В регионах России приостанавливают строительство жилья

Прокуратура ограничила выдачу разрешений на строительство в более 40 российских городах. На планы девелоперов негативно повлияла необходимость обеспечения социальной инфраструктуры. При дополнительной нагрузке возведение объектов становится менее выгодным, а надзорные органы стали более строгими в этом вопросе, пишет «Российская газета».

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков рассказал, что прокуратуры в регионах заняли жесткую позицию по социальным объектам, которых не хватает для строящегося жилья. «Объем строительства растет, средства бюджетов ограничены для создания школ, детсадов, – пояснил он. – И конституционные права граждан на доступность объектов образования все равно остаются». Приходится договариваться, какую часть социальной нагрузки могут на себя взять власти и бизнес. По мнению президента НОСТРОЙ, это невозможно решить централизованно, потому что «экономика стройки очень сильно отличается даже не от субъекта к субъекту, а от муниципалитета к муниципалитету».

Видимо, в каждом регионе девелоперы, чиновники и надзорные органы должны договориться об индивидуальных правилах формирования инфраструктуры. Будут ли при этом перекосы, большой вопрос. У частных компаний на первом плане получение прибыли и пока непонятно, какой процент дохода они готовы вложить в социальные объекты. С другой стороны, жилье с полным комплектом необходимых учреждений обычно более востребовано.

Ранее фонд «Институт экономики города» предлагал в качестве эксперимента ввести в городах-миллионниках инфраструктурный сбор для застройщиков – от 5 000 до 10 000 рублей за квадратный метр в течение трех лет. Циан.Журнал написал, что мнения экспертов по этому поводу разделились. Например, руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг считает, что сбор можно ввести в регионах, где стоимость земли позволяет включить эту надбавку. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский назвал инициативу дополнительным финансовым бременем. Вдобавок, нет гарантий эффективности местных властей. Неизвестно, насколько качественно местные власти построят новую инфраструктуру и когда введут ее в эксплуатацию – одновременно с объектами застройщика или в сроки, согласованные с графиком возведения жилья.

Директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит» Алексей Плюта уверен, что невозможно справедливо и равномерно рассчитать размер взноса для каждого застройщика даже в рамках одного региона. Ведь маржинальность элитных проектов может достигать 100 тыс. рублей с кв. м и в этом случае для компании не проблема направить максимальный взнос в социальную инфраструктуру. «В массовом сегменте, где доходность составляет около 20 000 с «квадрата», отдать половину на школы будет сложно», — пояснил эксперт. Непонятно, кто и как будет распределять деньги между объектами, направят ли средства на учреждения именно в том районе, где реализуется проект девелопера.

Многие эксперты считают, что нужно развивать уже имеющиеся правовые механизмы. В России действуют программы по комплексному развитию территорий, государственно-частному партнерству, есть масштабные инвестиционные проекты. И если власти хотят получить не обезличенную новую функцию, а именной, точечный, адресный характер обязательств, то имеет смысл поручить это самим застройщикам.

В конце 2023 года председатель Государственной Думы РФ Вячеслав Володин заявил, что можно ввести в законопроект о комплексном развитии территорий поправки, касающиеся обязательного строительства при развитии территорий объектов социальной сферы: школ, поликлиник, детских садов, парков, скверов, спортивных площадок, а также пожарных депо и райотделов полиции. Правда, на заседании речь шла больше о контроле губернаторов и мэров, которые должны предусматривать все эти объекты. Теперь же все более остро встает вопрос, за чей счет всё это будет сделано.

Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев подчеркнул, что стоимость жилья уже находится на пределе покупательной способности. При дополнительной нагрузке девелоперы повысят стоимость новостроек и в результате расплачиваться за инфраструктуру будут покупатели. И это может негативно сказаться на спросе.

Напомним, что на девелоперов уже начали перекладывать недополученные доходы банки, которым правительство РФ в декабре 2023 года урезало объем бюджетных субсидий по льготным ипотечным программам. Многие финансовые учреждения в январе ввели комиссии – от 7,5% до 13% от суммы займа для застройщиков, клиенты которых используют соответствующие программы. Некоторые девелоперы объявили о приостановке работы с банками, которые ввели дополнительные сборы, большинство начали предлагать «альтернативные варианты» с ипотекой от других учреждений. Появились и прайсы, суммы в которых значительно отличаются в зависимости от выбора банка при оформлении льготной ипотеки. Например, 2-комнатную квартиру в Ленинградской области можно купить за 7 млн рублей. При использовании льготной ипотеки под 8% на срок в 20 лет взнос в 30% составит 2,1 млн, кредит – 4,9 млн. А комиссия для застройщика превысит 365 тысяч – на эту сумму и увеличивается цена для покупателя. Еще один вариант – удешевление материалов и проектов.

Преобразования могут привести к снижению рентабельности недвижимости на первичном рынке до 7%, что эксперты называют критичным в сегодняшних условиях а для региональных застройщиков даже фатальным. Социальная нагрузка тоже больше всего ударит по регионам. В Москве и других городах-миллионниках уже частично введены подобные правила, масштабы строительства и столичные цены позволяют справиться с обязательствами, которые власти предлагают взять на себя бизнесу. А вот в регионах бюджеты значительно меньше. В связи с этим распределение долей по затратам на социальные объекты особенно важно.

Читайте также:

Декларация о доходах от недвижимости в России. Кто обязан подавать и сколько платить

Российские банки сворачивают оформление льготной ипотеки