index признан одним из самых влиятельных и всеобъемлющих отчетов, которые исследуют рынки жилой недвижимости Европы и зарекомендовали себя как ценный источник информации для профессионалов, учреждений и широкой общественности.

Аналитики отмечают, что для европейских рынков важным фактором стали геополитические изменения, в которых значительную роль сыграло происходящее на территории Украины. Это усугубило энергетический кризис во многих государствах. Кроме того, повышение процентных ставок по вновь выданным ипотечным кредитам привело к падению количества продаж. Наконец, инвестиции существенно изменили ситуацию на различных национальных рынках жилья.

Копенгаген оказался единственной столицей, в которой было зафиксировано снижение цен на новое жилье в период с 2021 по 2022 год. Наиболее высокий уровень средней арендной платы за жилье сохранился в Дублине – 32,8 евро за кв. м. Максимальное ежегодное процентное изменение цены на новое жилье выявлено в Мариборе (Словения) – 38%. Самые доступные цены на жилую недвижимость на национальном уровне оказались в Боснии и Герцеговине.

Израиль признан самой дорогой страной для покупки нового дома в 2022 году – 5 701 евро за кв. м. Тель-Авив опережает по цене за квадратный метр квартиры Париж и Мюнхен – 14 740 евро. На втором месте по цене сделки Австрия – 4 925 за «квадрат», на третьем Германия – 4 800. Во Франции жилье стоило в 2022 году 4 639 евро/кв. м, в Норвегии – 4 204. На другом конце ценовой шкалы самая низкая средняя цена сделки на новое жилье была зафиксирована в Боснии и Герцеговине – 1237 евро. За ней последовали Греции – 1330 евро/кв.м и Румыния – 1417 Фактически, по сравнению с предыдущим изданием Индекса недвижимости, не было ни одной европейской страны с ценой сделки ниже 1000 евро/кв.м.

В диапазоне от 1500 до 3000 евро за кв. м для новых квартир находятся южноевропейские страны, такие как Португалия (1 723), Италия (2 371) и Испания (2 663 евро), а также некоторые страны Центральной и Восточной Европы – Сербия (1 785), Словения (1 927), Польша (1 975), Хорватия (2 189) и Венгрия (2 300).

Наиболее интенсивный рост цен в период с 2021 по 2022 год наблюдается в Литве, где средняя сумма сделки с новым жильем выросла на 31,9% по сравнению с 2021 годом. Рост цен более чем на 20% был зафиксирован в Боснии и Герцеговине (+27,0%), Хорватии (+20,1%). Снижение средних цен сделок было отмечено только в Великобритании (-18,8%), Дании (-9,7%) и Франции (-0,2%).



Франция по-прежнему лидирует по завершенному строительству – 482 200 домов. За ней следуют Германия и Польша с 295 300 и 238 600 единиц соответственно. В Литве и Ирландии наблюдался значительный рост числа возведенных объектов – 46,7% и 45,2% соответственно. Кроме того, существенное годовое увеличение наблюдалось в Чехии (+14,0%), Израиле (+11,0%), Дании (+10,4%), Болгарии (+10,0%). В этом списке, как ни странно, Босния и Герцеговина (+9.9%), в которой построено лишь 2900 жилых единиц – это наименьшее количество построенных жилых домов на 1000 жителей в любой европейской стране. В числе аутсайдеров также Испания и Португалия. В нескольких странах наблюдалось снижение по завершенным объектам, среди таких Бельгия (-5,7%), Испания (-4,9%), Эстония (-3,2%), Словакия (-2,1%) и Норвегия (-1,4%).



В Израиле оказалось больше всего введенных в эксплуатацию жилых помещений в год на 1000 жителей, на втором-третьем местах Австрия и Литва. Наибольшие объемы введенных в эксплуатацию жилых помещений зафиксированы во Франции (376 200), Германии (217 600) и Польше (200 300). Самый низкий уровень введенного в эксплуатацию жилья был зарегистрирован в Италии, а также в Боснии и Герцеговине, Словении.
Значимый прирост по введенному жилью отмечен в Сербии, Болгарии и Венгрии. Наиболее существенное падение зафиксировано в Польше, Эстонии, Австрии и Дании.

Согласно данным, собранным национальными офисами Deloitte в Европе, Болгария обладает самым большим жилищным фондом на душу населения – 624 жилых помещения на 1000 жителей. Далее следуют Португалия и Франция с 585 и 552 баллами соответственно.
На противоположном конце шкалы находится Греция (285 единиц на 1000 жителей), Израиль (295) и Великобритания (371) имели самый низкий уровень в 2022 году.

В абсолютном выражении Германия обладает самым большим жилищным фондом – 43,4 млн жилых помещений. На втором месте Франция – 37,6 млн, на третьем Испания – 26,1 млн. Самый маленький жилищный фонд был в Эстонии (0,74 млн жилых помещений), далее следовали Литва (1,45 млн) и Ирландия (2,12 млн).

В целом, 2022 год отличался по многим параметрам от двух предыдущих лет. Вновь открылись границы, отменены пандемические ограничения на поездки. Экономика начала восстанавливаться после пандемии. В начале 2022 года сочетание стремительного роста потребительских цен и все еще относительно низких процентных ставок по ипотечным кредитам ускорило рост спроса на жилую недвижимость в большинстве европейских стран. Это также привело к резкому росту цен на жилье, что привело к сдерживанию доступности жилья, занимаемого собственниками.

После периода восходящего экономического тренда национальные экономики также приступили к ужесточению денежно-кредитной политики, чтобы взять инфляцию под контроль. Повышение краткосрочных процентных ставок на национальном уровне увеличило спрос на арендное жилье. В 2022 году европейский рынок жилой недвижимости столкнулся с энергетическим кризисом, вызванным российским вторжением в Украину. Для достижения энергетической самодостаточности за счет внешних источников пришлось искать более устойчивые и экономически эффективные решения.

По прогнозам, на европейском рынке жилья будет наблюдаться высокий спрос, с акцентом на изменение жилищных предпочтений в сторону арендуемого жилья для различных групп населения. В нем также будет сделан упор на устойчивое и энергоэффективное жилье и интеграцию технологий в жилую недвижимость.

Последние данные показывают, что экономика еврозоны стагнировала в четвертом квартале 2022года, более глубокой рецессии не было благодаря тому, что цены на энергоносители оказались ниже, чем ожидалось, помогли и многочисленные меры помощи со стороны местных органов власти. Согласно предварительной оценке Евростата, в 1 квартале В 2023 году ВВП еврозоны вырос на 0,1%. Показатели опроса за второй квартал предполагают продолжение роста, при этом сектор услуг явно опережает производственную сферу, а доверие потребителей продолжает восстанавливаться с исторического минимума прошлой осени. На этот год Международный валютный фонд прогнозирует рост экономики на 0,8%. Риски для прогноза смещены в сторону понижения. Впрочем, неспособность сдержать риск финансовой стабильности может привести к кризису и снижению темпов роста, а также к более высокой инфляции, чем ожидалось, что способно привести к дальнейшему ужесточению денежно-кредитных условий.