Что будет с ценами на недвижимость в России в 2024 году

Сложная ситуация на рынке недвижимости привела в 2023 году к снижению предложения на 25%. При этом спрос не исчез, а цены на жилье в городах-миллионниках выросли в среднем на 9%, варьируясь от четырех процентов в Москве и Санкт-Петербурге до 30% в Челябинске. В 2024 году ожидаются значительные изменения в связи с ужесточением денежно-кредитной политики и продолжающимся геополитическим кризисом.

«Вредные» льготы

Россия подошла к окончанию 2023 года с рекордной ключевой ставкой в 16%, подобного не было девять лет. Причем, если в 2014-м Центробанк довольно быстро снизил этот уровень, то сейчас Совет директоров допускает дальнейшее повышение. Отмечается, что для регулирования ситуации в экономике понадобится продолжительный период жестких денежно-кредитных условий. И с 23 декабря 2023 года правительство РФ уже увеличило первоначальный взнос при покупке новостроек по госпрограммам льготного кредитования до 30%. Также единой стала максимальная сумма ипотеки – 6 млн, это изменение скажется на Москве, Санкт-Петербурге и областей рядом с этими мегаполисами, где ранее можно было брать до 12 млн рублей по пониженной ставке.

Глава Сбербанка Герман Греф объясняет текущий рост цен на недвижимость тем, что более 70% жилищных займов субсидировались государством и уверен, что после сокращения объема льгот и меньшей доступности ипотеки стоимость постепенно снизится. До этого Банк России сообщал, что льготные программы, запущенные в 2020 году, привели к подорожанию новостроек на 80%, а объектов на вторичном рынке на 51%. ЦБ указывал, что на ипотеку по сниженным ставкам приходится 90% займов на рынке первичного жилья, а до 2020 года максимальная доля господдержки при оформлении жилищных кредитов оставалась на уровне в 20%.

С точкой зрения Грефа согласны некоторые чиновники и политики, а вот эксперты рынка зачастую придерживаются другого мнения. Например, гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов отметил, что повышение взноса значительнее всего ударит по сегменту эконом. Снижение максимального размера кредита скажется на классе комфорт и бизнес. Инвесторов наверняка не устроят ограничения по семейной ипотеке. Он считает, что многие заемщики будут отрезаны от программ с господдержкой из-за размера предельной долговой нагрузки.

Виталий Костюкевич из «Абсолют Банка» отмечает, что ставки выше 10-12% находятся выше психологически комфортного уровня. И дело не только в том. Что заемщики не хотят более значительно переплачивать за ипотечное жилье. Проблема в увеличении кредитной нагрузки в целом, ведь более высокая ставка означает повышение ежемесячного платежа и более строгие требования к уровню дохода заявителя.

Старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова считает, что при сохранении высоких ставок заемными средствами на квартиры будут пользоваться лишь те, у кого остро стоит жилищный вопрос или покупатели, которым необходима небольшая сумма на короткий срок. Руководитель одного из департаментов банка «ДОМ.РФ» Григорий Жирнов подчеркнул, что каждый добавочный пункт по процентам снижает число выданных займов примерно на 10%, а в ближайшие месяцы объемы объемы ипотечных выдач на «вторичку» упадут на 40-50%.

Рынок «остынет»

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов предрекает значительное снижение количества сделок на вторичном рынке – до 25%, а при ухудшении внешней конъюнктуры просадка будет более существенной – до 40%. Глава аналитического центра IRN.RU Олег Репченко согласен, что рынок недвижимости в 2024 году будет остывать в связи с «заградительным» уровнем ипотеки. Скажутся и высокие цены, ведь за год квартиры подорожали в полтора-два раза – многие россияне просто не могут позволить себе подобные траты. Ипотека им теперь вряд ли поможет, потому что выплачивать 16-17% годовых, а ставки наверняка поднимутся до этих параметров, будет проблематично. По мнению Михаила Гольдберга из аналитического центра «Дом.РФ», ставки могут достигнуть и 20%.

Один из руководителей НИУ ВШЭ Татьяна Школьная считает, что спрос на новостройки снизится на 20-30% в связи с ужесточением льготных программ. Александр Цыганов из Финансового университета при правительстве РФ ожидает, что активность на первичном рынке уменьшится на 10-20%. Впрочем, в отдельных случаях падение может достигать и 50% – например, для объектов вдали от центра, с плохой логистикой.

Рост цен или обрушение?

Многие эксперты прогнозируют рост цен на новостройки, потому что строительные материалы продолжают дорожать. К тому же, как пояснил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик, скажется снижение количества проданных объектов в 2022-2023 годах. В июле 2023-го, например, поставлены рекорды в 44% по количеству реализованных новостроек и 30% по площади. Темпы вывода на 50% ниже параметров прошлого года, и ситуация еще больше ухудшится, по мнению Холопика. Оставшиеся объекты, введенные за два последних года, будут проданы в 2024 году и появится дефицит предложения. Вдобавок, ожидается негативное влияние снижающейся платежеспособности населения. Соотношение доходов россиян и среднего ипотечного взноса еще недавно достигало 70%, по данным портала ЕРЗ.РФ, но в последнее время фиксируется спад до 66%. Доступность жилья падает, потенциальные покупатели перенаправляют средства на другие нужды и платежи.

Гендиректора АН «ЦДН» Анатолий Пысин утверждает, что на рынке недвижимости России формируется пузырь. Жилье в последние два года в основном дорожало. При стагнации качественные объекты в хороших локациях дешевеют незначительно, а вот в старом фонде и непрестижных районах возможен обвал цен. По мнению этого эксперта, цены на ликвидную «вторичку» могут уменьшиться на 5%, а в старом фонде – на 15-20%, если, конечно, не произойдет глобальных позитивных изменений.

Учредитель и директор компании «Мечты в квадрате» Виталий Червяков ожидает коррекции цен в районе 10-15% на самые неликвидные варианты. Остальные продавцы, по его мнению, просто уйдут с рынка и будут ждать лучших условий. Если весной начнут снижать ставку, то покупатели вновь начнут более активно покупать «вторичку», отложенный спрос приведет к росту цен.

Экономист, председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павел Самиев не исключает сокращения разрыва между вторичным и новым жильем, который сейчас превышает 40%. Но это может случится, если девелоперы понизят цены, что тоже не исключено, потому как потенциальные покупатели могут занять выжидательную позицию в условиях экономической и политической неопределенности. Специалисты Гильдии риелторов Москвы подчеркнули, что из-за неподъемных ипотечных ставок на «вторичку» арендовать жилье может оказаться значительно выгоднее. Многие снимают квартиры в надежде на будущее смягчение условий по оформлению кредитов и снижение цен.

Эксперты компании «Дарстрой» предполагают, что в целом цены на недвижимость в 2024 году вырастут на 5-7%. К этому приведет инфляция, ослабление рубля, снижение реальных доходов населения. Замедлит повышение стоимость жилья появление большого количества новых квартир на рынке и, соответственно, конкуренция.

При этом прогнозы по ключевым локациям России отличаются. Например, в Москве и Санкт-Петербург, где экономическая ситуация более стабильная, а уровень инвестиций остается высоким, ожидается рост цен на 3-5% в 2024 году. В Краснодарском крае с развитым туризмом, большим количеством новостроек и постоянным притоком населения – на 7-10%. В Краснодаре к декабрю 2024-го стоимость квадратного метра может подняться до 115-120 тысяч рублей на рынке вторичного жилья и до 135-145 000 в новостройках.

В Екатеринбурге – промышленном и культурном центре Урала – возможна стагнация, несмотря на активное строительство. Эта тенденция не распространится разве что на уникальные объекты в наиболее привлекательных районах. На центральных территориях и близких к границе с Беларусью в 2024 году ожидается снижение стоимости недвижимости. На западных возможно повышение.

Снижение инвестиционной привлекательности

Многие эксперты полагают, что домохозяйствам придется в 2024 году более рационально подходит к тратам, в том числе и по планируемым ипотечным платежам. Для покупки россияне чаще будут использовать рассрочку платежей и трейд-ин, то есть обмен своего жилья на новое с доплатой.

Есть риск, что потеря интереса к вторичному рынку может дойти до такой степени, что многие объекты начнут снимать с продажи и предлагать в аренду. При этом нет особой надежды на то, что потенциальные покупатели уйдут с «вторички» на рынок первичного жилья. Эксперты уверены, что застройщикам тоже придется постараться – например, активизировать программы реализации с льготными процентами. Будет применяться весь традиционный набор бонусов и скидок для привлечения покупателей. Таким образом, официально стоимость нового жилья не снизится, а фактически цены уменьшаться.

Некоторые специалисты рынка недвижимости России ожидают стагнации в 2024 году, отдельные эксперты заверяют, что с ценами ничего не произойдет, но большая часть все-таки склоняется к понижению стоимости квартир и домов, особенно на вторичном рынке. Также возможно очередное сокращение по количеству вывода на рынок, если это будет невыгодно девелоперам. Российский рынок недвижимости при этом останется вполне устойчивым, особых катаклизмов никто не прогнозирует, но объемы продаж и инвестиционная привлекательность снизятся.