Во Франции рухнули продажи жилья. Итоги 2023

Французская национальная федерация недвижимости (FNAIM) в отчете за 2023 года сообщает о резком снижении количества сделок по всей стране – на 875 000-240 000 меньше, чем в 2022-м. Это самое резкое падение за 50 лет.

Торговый представитель агентства недвижимости Aime Immo в Ла-Тюрб Одри Феноккио отмечает, что спад наблюдается с лета 2023 года, на продажу выставляется мало объектов. Баланс может восстановиться, если жилье будет дешевле. Цены, которые запрашивают владельцы, совершенно неоправданны, на взгляд Феоноккио. Владелец агентства Laforêt в Босолей Саиду Бакар констатировал, что люди вынуждены менять свои планы при потере 20% покупательной способности.

Стефан Гастальди, основатель и директор Century 21 Agence Gastaldy в Кап д'Ай, тоже посетовал на «внезапный застой на рынке недвижимости» – как по предложениям, так и по спросу. Число людей, покупающих основное жилье, сократилось, по его подсчетам, на 20-40%. Остались клиенты, которые все еще могут вкладывать средства, но им придется платить больше ежемесячными платежами, либо они покупают меньше квадратных метров, чтобы компенсировать потерю покупательной способности. Многие вообще откладывают покупку, если в этом нет срочной необходимости.

Оживленным, по данным Гастальди, остался разве что вторичный рынок, также экономическая ситуация в стране мало повлияла на иностранцев, которым не нужны кредиты. При этом продавцы не хотят снижать цены, они ждут, что агентства найдут для них состоятельных клиентов, которые купят недвижимость в качестве второго дома. «Но таких немного, – поясняет Стефан Гастальди. – Это нишевая клиентура, проживающая за границей. Продавцы придерживаются слишком высокой цены в то время, когда покупателей очень мало. К тому же они сильно пострадали от падения покупательной способности, а процентные ставки удвоились или даже утроились за последние два с половиной года. Сегодняшние ставки по займам составляют 4,5 – 5%».

Сирил Хеннион, соучредитель агентства Azur'Estate в Рокбрюн-Кап-Мартене, комментирует: «Мы справляемся, потому что у нас все еще есть жители Монако, которые покупают недвижимость в Рокбрюне. Это наше преимущество перед городами, расположенными дальше. Покупателям не нужен кредит для покупки».

Эксперты отмечают, что многие собственники передумали продавать жилье, потому что поняли невозможность заключить сделку по высокой стоимости. Раньше многие продавали недвижимость, чтобы купить немного более дорогой объект с помощью кредита. Сейчас это малореально. В результате цены стагнируют, не растут, но пока и не падают.

Сложившаяся ситуация оказывает серьезное влияние на рынок аренды. Очень мало объектов для сдачи в аренду во всех локациях, но самая напряженная ситуация в Босолее, где плата выше, чем в других местах. С ростом процентных ставок и ужесточением условий кредитования некоторые люди отказались от покупок и снимают жилье. Из-за правил оформления займов и инвесторы тоже перестали вкладывать средства в недвижимость.

Стефан Гастальди говорит, что рынок аренды находится в еще более подавленном состоянии, чем рынок продаж. Вдобавок, наблюдается остановка новых проектов, поскольку инвесторы теряют интерес к недвижимости. Количество предложений по аренде сократилось до минимума. Он считает, что дефицит на рынке аренды объясняется не только текущим экономическим климатом, но и политическим выбором. В стране реализуется стратегия ограничений и повышают налоги. Объекты, которые признаны не энергоэффективными, запрещено сдавать на долгие сроки, но при этом им разрешена краткосрочная аренда. Решено отказаться от работы с такими платформами, как Airbnb. Владельцы нашли другие способы сдавать недвижимость, многие предпочли уйти на рынок краткосрочной аренды, а местные рабочие не могут найти жилье на длительные» периоды.

«Если мы хотим проводить надлежащую жилищную политику, мы должны сохранить право на жилье и поставить все объекты недвижимости в равные условия, – считает Гастальди. – Если недвижимость небезопасна, значит, она небезопасна, а если она не энергоэффективна, то сдавать ее в краткосрочную, а не долгосрочную аренду – полная бессмыслица».

Саиду Бакар отмечает, что инвесторы предпочитают сдавать недвижимость на сезонной основе, потому что при этом нет ограничений и доходность выше. При этом нужно помнить, что в 2025 году вступит в силу Закон «О климате и устойчивости», тогда дома с рейтингом G больше нельзя будет сдавать. Так что в любом случае необходимы ремонтные работы и модернизация жилья. Банки уже сейчас отказывают в ипотеке при покупке объектов с очень низким рейтингом энергоэффективности или заставляют заемщика брать кредит на улучшение жилищных условий. Владельцы наверняка учтут затраты на повышение энергоэффективности при последующей продаже и сдаче объектов.

Эксперты указывают на такой положительный момент, как ставки по кредитам, которые остаются стабильными уже несколько дней. Некоторые банки даже снижают проценты. Есть надежда, что продавцы согласятся на уменьшение стоимости жилья, и тогда положительная динамика появится уже в 2024 году. Такие тенденции наметились, в некоторых городах Франции прошли распродажи, цены упали более чем на 15%. Одновременно некоторые агентства недвижимости закрывают филиалы, даже в Париже, а местные власти собирают меньше налогов из-за сокращения продаж, и это выглядит настоящим жилищным кризисом. Многие аналитики считают, что 2024 год будет временем выжидания и проявления осторожности. Не ожидается таких бурных событий, как 2-3 года назад. Возможно, ситуация улучшится в 2025 году, полагают они, но и об этом говорить слишком рано.

По данным барометра института Odoxa, рост процентных ставок, трудности с получением кредита и опасения по поводу текущей международной экономической ситуации заставили 38% французских потребителей, рассматривающих приобретения недвижимости, отменить или отложить покупку. Кризис значительно повлиял на весь сектор, который составляет 13,3% ВВП Франции. Инвесторы ищут другие рынки надвижимости, где меньше ограничений и больше доходность. Среди наиболее выгодных вариантов выделяется Грузия, где самые простые условия для въезда и проживания – без виз и регистрации. Условия покупки жилья для иностранцев и местных жителей одинаковы. Арендная доходность недвижимости Грузии остается одной из самых высоких в мире – более 9% в среднем по стране и до 20% по некоторым объектам.