В России началось замедление на рынке строящегося жилья

Портфель девелоперов РФ за 12 месяцев 2023 года вырос на 7% и достиг 106 млн кв. м, что близко к доковидному уровню, отмечено в исследовании аналитического центра ДОМ.РФ. Наблюдались рекордные темпы жилищного строительства и ажиотажный спрос. В 2024 году началось снижение снижение запуска новых проектов и замедление активности на рынке, но запасов должно хватить до 2027-го.

Аналитики ДОМ.РФ сообщают, что в 2023 году жилищное строительство в России росло ускоренными темпами. Девелоперы запустили рекордный объем новых проектов – 49 млн кв. м, на 21% больше, чем в 2022-м и на 17% выше показателей 2021-го. Продажи новостроек в России увеличились на 42%, до 773 000, что объясняют в основном льготными ипотечными программами, с использованием которых оформлены 83% всех ДДУ в 2023 году. Число ипотечных сделок с господдержкой увеличилось до 642 000 ДДУ (+72%), по рыночным программам ‒ до 42 000 (+12%). Количество сделок без ипотеки (89 000), продолжило снижаться (-34%).

Покупатели стремились успеть приобрести недвижимость на доступных условиях, а девелоперы наращивали строительную активность в течение года, создавая запасы до ожидаемого завершения льготной ипотеки в июле 2024 года. В итоге введено 39,3 млн кв. м многоквартирного жилья ‒ на 6% больше, чем в 2022 г. И еще 12,5 млн кв. м в МКД, которые возводятся без привлечения средств дольщиков.

Активизация спроса привела к возобновлению роста цен во второй половине года (+9%) после их стабилизации в первом полугодии (+0,7%). В результате новостройки в России подорожали на 9,7%. Соотношение строительной готовности и продаж выросло до 80%, это пограничный уровень, выше которого возникает риск дефицита предложения. Срок реализации запаса непроданного жилья вернулся к балансу из состояния избытка предложения (2,1 года после 3 лет в 2022 г.).

Среди топ-20 регионов по объему строящегося жилья (75% от всего объема) номинальные цены на новостройки в 2023 г. сильнее всего выросли в Новосибирской области (+19,4%) и Свердловской (+16,5%), а также в Красноярском крае (+16,7%). Значительное увеличение зафиксировано также в Московской области (+16,0%), Тюменском регионе (+14,0%) и в Москве (+13,8%). Новостройки подорожали в том числе за счет увеличения стоимости строительства: панельных домов на 6,1%, монолитных на 5,4%, кирпичных на 3,6%. Почти весь рост пришелся на II-III кв. 2023 г., когда ускорился рост цен на ряд стройматериалов на фоне ослабления рубля.

В части баланса спроса и предложения ситуация в крупнейших регионах неоднородна ‒ в пяти из топ-10 регионов – в Москве, Тюменской и Свердловской, Ростовской областях и Татарстане ‒ формируются риски дефицита предложения. Соотношение распроданности и стройготовности в этих регионах превысило 80%, а срок реализации строящегося жилья около 2-х лет и меньше. В Ленинградской области и Краснодарском крае, напротив, риски избытка предложения – соотношений составляет 65%, период продажи длится около трех и более лет.

Застройщики в России заработали в 2023 году от продаж жилья по ДДУ 5,9 трлн рублей – на 1,7 трлн больше, чем в 2022 г. Выручка от продаж строящегося жилья растет третий год подряд – на 44% в 2021, на 7% в 2022 и на 39% в 2023-м. В прошлом году на рынке первичного жилья в России сменился лидер – группа компаний «Самолет» вышла на первое место, увеличив портфель на 73% за год, до 4,9 млн кв. м на 01.01.2024. Девелоперу удалось запустить 3 млн кв. м новых проектов – это на 8% больше всего объема строительства застройщика в начале года (2,8 млн кв. м). ПИК, ранее занимавший первое место, сократил объемы на четверть – до 4,3 млн кв. м. «Единый ресурс застройщиков» уточняет, что в пятерку лидеров также входят группа компаний ЛСР (Санкт-Петербург), ГК ФСК (Москва) и DOGMA (Краснодарский край).

Десять крупнейших застройщиков запустили 8,8 млн кв. м – на 6% больше, чем в 2022 г., тогда как остальные компании увеличили объем запусков на 25%, до 40,6 млн кв. м. При этом доля проданного жилья в портфеле крупнейших застройщиков (34% на 01.01.2024) больше, чем у прочих компаний (31%). Соотношение распроданности и стройготовности достигло 96% у топ-10 девелоперов и 77% у остальных, что свидетельствует о повышенном спросе на проекты крупнейших компаний. При нормальном темпе продаж соотношение составляет около 70%.

Эксперты считают, что в 2024-м активность застройщиков замедлится из-за уменьшения спроса. Этот процесс уже начался – в январе 2024 г. объем выхода новых проектов составил 2,3 млн кв. м, на 27% меньше, чем в таком же месяцев 2023-го. Вместе с тем накопленный девелоперами объем средств на счетах эскроу (5,8 трлн руб. на 01.01.2024) позволит обеспечить финансовую устойчивость. К тому же запасов строящегося жилья достаточно, по оценкам, до 2027 года.