Цены на жилье Германии упали в среднем на 10%

Обновленный Индекс недвижимости Германии (Greix) вновь показал снижение цен в третьем квартале 2023 года. Дешевле стали все сегменты жилья, количество сделок с недвижимостью значительно сократилось. Наиболее стабильное положение наблюдается в Кельне и Берлине.

По сравнению со вторым кварталом цены на квартиры упали на 1,5%. Дома для одной семьи подешевели на 3,2 процента, а на несколько семей – на 5,9%. Снижение с поправкой на инфляцию еще больше – 2,2%, 3,9% и 6,6% соответственно. В годовом исчислении стоимость квартир понизилась на 10,5%, домов на одну семью на 12,1%, на несколько – на 24%. По сравнению со средним показателем за 2019, 2020 и 2021 годы падение по количеству сделок составило до 50%. Президент Кильского института Мориц Шуларик отметил, что кризис на немецком рынке недвижимости продолжается и это плохая новость, особенно для девелоперов.



В 7 крупнейших городах Германии (Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Кельн, Мюнхен, Штутгарт) цены падают практически по всем видам жилой недвижимости. Только в Кельне они незначительно выросли – на 1,1%. Самое резкое падение цен зафиксировано в Дюссельдорфе – минус 6,6%. Во Франкфурте-на-Майне (-1,6%) и Штутгарте (-1,9%) цены падают умеренно, в то время как в Берлине (-0,8%) они почти не изменились.

За пределами топ-7 наиболее резкое снижение наблюдается в Эрфурте (-9,1%), Мюнстере (-6,2%), Дуйсбурге (-4,4%) и Лейпциге (-4%). Лидерами роста стали Хемниц (+ 5,2%) и Потсдам (+ 4,2%), где цены существенно увеличились по сравнению с предыдущим кварталом.
Стоимость квартир в Берлине и Кельне стабилизируется или растет незначительно. Наибольшее падение цен зафиксировано в Дюссельдорфе (-17%) и Штутгарте (-15%). Для всех 18 городов индекса снижение цен по сравнению с пиком составило 10%.





Напомним, что уже во втором квартале экономисты зафиксировали рекордное для страны снижение цен на жилье. В годовом исчислении оно подешевело на 9,9%, за квартал – на 1,5%. В крупных городах снижение было более резким, чем в малонаселенных районах. В Берлине, Гамбурге и Мюнхене цены на квартиры упали на 9,8%, а на дома для одной и двух семей – на 12,6% за год.

«Повышение процентных ставок ЕЦБ вызвало явный разворот тенденции к снижению на рынке жилья Германии, и дна пока не видно. – отметил Шуларик. – Тем не менее, цены больше не падают так резко, как в прошлом году. Но рынок также находится на более низком уровне, примерно на как в 2019 году. Решение ЕЦБ пока больше не повышать процентные ставки – это, по крайней мере, проблеск надежды на стабилизацию на рынке недвижимости».

Reuters подчеркивает, что Европейский центральный банк всего за 15 месяцев повысил процентные ставки на 450 базисных пунктов, положив конец десятилетней эпохе минимальных затрат по займам. Это, а также стремительная инфляция и непонятные перспективы вынудили многих жителей Германии предпочесть аренду покупке. Некоторые немецкие застройщики заявили о неплатежеспособности, строительная активность упала более чем на треть по сравнению с прошлым годом.

Эксперты сектора недвижимости в августе прогнозировали падение цен на 5,6%, в 23-24 ноября заявили, что средняя стоимость жилья снизится на 8% в этом году и на 2,8% в 2024-м. Старший аналитик по недвижимости BayernLB Себастьян Шнейдар отметил, что высокие процентные ставки вынудили около половины всех потенциальных покупателей покинуть рынок жилья. Вдобавок, произошел значительный рост накладных расходов на отопление, электричество и коммунальные платежи, которые также увеличили стоимость жилья для домовладельцев.

Правительство пообещало выделить 45 млрд евро на поддержку сектора недвижимости и заявило о мерах по стимулированию жилищного строительства, включая налоговые льготы, но эксперты сомневаются, что это кардинально изменит ситуацию, восстановление займет достаточно много времени и вряд ли случится в ближайшие кварталы. По мнению многих аналитиков, доля домовладельцев среди арендаторов будет снижаться в ближайшие пять лет, а цены за съемное жилье вырастут на 4% и более до 2026 года. Глобальный глава отдела макроэкономики ING Карстен Бжески отметил, что в эпоху низких процентных ставок домовладение в Германии стало более популярным, но даже по сравнению с большинством других европейских стран ФРГ остается страной арендаторов. Высокие ставки в банках не позволят большому количеству людей купить недвижимость, так что «тенденция к переходу от арендаторов к арендодателям закончилась». Кроме того, спрос на арендную недвижимость повышает иммиграция.

С другой стороны, правящая социал-демократическая партия Германии настаивает на более жестком регулировании арендной платы. Подразумевается ограничение на повышение арендных ставок. Например, в проекте указано, что в густонаселенных жилых районах плата не должна расти более чем на 6% в течение трех лет и не может превышать установленный местный максимум. Для сравнения – сейчас общий лимит повышения арендной платы составляет 20% на три года, в городах с ограниченной доступностью жилья – 15%. Мера направлена на поддержку арендаторов, ожидается, что это поможет снизить ставки до 11%. Так что инвесторы вряд ли могут рассчитывать на покупку по сниженным ценам и высокую арендную доходность.