Что будет с рынком недвижимости Канады в 2024 году

Фото: Unsplash

Портал PWC опубликовал отчет «Новые тенденции в сфере недвижимости», который составлен на основании мнения экспертов этого рынка Канады. В исследовании отмечены проблемы сектора, сделан обзор направлений для инвестирования и выдвинуты предположения, что ждет рынки Ванкувера, Торонто и других городов Канады – всего охвачено 10 рынков.

Торонто

Район Большого Торонто, по мнению экспертов, остается лучшим выбором для инвесторов, но в этой локации наблюдаются и некоторые проблемы. По данным Статистического управления Канады, во втором квартале 2023 года в Торонто зафиксирован самый высокий рост затрат на жилищное строительство в стране, который в годовом исчислении достиг 13%.

В секторе офисов востребована аренда качественной современной недвижимости со всеми необходимым удобствами в центре города. По данным CBRE, уровень вакантных площадей в центральных районах Торонто составил 15,8% во втором квартале 2023 года, что заметно ниже показателя в 20,5% для ближайших пригородов. При этом почти рекордное количество площадей находится в субаренде. Это заставляет некоторых владельцев зданий беспокоиться о том, что уровень вакантных площадей может вырасти по мере истечения срока основной аренды.

Многие собственники промышленной недвижимости в Торонто настроены оптимистично, но есть некоторые опасения, что рост арендной платы достиг плато. Компания Colliers сообщила, что ставки за съемные промышленные помещения выросли менее чем на 1% во втором квартале – в среднем до 18,14 долларов за квадратный фут. В розничном сегменте тенденция раздвоения продолжает сохраняться, поскольку владельцы некоторых объектов, в частности ориентированных на продуктовые магазины и торговые центры с премиальным набором арендаторов, видят в этом более высокую доходность.

Ванкувер

Застройщики жилья в Ванкувере действуют с большей осторожностью, чем в предыдущие годы, поскольку более высокие процентные ставки увеличивают стоимость финансирования, снижают покупательную способность и оказывают давление на общий экономический рост города. Но если некоторые девелоперы Канады откладывают запуск новых проектов до следующего года, то в Ванкувере не наблюдается существенного замедления темпов строительства уже реализуемых проектов. После снижения объемов строительства жилья примерно на 15% в 2023 году, Conference Board Канады (CBoC) прогнозирует, что активность полностью восстановится и вернется к уровню двухлетней давности в следующем году.

Рынок офисных помещений Ванкувера превосходит показатели большинства других канадских городов, отчасти благодаря относительно успешной политике возвращения на офлайн-работу. Количество площадей, сдаваемых в субаренду, растет, что вызывает вопросы о том, сколько площадей потребуется, когда срок аренды истечет. Инвестиции в офисы в городе ограничены, и девелоперы в некоторых случаях отказываются от офисных площадей в планируемых многофункциональных комплексах.

Инвесторы продолжают проявлять интерес к промышленным активам города в связи недавним ростом арендных ставок на 15,7% за последние четыре года, по данным Colliers. При этом отмечается, что одновременно более дорогой стала и земля, что замедляет увеличение предложения. Многие строители, реализующие новые промышленные проекты, осваивают землю, которая была приобретена много лет назад по более низким ценам.

Калгари

Инвесторы в Калгари проявляют интерес к жилому сегменту, особенно к сектору многоквартирных домов и квартир, сдаваемых в аренду. Это происходит благодаря росту населения и его доступности по сравнению с другими крупными канадскими городами.

Рынок офисных помещений Калгари по-прежнему сталкивается с проблемами. Доля вакантных площадей довольно велика – во втором квартале она превысила 31%. В городе востребована муниципальная программа стимулирования, которая поощряет владельцев недостаточно используемых офисных зданий переоборудовать недвижимость для других целей.

Производственные площади в Калгари тоже более доступны, чем в других городах. Арендная плата в этом секторе достигла в среднем 11,95 долларов за квадратный фут. Однако девелоперы приостановили некоторые новые проекты из-за повышения процентных ставок.

Монреаль

В Монреаля застройщики тоже сталкиваются с более высокими затратами на финансирование. В 2022 году объем ввода жилья упал на 25%, этот процесс продолжается и в 2023-м. Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) ожидает, что незначительный рост стоит ждать в 2024-м. Наиболее привлекательно здесь многоквартирное жилье, около которого прокладывается новая сеть метрополитена Réseau express.

Многие сотрудники Монреаля продолжают работать несколько дней в неделю из дома, поэтому особого оживления на этом рынке не наблюдается. Впрочем, некоторые владельцы и менеджеры новых высококачественных офисных зданий говорят, что они сталкиваются с меньшим количеством проблем при заполнении своих объектов, чем ожидалось.

Сфера аренды промышленной недвижимости росла в 2021 и 2022 году, но в середине 2023-го зафиксировано замедление. Тем не менее, инвесторам по-прежнему интересен этот сектор – тем более, что наблюдаются некоторые улучшения, правда, пока очень незначительные.

Галифакс

В последние годы количество проживающих в Галифаксе увеличилось на 4,3%, это второй по величине показатель роста после Монктона, по данным Статистического управления Канады. Этот процесс привел к ограниченному количеству доступных домов, хотя объемы строительства в городе тоже достигли исторического максимума.

Цены на жилье в Галифаксе растут, многие покупатели предпочитают искать более дешевые объекты за городом. Растут и показатели рынка аренды, далеко не все могут позволить себе приобрести недвижимость. В провинции была введена программа контроля арендной платы, что повлияло на строительство новых специализированных зданий под сдачу. Впрочем, более значительное негативное влияние оказали увеличение затрат и длительные сроки согласования.

Рынок офисных помещений в центре Галифакса перенасыщен, вакантно лишь 18,4%, при этом количество объектов в субаренде удвоилось – по сравнению с прошлым годом. Инвесторов привлекают индустриальные парки Галифакса, но многие считают, что текущие цены слишком высоки.

Оттава

Среди минусов вложений в недвижимость Оттавы названы повышенные процентные ставки и ограниченность рабочей силы, а также некоторая неопределенность перспектив. Впрочем, ожидается, что в Оттаве можно будет продать практически любое количество квартир. Особенно интересны проекты вблизи действующей линии скоростного трамвая. Также востребовано среди инвесторов специально построенное арендуемое жилье.

Офисный рынок Оттавы стабилизирует присутствие государственного сектора. При этом эксперты отмечают, что политика федерального правительства пока не привела к возвращению значительного числа сотрудников в офисы, расположенные в центре города. Прошлой осенью власти заявили, что планируют сократить миллионы квадратных футов офисных площадей. С тех пор опубликовано мало подробностей, неопределенность заставляет арендаторов беспокоиться – тем более, что срок действия более 50% договоров по государственной аренде истекает в ближайшие пять лет.

Промышленный рынок города продолжает привлекать интерес девелоперов и инвесторов. Также в исследовании отмечается, что в Оттаве и других населенных пунктах восточного Онтарио строят новые распределительные центры, ведь компании пользуются транспортными связями региона и близостью как к Монреалю, так и к Торонто.

Эдмонтон

В этой локации наблюдаются позитивные тенденции в сфере миграции и ожидается рост экономики на 2,9% в 2024 году, но объемы ввода жилья останутся на прежнем уровне после падения на 15,6% в 2023-м. Между тем в городе увеличивается численность населения, растет спрос на съемное жилье, так что существующие многоквартирные дома становятся привлекательным активом для инвесторов.

Рынок офисных помещений в пригородах Эдмонтона во втором квартале 2023 года оказался более привлекательным, чем в центре. Уровень вакантных площадей оказался несколько ниже — 20,9% против 24,1%. Многие крупные компании еще стремятся иметь офисы в центре города, но пригороды становятся все более популярными по мере возвращения сотрудников на офлайн-работу.

На промышленном рынке количество вакантных площадей увеличилось на 4,5%, это самый высокий показатель в Канаде. Впрочем, эксперты уверены, что ситуация изменится к лучшему, и в этом сыграют роль крупные участки с месторождениями на севере.

Квебек-Сити

По прогнозам, реальный ВВП столицы Квебека вырастет на 2% в 2024 году, уступив большинству других канадских городов. В 2022 году зафиксирован рекордный уровень объема ввода жилья, но в 2023-м он, скорее всего, упадет на 13%, а в 2024 – еще на 9%. Впрочем, некоторые участники исследования заявили, что интерес может вызывать реконструкция участков малоиспользуемой торговой недвижимости, а также территорий вблизи транспортных коридоров, ведь спрос на жилье в городе сохраняется.

На рынке офисных помещений в ближайшем будущем не ждут продвижения, сделок, скорее всего, будет мало. В этом сегменте сохраняется значительная неопределенность, многие сотрудники работают большую часть недели дома. По данным CBRE, количество вакантных офисных площадей в Квебеке увеличилось до 11,3% во втором квартале, достигнув самого высокого уровня за 10 лет. Доступность объектов на промышленном рынке ограничена, арендные ставки растут, более уверенно себя чувствуют владельцы розничных активов.

Саскатун

Саскатун отличается высоким экономическим ростом, частично основанным на сельскохозяйственной и горнодобывающей промышленности Саскачевана. В 2022 году рост ВВП здесь достиг 4,8%, в 2023 замедлился до 1,2%, но эксперты ожидают, что в 2024-2025 годах ситуация улучшиться до 2,1% и 2,5% соответственно.

Предполагается, что международная миграция повысить спрос на специально построенное арендное жилье. Доля вакантных площадей снизится с 2,5% в 2023 года до 2% в 2024-м. В промышленном секторе во втором квартале 2023 свободны порядка 1,9% площадей, в связи с этим ожидается рост арендных ставок.

Виннипег

Виннипег по-прежнему отличается относительной доступностью жилья для покупателей, а также выделяется снижением затрат на жилищное строительство – в квартальном исчислении на 0,1%. По сравнению с параметрами прошлого года наблюдается рост на 3,2%, но это достаточно низкий показатель, ведь средний уровень в других городах достигает 7,5%.

Объем вакантных площадей промышленной недвижимости составил всего 2% во втором квартале 2023 года, а чистая запрашиваемая арендная плата выросла за год с 9 до 9,75 долларов за квадратный фут. Доля свободных офисных площадей класса А в центре города – 14,8%. Власти Виннипега предпринимают меры для развития центральных районов: проектируются привлекательные здания, улицы, парки и общественные пространства. Это в будущем может существенно преобразить город и представляет интерес для инвесторов.

Иностранцы под запретом

При выборе направления для инвестиций стоит учитывать, что с 1 января 2023 года Канада ограничила сделки с иностранцами на двухлетний период. Таким образом власти страны решили повлиять на рынок жилья, который стал одним из самых недоступных в мире и опережает по ценам США и Великобританию.

Закон запрещает покупать жилье тем, кто не является гражданином Канады, сроки и основания для проживания при этом не имеют значения. Для нарушителей предусмотрен штраф в 10 000 канадских долларов (7 359 долларов США по курсу на 29.11.2023). Среди исключений иностранные студенты, которые находятся в стране не менее пяти лет, просители убежища и люди с временными разрешениями на работу. Правительство Канады полагает, что в результате принятых мер цены на жилье понизятся, а выбор для канадцев станет более широким.