"Соотношение профессионалов и дилетантов среди риелторов: 20/80"

О рынке украинской недвижимости и будущем риелторских услуг рассказала Елена Маленкова, один из наиболее авторитетных специалистов на рынке недвижимости Украины, генеральный директор и управляющий партнер группы компаний KDU-realty group, член общественных организаций АСНУ, ССНУ, Союз консультантов по недвижимости, действующий член международных организаций FIABCI и NAR.

- Расскажите о себе пожалуйста нашим читателям, своей профессиональной деятельности.

- Меня зовут Елена Маленкова, в риелторском бизнесе с 1993 года, а с 1995 – основатель и гендиректор компании «Парк-Авеню». В 2014 году произошло слияние двух авторитетных компаний в одно юридическое лицо – группу компаний KDU-realty group, генеральным директором и управляющим партнером которой я являюсь в настоящее время. Состою в общественных организациях Украины: АСНУ, ССНУ, Союзе консультантов по недвижимости, а также являюсь действующим членом международных организаций FIABCI и NAR, консультант комитета Верховной Рады по вопросам социальной политики, занятости и пенсионного обеспечения.

- Рынок недвижимости Украины достаточно молод и ему, как всем молодым рынкам, свойственны возрастные проблемы. Десять лет назад сфера риэлторских услуг в Украине была наполнена людьми, часто случайно оказавшимися в этой профессии. И до сих пор такие ситуации не являются редкостью. Что меняется в сфере риелторских услуг в стране? Как меняется сам портрет среднестатистического украинского риэлтора?

- К сожалению, на рынке недвижимости Украины до сих пор больше половины участников рынка работает по-старинке, без подписанного контракта, который дает право представлять интересы своего заказчика, нарушают закон о рекламе, рекламируя чужие объекты по демпинговым ценам, вымогая у покупателей деньги за показы объектов. К счастью, все не так плохо и ситуация меняется к лучшему! Есть профессионалы рынка недвижимости, которые готовы тратить свое время, силы, делиться знаниями и опытом. Взяв за основу цивилизованную модель рынка недвижимости США, Канады, профессиональное сообщество риэлторов Киева объединилось для построения прозрачного рынка недвижимости в интересах своего клиента. Многие риэлторы уже начали понимать, что если они хотят, чтобы их профессия не умерла вместе с профессией чистильщика обуви, брадобрея и машинистки, нужно меняться. Тем более, сейчас есть масса источников для повышения своего образования, уровня квалификации. Поэтому я лично очень надеюсь на изменения в риэлторском сообществе Украины уже в ближайшие 5 лет.

- Какие формы самоорганизации риелторов сегодня есть в Украине?

- АСНУ (ассоциация специалистов по недвижимости Украины), ССНУ (союз специалистов), Союз консультантов, ПСР (профессиональное сообщество риэлторов Киева), РПУ (Риэлторская Палата Украины).

- Как развивается сфера профессионального обучения и повышения квалификации?

- Квалификационные курсы АСНУ, открытые встречи ПСР с с ежемесячным обучением, тренинги, вебинары, мастер-классы.

- Как бы Вы сформулировали обязательный минимум этических и профессиональных качеств необходимых для риэлторской деятельности?

- Квалификация в соответствии с сегодняшними требованиями, понимание специфики продаж, умение продавать самый дорогой товар на рынке продаж. Ответственность перед клиентом и партнерами, высокие морально-нравственные качества, постоянное самообразование.

- На Ваш взгляд, каково соотношение риэлторов-профессионалов, наделенных этими качествами и дилетантов на рынке риэлторских услуг?

- Пока к сожалению, 20/80, но очень надеюсь на кардинальные перемены.

- Риэлтор занимается недвижимостью всю свою профессиональною жизнь. Покупатель или продавец недвижимости, чаще всего, сталкивается с рынком недвижимости не более двух-трех раз в жизни. Как ему отличить риэлтора, с которым стоит работать, от того, которого лучше обойти стороной?

- Также, как и в любом другом бизнесе, особенно в сфере обслуживания: брать рекомендации довольных друзей, знакомых, обязательно нанимать риэлтора только по рекомендациям. Вы же не идете к мастеру-парикмахеру, зайдя в первую попавшуюся парикмахерскую? Или к доктору-стоматологу? Или к автослесарю? Вы идете к тому, кого вам рекомендуют. И только так.

- На какой сервис со стороны риэлтора должен ориентироваться клиент?

- Самое важное для собственника – это продажа его недвижимости. И не по бросовой цене, по которой он сам может продать. А по максимальной цене даже на падающем украинском рынке. И в заданные заказчиком сроки. Именно это, и ничто другое, от нас требуется клиенту. А сервис в подготовке всех необходимых документов, идеального сопровождения сделки, постпродажное обслуживание –это бонусом, как само собой разумеющееся. Что нужно от нас покупателю? Аргументированный торг. Консультация по выбору лучшего объекта на рынке по адекватной цене. Выборка реальных объектов из всего информ мусора, которым заполнено пространство на рынке недвижимости, очистка от объектов с нереальными ценами и без возможности их купить по разным причинам: документы, плохая кредитная история, нереальные размены, и многое другое.

- С какими рисками сегодня в Украине чаще всего можно столкнуться при купле-продаже жилой недвижимости? Какие приемы аферистов или ошибки дилетантов могут представлять наибольший риск для клиента?

- Больше всего рисков в аренде. Рынок совершенно незащищенный ни со стороны собственника, ни cо стороны арендатора. Большинство граждан сдает квартиры без всяческих документов, без договора, не заплатив налоги. Способов мошенничества масса: поддельные документы, пересдача арендованных посуточно квартир разным арендаторам. В связке с такими мошенниками работает в основном милиция.

Очень много сейчас поддельных документов с новой регистрацией прав собственности. С одной стороны электронная открытая база данных –это прекрасно. С другой она добавила новые виды мошенничества и рейдерства.

- Во многих странах Европы принято лицензирование риэлторов. Государство берет на себя часть ответственности за данную сферу путем ее жесткого регулирования. И в этих странах заранее известно, кто перед тобой – если обладатель лицензии, то профессионал в большей или меньшей степени, если человек без нее – то либо дилетант, либо аферист. Так как недобросовестные действия со стороны риэлтора являются поводом для лишения его лицензии. Вместе с тем некоторые страны Европы избегают этой практики, предпочитая не ограничивать свободу деятельности в данной сфере. Что на Ваш взгляд актуальнее для Украины и почему?

- Я за лицензирование, строгое и безусловное. Но и государство должно взять на себя обязанность строго наказывать за нелегальный бизнес. Кроме этого, ввести понятие титула собственности, защиты права собственности, как в цивилизованных странах. Потому что сегодня несовершенное законодательство мешает нам, риэлторам честно делать свою работу. Любой районный суд может отменить своим решением договор купли-продажи, приватизацию объекта. Тут риэлторы как ведущие предприниматели страны должны работать в связке с законодателями в интересах всего общества и экономики в целом.

- Украинский рынок недвижимости пережил недавно сильное падение. В каких сегментах рынка (квартиры, дома, элитная недвижимость, коммерческая недвижимость, первичка, вторичка) и насколько снизились цены за последние четыре года?

- Падение происходит во всех без исключения сегментах рынка, но восстановление началось с самого низшего сегмента –в пределах $20000-50000, сейчас постепенно подтягивается коммерческая. Думаю, если не случится никаких форс-мажоров, через пару лет мы увидим медленный рост.

- Кто пострадал больше от снижения цен? Киев? Областные центры? Периферия?

- Конечно, больше всего пострадали регионы, так как сегодня концентрация работы, бизнеса и денег сейчас в столице, соответственно, происходит отток с периферии и цены на недвижимость там падают.

- Какие сейчас средние цены на жилую недвижимость Киева (квартиры и дома)?

- Средняя цена очень отличается, такая подача информации будет некорректной. В Киеве строится огромное количество новостроек, они сами подрывают рынок. Происходит перетекание средств со вторичного рынка на первичный, поэтому вторичка в любом случае будет терять в цене быстрее первички.

- А пригородов Киева?

- В пригородах Киева –Ирпене, Буче, Вышгороде, Софиевская и Петропавловская Борщаговка, рынок очень активный как раз за счет притока переселенцев из разных областей Украины, в том числе и вынужденно перемещенных лиц из зоны военных действий. Там цены низкие, примерно, $400-500/м2, но жилье новое, с современными технологиями, автономным отоплением, не то, что древние «хрущевки» с КПД энергосбережения меньше 50%.

- А как обстоят дела на рынке курортной недвижимости в сегменте домов и квартир?

- Могу прокомментировать рынок Одессы. Он достаточно живой, и на нем тоже можно наблюдать спрос на новое жилье. Думаю, что тенденции сохраняются такие же, как и в Киеве.

- Как сейчас обстоят дела в сфере ипотечного кредитования? Насколько охотно банки выдают кредиты и под какие ставки?

- Ипотечное кредитование как тот суслик, он вроде есть и его нет. Ставка рефинансирования сегодня в пределах 16-17%, а значит, эффективная ставка может лежать в пределах 20-23% .Это очень много для рынка недвижимости, который находится пока в состоянии падения. Купив квартиру и выплатив за 5,5 лет ее стоимость, заемщик может в итоге получить половину ее стоимости в конце выплаты. Поэтому кредиты не берут, а «добирают». Если не хватает небольшой суммы денег. К тому же застройщики сегодня предлагают беспроцентную рассрочку до 17 месяцев. Правда, привязка все равно происходит к доллару. Но инфляция сегодня все равно меньше ипотечной ставки, так что заемщику все равно выгодна рассрочка.

- Как Вы оцените соотношение спроса и предложения на рынке?

- Разумеется, предложение превышает спрос. При этом на предложение по адекватной рынку цене всегда спрос превышает предложение. Объекты же с завышенной ценой могут стоять на рынке годами. Некоторые так и не свыклись с тем, что цена их недвижимости просела в 5-10 раз по сравнению с 2008м годом.

- Как изменилась ситуация на рынке в 2017 году?

- Появилась надежда на выход из кризиса. Но я из тех, у кого стакан всегда наполовину полон.

- Какие прогнозы? Как на Ваш взгляд будет развиваться рынок ближайшие два-три года?

- Нужно принять генеральный план застройки города (не только столицы), и производить застройку в соответствии с генеральным планом. И будет каждому комфортно, выгодно и уютно в родном городе.

- Какие факторы могут представлять основную угрозу для рынка?

- Нерешенная ситуация на востоке страны, политические и экономические внутренние угрозы, сальдо торгового баланса, которое давит на курс национальной валюты, отток трудовых ресурсов в более и многое другое.

- Что Вы пожелаете нашим читателям?

- Я желаю нашим читателям стабильности, благополучия, радости –нам сегодня всем не хватает радости в жизни, и своего домашнего риэлтора в каждую семью.

International Investment